最近樂居君刷阿里法拍網(wǎng)，無意中看到一套房源，標價有點扎眼——

總價58888元，建面51.26㎡，萬科東薈城公寓，帶家電家具。

折算下來，一平方米只要1149元！

聽起來，真讓人心動。

畢竟，5.88萬，也就是一臺五菱宏光的價格，在中心區(qū)連個廁所都買不到。

而且?guī)аb修，帶家電，不管是拿來自住還是出租，都不用額外再出錢了。

不過，吃瓜群眾的第一反應(yīng)往往是：這么便宜？是不是有坑？

先來看看房源的情況。東薈城這個網(wǎng)紅盤，位于科學(xué)城核心，在6號線香雪地鐵站附近，樓下商業(yè)有麥當(dāng)勞、超市、各式餐飲店等。此前頻登熱搜，是因為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，憑著“雞娃”硬將一所普通學(xué)校變成了地方“名校”。但此次拍賣的是一套公寓，因此教育配套跟它其實沒啥關(guān)系。

來源：貝殼找房

而從現(xiàn)場實拍圖來看，該房源的裝修風(fēng)格就很符合現(xiàn)代年輕人租房的喜好。

ins極簡風(fēng)，還配有沙發(fā)、電視、洗衣機、床+床墊等，并且這些都一起打包拍賣。最關(guān)鍵的是，還帶有陽臺，算是東薈城公寓里頭的稀缺戶型。

來源：阿里法拍網(wǎng)

對于法拍房來說，最怕的是買到了有產(chǎn)權(quán)爭議且無法交付的房源了。但這套房源并非司法拍賣，而是拍賣機構(gòu)主動掛上平臺的，公告上明確標明：產(chǎn)權(quán)清晰、無糾紛、不存在居住權(quán)限制等。

這樣的房源，本質(zhì)上是一場市場行為。

而58888元的價格，是第三方機構(gòu)為博眼球、快速蓄客拿出的“極限鉤子價”。

潛伏在競拍者隊列中的“自己人”，一抬手，價格便立刻飚上去。

上個月，樂居君也曾寫過類似的案例：珠江新城東的駿逸苑，92.59㎡三房兩廳，起拍價88.88萬。（戳此回顧：不到1萬/㎡！珠江新城馬場旁，驚現(xiàn)“地板價”三房！）

而最終成交價，為約404萬元！相較起拍價整整翻了近五倍，與市場價相差不多！

所以，看到"5萬8"三個字就腎上腺素飆升的朋友，先將下面這句話默念三遍：

法拍房的起拍價，從來不是最終成交價。

至于東薈城公寓，現(xiàn)在市場情況到底怎么樣？

在貝殼找房網(wǎng)上，小區(qū)內(nèi)有26套公寓掛牌，單價基本在1萬元/㎡左右出頭。

其中，最便宜的一套僅為36萬元，單價7756元/㎡。

但該套房源沒有陽臺，本來賣得就沒有帶陽臺的戶型好。

價格雖低，但近兩年東薈城的公寓一直沒啥成交量。

據(jù)貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2026年東薈城暫未有公寓成交，而2025年也不過僅成交兩套房源。

究其原因，就是其“隊友”——東薈城住宅產(chǎn)品，降價降得太狠了。

如今東薈城的住宅成交價也穩(wěn)定在1字頭，1.7-1.8萬元/㎡的成交價成為主流。

要知道，該小區(qū)在2021年前后，單價曾經(jīng)沖上5字頭。這五年樓市波動期，東薈城也被擠走了3-4萬元/㎡的水分。

1.7萬元/㎡的住宅，1萬元/㎡的公寓，兩者價差并不算夸張。

而且現(xiàn)在住宅的首付不過15%，120萬元左右的小戶型，18萬首付就能上車。

在此情況下，只要能墊墊腳，大家都會選擇保值性、流通性更強的住宅。

降價帶來的好處，就是租金回報率被推上去了。

像東薈城，如今單間公寓租金在1400元/月-2600元/月之間。

37㎡的戶型，能租1500元/月左右，而售價不過40萬以下。

粗略計算，租金回報率在5%左右，秒殺現(xiàn)在市面上大部分理財產(chǎn)品。

（當(dāng)然，這未將空置成本、維修雜費等納入計算，實際回報率沒有這么高）

房價雖然在下跌，但租金卻呈現(xiàn)出上漲的趨勢。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，相比去年年初，今年的集中式公寓租金有所上漲。

其中，天河的租金上漲最明顯，從2025年1月的4.5元/天/㎡漲到2026年1月的5.83元/天/㎡，漲幅近30%。

為什么房價跌了，租金反而敢漲？

其一，廣州每年凈增的超10萬外來人口持續(xù)流入，為租賃市場提供了源源不斷的客源。另外，經(jīng)歷了上一輪的樓市波動后，現(xiàn)在很多年輕人對于買房這件事有了新的看法：
不想背高杠桿，不想賭房價漲跌，也不想退而求其次買套不適合自己的......而公寓因其裝修齊全、租金可控、周邊配套成熟等，是不少年輕人租房的第一站。如果想要買公寓做房東，要記住三個標準：1、選中心區(qū)地鐵口附近；2、產(chǎn)業(yè)園/商務(wù)區(qū)周邊，租賃需求較穩(wěn)定；3、不要買供應(yīng)量大的區(qū)域；

總而言之，公寓投資是門技術(shù)活，不是價格便宜就能賺。

看清楚地段、租金、稅費、產(chǎn)權(quán)年限、是否帶租約，再下手也不遲。