在深圳GDP最高、上市公司最密集的“宇宙中心”粵海街道，一座被稱為“深圳版福建土樓”的百年老村，正迎來它命運(yùn)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。 2026年5月20日，南山區(qū)官方一紙公告，為這片沉睡數(shù)百年的土地按下了更新的加速鍵。 這里不是偏遠(yuǎn)的旅游景點(diǎn)，而是被深圳灣萬象城、后海總部基地和單價(jià)超十萬的豪宅區(qū)緊緊包圍的城中村。

后海村最出名的建筑，是一棟七層高的環(huán)形住宅樓，因其獨(dú)特的圍合式八邊形設(shè)計(jì)，被網(wǎng)友親切地稱為“八角樓”。 這棟建筑外觀銹跡斑斑，墻面貼滿廣告，走廊掛滿被褥，充滿了上世紀(jì)八九十年代的市井生活氣息。 它與周邊光鮮亮麗的玻璃幕墻高樓形成巨大反差，卻也因此成為許多攝影愛好者和城市探索者的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

然而，這座“土樓”所在的區(qū)域，是深圳經(jīng)濟(jì)密度最高的地方之一。 步行約600米即可到達(dá)地鐵2號(hào)線登良站和9號(hào)線南油站，周邊環(huán)繞著北京師范大學(xué)南山附屬學(xué)校、南油小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。 一街之隔，便是蔚藍(lán)海岸、后海招商璽等高端住宅區(qū)，這里的二手房單價(jià)普遍在十萬元以上。

與優(yōu)越區(qū)位形成鮮明對(duì)比的，是村內(nèi)老舊的建筑面貌。 項(xiàng)目現(xiàn)狀共有約182棟建筑，總建筑面積超過20萬平方米，現(xiàn)狀容積率約為2.94。 大部分建筑樓齡超過30年，內(nèi)部設(shè)備簡(jiǎn)陋，多為步梯樓。 這種極致的空間割裂，讓后海村被稱為“深圳最分裂的地方”之一。

改變始于2024年4月，世紀(jì)金源集團(tuán)正式接手了這個(gè)停滯多年的舊改項(xiàng)目，并啟動(dòng)了簽約工作。 這家綜合性企業(yè)集團(tuán)的介入，被視為項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段的重要信號(hào)。 在此之前，項(xiàng)目曾由遠(yuǎn)洋集團(tuán)操刀，后因企業(yè)自身原因退出。

項(xiàng)目推進(jìn)的核心障礙——?dú)v史遺留違法建筑的確權(quán)工作，在近期取得了決定性進(jìn)展。 南山區(qū)城市更新和土地整備局于2026年5月20日發(fā)布了第二次確權(quán)公告，確認(rèn)第七批和第八批物業(yè)權(quán)利人核實(shí)工作已完成。 這標(biāo)志著長(zhǎng)期困擾舊改的權(quán)屬難題已基本厘清。

根據(jù)官方規(guī)劃，后海村城市更新單元擬拆除用地面積約7.03萬平方米，擬開發(fā)建設(shè)用地面積約4.79萬平方米。 項(xiàng)目的規(guī)劃總?cè)莘e高達(dá)約42.6萬平方米，規(guī)劃容積率達(dá)到8.89。 如此高的開發(fā)強(qiáng)度，在深圳核心區(qū)的城市更新項(xiàng)目中頗具代表性。

在42.6萬平方米的總建筑面積中，規(guī)劃住宅面積約為28.4萬平方米，其中包含約3.55萬平方米的保障性住房。 商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑合計(jì)約12.5萬平方米。 項(xiàng)目還規(guī)劃了豐富的公共配套設(shè)施，以滿足未來社區(qū)需求。

配套設(shè)施包括一所12班幼兒園和一所9班幼兒園，周邊還規(guī)劃配建一所30班小學(xué)。 整個(gè)更新單元的土地移交率達(dá)到31.8%，意味著近三分之一的用地將貢獻(xiàn)給城市用于道路、綠地等公共設(shè)施建設(shè)。 這將顯著改善區(qū)域的公共空間和城市面貌。

對(duì)于許多“深漂”而言，后海村曾是他們?cè)谶@座城市最初的落腳點(diǎn)。 相對(duì)低廉的租金和便利的交通，讓這里成為無數(shù)年輕人夢(mèng)想起航的驛站。 那些曬滿走廊的衣物、斑駁的墻面和交織的電線，共同構(gòu)成了他們對(duì)深圳最初的、充滿煙火氣的記憶。

村內(nèi)還有一座始建于明代的天后古廟，曾在清光緒四年重建，并于1996年重修。 這座媽祖廟是后海村作為古老漁村的歷史見證，記載了明代司理黃文進(jìn)以一百兩白銀買下這片荒海灘的往事。 如何保護(hù)這類歷史痕跡，是城市更新中需要面對(duì)的課題。

從城市規(guī)劃的角度看，后海村的更新是深圳核心區(qū)存量土地再開發(fā)的典型案例。 將現(xiàn)狀容積率約2.94的低效建設(shè)用地，改造為容積率8.89的現(xiàn)代化綜合社區(qū)，是對(duì)土地資源的集約高效利用。 這符合深圳土地資源緊約束條件下城市發(fā)展的必然路徑。

項(xiàng)目的申報(bào)主體為深圳市蛇口后海實(shí)業(yè)股份有限公司，該公司早在2009年就已啟動(dòng)舊改的民意征集工作。 2016年，后海村被正式列入深圳市城市更新單元計(jì)劃第五批計(jì)劃。 2021年3月，項(xiàng)目規(guī)劃草案公示；2023年12月，單元規(guī)劃正式獲得審批通過。

隨著確權(quán)工作接近尾聲，拆遷的腳步聲已清晰可聞。 對(duì)于等待了十余年的原村民和業(yè)主來說，項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)無疑是一個(gè)積極信號(hào)。 這個(gè)過程也折射出深圳在城市更新領(lǐng)域，面對(duì)復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問題時(shí)所展現(xiàn)的耐心與法治化解決思路。

后海村的變遷，像一塊棱鏡，折射出深圳這座城市快速演進(jìn)的不同側(cè)面。 一邊是追求效率、高度現(xiàn)代化的全球科創(chuàng)中心，另一邊是承載著歷史記憶與個(gè)體生存故事的市井空間。 當(dāng)推土機(jī)即將駛?cè)耄覀儾唤伎迹蛔鞘性撊绾伟卜潘倪^去，又該如何塑造它的未來？

城市更新不僅僅是物理空間的再造，更是社會(huì)關(guān)系與集體記憶的重塑。 在追求更高經(jīng)濟(jì)密度和更美城市天際線的同時(shí)，那些曾經(jīng)庇護(hù)過無數(shù)奮斗者的低成本生活空間，其社會(huì)價(jià)值該如何被衡量和延續(xù)？ 這或許是后海村留給這座城市，一個(gè)值得細(xì)細(xì)品味的問號(hào)。