北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們夫妻都有購房資格，工作地點都在北四環中軸路附近，有資金300萬，有購房意愿，客觀上為孩子上學也有在朝陽區購房的必要。但是，如果我們買房，首先就要退股200萬左右，公司年化6%，如果買房相當于每年損失12萬。另外100萬即便存銀行也有2%收益，每年2萬。

另外還需要貸款300萬，組合貸的平均利率為3%，年化9萬。另外根據中介給出的稅費成本是2%，以600萬元計算為12萬，再加裝修及家具家電成本30萬，總計42萬，計入買房成本的年化收益損失為8400。此外還有物業費、取暖費和停車費等成本，按1.16萬計算。合計我們的年化總成本為25萬元。

而如果要保持收支平衡，這套600萬元的房子的每年升值必須達到4.17%，您覺得有可能嗎？我們認為幾乎沒有可能，所以現在才非常的糾結。

A：

1、您的想法挺對的，買房本來就是巨額支出，結算成本也是應該的。不過房子是用來住的，本質上和買車買衣服，買手機電腦以及給孩子報班的性質沒什么區別，甚至和點外賣下館子也一樣，難道您消費這些的時候也計算投入產出嗎？不是說不行，就是累點兒了。

所以我建議還是多考慮居住體驗吧，這幾年的房地產都這行情了，沒必要再糾結什么投入產出，所謂的升值只能是理想，但別太當真了。

2、另外如果現有股權真的是年化6%的收益，而且能長期+穩妥的收益，那如果是我就不買房了。因為每年收入12萬，把這筆錢當房租的話肯定能租到600萬的房子，還省掉了物業費取暖費+裝修家具，更不用背負債務和利息，那何樂而不為呢？

也就是說，房子是用來住的，既然能用租的形式來解決就沒必要非得買，而且還省錢呢。上學的話看情況了，愿意接受派位那就租房上學，不愿意的話可以找找關系。實在不行的話索性上私立，反正您每年節約了25萬，那就補貼在教育上唄。

3、總之您算的賬應該沒毛病，細節我也沒必要較真兒，所以就看您自己的想法吧。打個不恰當的比方，其實這就跟是否找老婆結婚似的。搞對象結婚是很花錢的，而且婚后還要持續投入，生了孩子也未必成才，學歷貶值的背景下導致結婚生子很難有確定的回報。

而獨身主義其實也挺好的，省下的錢照樣能解決生活問題。所以是否結婚的選擇權在自己，外人不好建議。

僅供參考。

二

Q:

我在懷柔的頂秀美泉小鎮有一套房，2013年1.5萬買的，C區的，花園洋房，環境什么的都不錯。但對于我們來說很少去住，設想的退休生活始終不能持久，再加上感覺這里的保值不太好。

因為我們一直住海淀，當時也才2萬多，現在都至少7萬多了，而頂秀美泉小鎮才2萬多，現在120平三居不超300萬。這房沒有貸款，對于我們來說倒是沒有壓力，只是感覺有些雞肋，所以想問問您是否應該果斷切割了。

A：

1、頂秀美泉小鎮，2013年的時候已經這么貴了嗎？1.5萬一平，當時北京的均價也不過是2萬出頭兒啊。但這小區確實不錯，用作養老休閑挺合適的。

您家海淀的之所以漲的多，那是因為趕上了學區房的周期。學區政策是2012年制定的，東西海的部分房價從年底開始漲，2013年之后開始了暴漲。所以您家是趕上了單獨的紅利，只有東西海三個區而已，其他區都沒得到什么利好。

2、我要建議是如果沒什么壓力就留著吧，要不然也不好賣。我剛剛上網看了一下，懷柔區的掛牌率明顯高于市區，市區是不到2%，懷柔是平均3%。而您家這頂秀美泉達到了4%，2500套房有100套以上掛牌的。那這么多競爭者，除非是降價否則不太好賣，甚至降價都未必好賣。

3、或者這么說吧，這種小區是典型的自住為主的，就跟買了輛豪車似的，主要功能是駕乘體驗。至于其他什么投資保值一類的期望值就別太高了，更別跟市區+學區房相比。所以如果能自住就留著，將來有時間就來改善一下生活，懷柔的山水和空氣環境都是非常不錯的。

此外除非是實在不想住了，那再考慮出售。但也考慮好賣房之后拿了錢干什么吧，存銀行的話利息低，買房的話肯定不如懷柔的，也就是收個租金。其他投資就未必靠譜兒了，所以考慮好再套現吧。

也就是說，留著這套房雖然沒什么收益，但也不至于賠錢。所以最好是賣房之后又穩妥+高于銀行利息的理財渠道，否則先再留些日子吧，十多年都過去了，不急在這一刻。

僅供參考。

三

Q:

我的情況是我家到北京很早了，我也是在北京上的學，但辦不下北京戶口，現在我兒子面臨明年上學，房子在豐臺西羅園，對口的應該就是西羅園小學，但學校一般，而且據說還不能保證入學，聽說有派位到南四環外的，還有西四環外的。

我小時候是交贊助費在崇文現在的東城上的，現在有說還能辦的也有說不能的，如果不能的話我們想問問換房行不行，進了三環的話中介有不少5萬多的，我感覺還可以，聽聽您的建議。

A：

1、既然是非京籍，那如果在豐臺都不能對口入學，到了東城就更不敢保證了。畢竟東城的學位比豐臺緊張多了，無論哪個學區+學校。

另外您既然想換的是天永學區的永外，那從學區排名來說本身就是東西城很靠后的，也就是整體質量不太高。而您家又是非京籍，那大概率被派位到學區內排名靠后的小學。這倒不至于跨學區，因為沒地方可派了。

2、所以我覺得您這種換房的意義不是很大，因為增加了不低的學區溢價，但卻沒得到應有的學區價值。

中介說永外有5萬多的房源應該是真的，但從居住角度來說肯定不如您現在西羅園的。因為永外的學區雖然不太強，但學區溢價到目前為止也不算太低，基本就是東城平均值的25%左右。

也就是說，您要想在東城得到和西羅園同等的居住體驗，那就要增加至少幾十萬的預算。比如您現在的房子值300萬，那在永外花400萬才能買到同等品質的。可雖然多花了100萬，您卻未必能得到價值100萬的學區資源，就因為您是非京籍，大概率被派位到很普通的學校，也就是大量接受非京籍的那種學校。

3、所以我覺得您這種還房貸意義不大，花了不少錢，只是得到個東城學籍而已。而且如果您家不準備辦北京戶口，那這種學籍的意義就更不大了，還不如省下錢來給孩子請老師呢。

4、簡單就是這情況吧，其他的我也不多說了。反正我覺得這種換房是肯定占不到便宜，大概率是吃點兒虧，而且是在不考慮保值的情況下，如果考慮的話就更不占優了。

僅供參考。

四

Q:

我是想賣房然后回老家的，實話實說被裁員兩年了，雖然房子不用還貸款，但兩年跌了100多萬，早回老家的話夠好幾年生活費了。至少能買兩套房。

Ps：孩子現在是在北京上學，朝陽**小學四年級，但我們沒有北京戶口，這一失業就更不可能了。當年想的是為了孩子將來留在北京而努力，現在看來孩子也不是那塊料，將來頂多是能有大學上而已。回老家的話公立校都確實一般，但私立的還不錯，學費也不太貴，一年算上住宿費也就不到三萬，成績排名在省里算不錯的。

A：

1、真要是確定了那就套現回老家吧。這是人生的選擇，外人其實不好建議的，擔不起那責任。不過您家有孩子，孩子怎么考慮的？

2、我挺能理解您的心情的，大概率是從意氣風發到志得意滿，但現在被現實打擊的有些灰心喪氣了，所以才想索性回老家的。

不過也考慮好吧，回老家很簡單，但北京的房子一旦賣掉，無論將來是漲是跌的都很難買回來了。

我不知道您老家是哪兒，但如果100多萬能買兩套房，那應該是個經濟不太強的地級市或縣級市。這種城市的房價走勢大概率不如北京，漲的時候沒北京漲的多，跌的時候卻有可能比北京幅度大。所以一旦賣掉北京的換成老家的，將來靠房價走勢是很難換回來了。

3、其他的沒什么建議了。只是提醒一句，您家孩子將來準備在哪兒發展啊？如果也考慮北京，那在沒有了房子的情況下，您這些年所經歷的辛苦，孩子或許還要重來一遍。而且大概率比您還辛苦，畢竟時代紅利大概率不如前幾年的，很難再趕上什么風口。

及供參考。

五

Q:

我家名下兩套房，一套石景山的小兩居，父母在住，無貸款，就是房子破不值錢，200多萬吧。另一套德勝的學區房，2018年購買，現在價值800萬左右，有200萬貸款，不太老的兩居室。

孩子現在馬上中考，我們考慮是不是應該賣掉這套學區房了。尤其按照您的方法算過，學區溢價真的非常高，租售比1000，跟朝陽的安貞西里一比是溢價率40%以上。我們認為以德勝的學區檔次能保留20%-30%為合理，就是說有至少10%的保值風險，您覺得我們的結論對嗎？

但我們如果賣房的話又不知道換到哪里？工作都在西邊，可換到海淀感覺沒意義，還是學區房，換到朝陽又離的遠，我們看上的都在東四環以外呢。所以想問問您，如果還是800萬預算的話，您建議換到哪里？

A：

1、換到哪里？既然東邊西邊都不合適，那就看看北邊唄。北五環之內的奧園，林萃橋南沙灘兒一帶不少次新房呢，800萬能買到挺不錯的了。而且也沒溢價，價格走勢至少不落后大盤。

2、不過這最好還是自己選吧，您這是典型的用學區房來改善，尤其通勤更得看自己的感受，外人不好建議。

3、您算的賬應該沒錯，但認為能保留20-30%我說不好。在我看來是如果對口學校很好，房子的小區和戶型等條件也都不錯，那應該是支撐強，保留20%的可能性大。但如果學校不是太好，或者是不太宜居，那就看運氣吧，看看是否有政策支持。

4、其他我好像沒什么說的了，800萬的預算很高了，選擇也就很多，還是看自己的改善需求吧。

僅供參考。

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