今年前四月，一匹拿地黑馬引起了炸天團(tuán)的注意。

這年頭，敢拿地的幾乎都是央國企，但保億置業(yè)卻憑14.1億元的權(quán)益拿地金額，在全國百強(qiáng)榜單中拿下了第89名。

這個(gè)排名放在地產(chǎn)鼎盛時(shí)期毫不起眼，但在如今百強(qiáng)房企拿地總額同比近乎腰斬的背景下，一家民營企業(yè)不僅活了下來，還能逆勢(shì)補(bǔ)倉，本身就不簡單。

回看過去三年，當(dāng)大多數(shù)民企還在收縮求生時(shí)，保億的拿地節(jié)奏卻從謹(jǐn)慎防守一路轉(zhuǎn)向主動(dòng)進(jìn)攻：2024年還在杭州底價(jià)試水，2025年已在杭州、寧波、西安三城高溢價(jià)落子，2026年拿下閑林低密地塊，僅6天便火速公示規(guī)劃。

再看銷售端，2024年這家企業(yè)還在百強(qiáng)門外，2025年便首次殺入百強(qiáng)，排名第90位。

這不禁讓人追問：保億置業(yè)到底是一家什么樣的企業(yè)？它的底氣，又從何而來？

01

一個(gè)溫商的兩次轉(zhuǎn)身

回顧保億的發(fā)家史，創(chuàng)始人莫?jiǎng)s身上最鮮明的特質(zhì)，便是在時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，總能先人一步嗅到機(jī)遇。

上世紀(jì)九十年代初，他辭掉國營廠的工作，從老家浙江溫嶺來到杭州，租下百來平米的店鋪?zhàn)黾译姶恚资制鸺覄?chuàng)辦了保億的前身——杭州華榮電器有限公司。

彼時(shí)家電供不應(yīng)求，是典型的“賣方市場(chǎng)”。他帶著姐姐莫?jiǎng)︼w，把生意做到了極致。短短幾年，華榮年銷售額便達(dá)5.5億元，成了浙江家電龍頭，連當(dāng)年的蘇寧都要從他們這里進(jìn)貨。

那是1997年，莫?jiǎng)s還未滿而立，便已實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由。

但家電行業(yè)的天花板也清晰可見——全行業(yè)平均利潤率僅2%到3%。而幾乎在同一時(shí)期，住房商品化改革全面推開，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟了“黃金十年”的序幕。

莫?jiǎng)s敏銳地嗅到了變化：“我們?cè)谇?0年積累了大量流動(dòng)資金，但重新選擇一個(gè)行業(yè)非常困難，發(fā)展需要機(jī)遇，我在地產(chǎn)政策里看到了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。”

機(jī)會(huì)很快來了。2001年，恰逢杭州高新房地產(chǎn)有限公司改制，華榮通過兼并獲得了86%的股份，正式叩開了房地產(chǎn)的大門。

轉(zhuǎn)型初期，地產(chǎn)業(yè)務(wù)全靠家電輸血。莫?jiǎng)︼w曾這樣描述分工：“我們轉(zhuǎn)型時(shí)就明確提出，以房地產(chǎn)為突破，以家電業(yè)支撐房地產(chǎn)的發(fā)展。”這種“老業(yè)務(wù)養(yǎng)新業(yè)務(wù)”的路徑，持續(xù)了近十年。

直到2009年，“浙江華榮集團(tuán)”正式更名為“保億集團(tuán)”。莫?jiǎng)s在發(fā)布會(huì)上特意強(qiáng)調(diào)，更名就是為了淡化家電商貿(mào)色彩，確立地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)定位。

從時(shí)間上看，保億進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)并不算晚。但在此后地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的年代里，閩系、浙系房企你方唱罷我登場(chǎng)，紛紛沖擊千億規(guī)模，保億卻始終默默無聞，從未真正擠進(jìn)主流視野。多年間，其銷售額長期在百億以下徘徊，僅在前幾年短暫突破百億后，又迅速回落。

02

一個(gè)保守的地產(chǎn)掌門人

保億沒有發(fā)展起來，一個(gè)很重要的原因：保守。

莫?jiǎng)s曾形容自己是一個(gè)“保守的人”。

老板什么樣，這家企業(yè)的風(fēng)格大概就是什么樣。

在最初轉(zhuǎn)型時(shí)，莫?jiǎng)s沒有選擇一頭扎進(jìn)土地市場(chǎng)，而是以收并購的方式“迂回前進(jìn)”。

從2001年兼并杭州高新房產(chǎn)公司，叩開地產(chǎn)大門一直到2009年確定地產(chǎn)的主業(yè)定位，莫?jiǎng)s用了8年。

他并不認(rèn)可彼時(shí)市場(chǎng)主流的“沖規(guī)模”的邏輯，認(rèn)為品質(zhì)和利潤才是保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)且長久穩(wěn)定的重要因素。

他的擴(kuò)張邏輯是：

“選擇在省內(nèi)或者經(jīng)濟(jì)區(qū)中有號(hào)召力的城市做。深耕一、二線城市，發(fā)展三線城市，聚焦城市發(fā)展核心地塊。”

在這種理念引導(dǎo)下，保億多年間布局的城市始終在10余個(gè)，參與項(xiàng)目數(shù)量也在10個(gè)左右。

產(chǎn)品線也主要集中于高端商業(yè)大平層和低密疊墅。

這種“保守”的做法在過去讓保億錯(cuò)過了地產(chǎn)黃金年代的規(guī)模紅利，但從當(dāng)下回望過去，這未嘗不是一種理性的生存哲學(xué)。

當(dāng)初那批沖在前面的開發(fā)商一個(gè)一個(gè)倒下，而保億卻能在當(dāng)下逆勢(shì)拿地，殺入百強(qiáng)。

回到開頭的問題，保億憑什么？

03

莫氏家族的隱秘資金池

要說保億的底氣，還是在于——錢。

跟其他房企不同的是，保億的錢不完全來自銀行，民間資金構(gòu)成了莫氏家族最隱秘的資金池。

這一點(diǎn)在很多浙江民企身上都不鮮見。

尤其溫商，“家族抱團(tuán)”的思維模式是刻在骨子里的，做生意就是整個(gè)家族乃至鄉(xiāng)鄰的信用合伙。

如何變現(xiàn)？

翻閱保億在杭州、西安等地的項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象：“保億億航”“保億置業(yè)集團(tuán)”背后，常常能看到莫家以LP（有限合伙人，即出資方）的身份出現(xiàn)，而操盤的GP（普通合伙人，即基金管理方）則是體系內(nèi)關(guān)聯(lián)的杭州貝加投資。

這些LP背后站著的，是一群隱秘的自然人股東，相當(dāng)一部分來自杭州、臺(tái)州等地。

說白了，莫氏家族以三十年的商業(yè)信譽(yù)作保，把散布在民間的閑散資金匯聚起來，再以股權(quán)的形式注入一個(gè)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

在銀行對(duì)民企信貸審慎的背景下，這種不看抵押物、只靠“臉面”流轉(zhuǎn)的民間資金，成了保億最隱秘、也最靈動(dòng)的資金來源。

04

走不出的熟人社會(huì)

不過，熟人的錢，往往也是最貴的。

民間LP對(duì)回報(bào)的期望，遠(yuǎn)非銀行利息可比。早在2011年，保億壹號(hào)基金向LP支付的就是12%的年化財(cái)務(wù)費(fèi)用，即使在利率整體下行的今天，民間資金的回報(bào)要求依然不低。

成本高了，壓力自然沿著資金鏈一路傳導(dǎo)，最終在交付端暴露出來。西安保億·公元印、重慶御景潤園、鄭州豫景晨園、杭州競潮瀾庭等多個(gè)項(xiàng)目因質(zhì)量問題引發(fā)維權(quán)，正在一點(diǎn)點(diǎn)侵蝕保億“杭派精工”的品牌底色。

與此同時(shí)，多次出現(xiàn)的股權(quán)質(zhì)押、建設(shè)工程合同糾紛和供應(yīng)鏈合同糾紛也表明，供應(yīng)鏈同樣陷入支付延遲與成本結(jié)算的緊張博弈。

但資金成本只是第一層代價(jià)。這套依靠商業(yè)信譽(yù)和民間私募支撐的資金盤，規(guī)模終究有天花板。

在長三角或西安這些核心腹地，保億還能憑借多年積攢的鄉(xiāng)情信用走得穩(wěn)健；可一旦離開這個(gè)“熟人社會(huì)”，這套基于鄉(xiāng)情的邏輯便會(huì)失效。保億在重慶等地的拓展遠(yuǎn)不如預(yù)期，部分項(xiàng)目陷入運(yùn)營困境，正是源于此。

更深層的危機(jī)，來自監(jiān)管越來越嚴(yán)。

過去通過多層公司隱藏資金來源的做法，正變得越來越難。不知道在強(qiáng)監(jiān)管下，保億能否說清楚每一分錢的來路？

結(jié)語

保億的故事，是這一輪地產(chǎn)周期中一個(gè)難得的樣本。

它讓人看到：實(shí)業(yè)資本跨界做地產(chǎn)，并非注定是“野蠻人”。莫?jiǎng)s從家電帶來的務(wù)實(shí)基因——不貪規(guī)模、不賭周期、量入為出，恰恰是很多房企在狂熱年代丟掉的東西。當(dāng)潮水退去，這些樸素的商業(yè)常識(shí)反而成了最硬的底牌。

但它也揭示了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：在今天的行業(yè)環(huán)境下，僅靠“保守”和“鄉(xiāng)情”，已經(jīng)撐不起一家房企的未來了。

融資渠道的透明化、跨區(qū)域競爭的加劇、品牌與管控能力的門檻、國央企的強(qiáng)勢(shì)崛起，這些都不是靠“臉面”能解決的問題。

這不僅是保億的課題，也是所有仍在牌桌上的民營房企的共同命題。

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