陜西
作者：周軍律師.
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在房屋租賃實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會有租賃合同違反行政規(guī)章（如住建部租賃管理辦法）的情形。
那么，租賃合同違反行政規(guī)章是否有效？
但最高人民法院指導(dǎo)案例《饒國禮訴某物資供應(yīng)站等房屋租賃合同糾紛案》明確：
違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽?yīng)當(dāng)盡快拆除的危房出租用于經(jīng)營酒店，危及不特定公眾人身及財(cái)產(chǎn)安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
裁判觀點(diǎn)簡析
違反規(guī)章≠合同無效，《民法典》有明確邊界
1. 合同無效的法定情形（僅限2類）
《民法典》第153條規(guī)定：
- 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（效力性），合同無效；
- 違背公序良俗、損害社會公共利益，合同無效。
2. 行政規(guī)章（部門規(guī)章）的效力層級
行政規(guī)章（如住建部、公安部規(guī)章）不屬于法律、行政法規(guī)，僅為管理性規(guī)范。單純違反規(guī)章，不直接導(dǎo)致合同無效，這是實(shí)務(wù)中的核心原則。
3. 饒國禮案關(guān)鍵突破：規(guī)章背后的公共利益才是核心
本案不能僅以“違反規(guī)章”判斷效力，而需穿透規(guī)章看本質(zhì)：
- 《商品房屋租賃管理辦法》禁止危房出租，核心目的是保護(hù)公共安全；
- 案涉房屋為D級危房，用于經(jīng)營酒店，面向不特定公眾，一旦坍塌將造成重大人身財(cái)產(chǎn)損失；
- 雙方明知危房仍簽約，為追求經(jīng)濟(jì)利益忽視公共安全，損害社會公共利益、違背公序良俗。
因此，最高院依據(jù)《民法典》第153條第2款，認(rèn)定租賃合同無效，并按雙方過錯劃分責(zé)任。
實(shí)務(wù)啟示：簽約前必做的3件事
1. 核實(shí)房屋安全狀態(tài)
要求出租人提供房屋安全鑒定報(bào)告，確認(rèn)非危房、符合安全標(biāo)準(zhǔn)，留存書面憑證。
2. 明確租賃用途風(fēng)險(xiǎn)
- 經(jīng)營類租賃（酒店、餐飲）：重點(diǎn)審查房屋安全、消防驗(yàn)收，避免因危及公共安全導(dǎo)致合同無效；
- 自住類租賃：雖風(fēng)險(xiǎn)較低，但仍需確認(rèn)房屋無重大安全隱患。
3. 合同中約定安全責(zé)任條款
明確：出租人保證房屋符合安全標(biāo)準(zhǔn)，若隱瞞危房等事實(shí)導(dǎo)致合同無效，賠償承租人全部損失（裝修、經(jīng)營損失等）。
周軍律師提醒，單純違反行政規(guī)章的租賃合同，原則有效；只有違反規(guī)章且同時損害公共利益、危及不特定公眾安全時，才會被認(rèn)定無效。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。
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