隨著今年“小陽春”收官，整體行業“弱復蘇強分化”特征尤為顯著，疊加政策效應持續釋放，市場預期和信心逐步改善，二手成交強勢領先新房成為普遍現象。基于眾所周知的二手與新房“賣舊買新”的置換循環關系，二手行情熱度延續性更為市場各方所關注，本研究將以主要一二線城市二手成交結構特征變化為切入點,還原回升動因繼而研判后市空間。

☉文／楊科偉

01整體價跌量平，成交規模同比降12%重回2024年月均水平，價格較期初已降22%

杭州3-4月二手住宅成交規模如期回升，連續兩月維持在9000套以上，較去年下半年月均增幅達50%，但與去年“小陽春”同期相比仍下降11.7%，與2023年和2024年同期水平相當，也重回2024年月均規模。可以說二手成交規模回歸到城市該有水平。

與此同時，成交均價不斷刷新低，整體價格持續處在下跌通道，4月份成交均價較2023年同期下跌22%。結合量價走勢來看,今年3-4月回歸常態可以說是在價格連續下跌后積壓的觀望階段性自然釋放。

02150萬元以下低總價房源成交大幅攀升至三成，90平方米以上、三四房穩定上升

從總價段成交套數占比變化來看，200萬元以下總價房源占比達到49%，這一數值在2023年初僅為29%，期間上升了20個百分點，與之相對的則是200萬-500萬元總價段房源占比由54%減少14個百分點至40。再進一步細分可見，這一變化主要發生在總價150萬元以下房源，其成交占比從14%顯著上升至32%，150-200萬元相對穩定。

從面積段成交套數占比變化來看，90平方米以下房源占比的快速下降與90-140平方米房源占比的快速上升，這一數值分別從2023年的58%和30%轉變為當前的52%和37%，這種此消彼長的變化主要發生在70平方米以下小戶型大幅縮減與90-110平方米房源的穩步上升。

杭州二手住宅成交房源戶型分布相對更加穩定，三房占比為主約40%，四房占比約三成，二房占比約二成。

綜合來看，今年3-4月杭州二手購房者與之前并沒有變化，在房價持續下跌后，以更低總價買到更大面積的的三房四房，在總價和居住功能空間實現平衡，市場在持續消納自住剛需。

從近4年各總價段成交房源中各面積段分布交叉分析，一方面，面積主力區間為70-90平方米和110-140平方米，90-110平方米戶型房源幾無生存空間；另一方面，從變化看隨著價格中樞不斷下降而套面積上升，購房者在市場價格下行通道中實現“花更少錢買更大面積房子”成為現實，這也是符合邏輯的自住需求的現實選擇。150萬元以下總價中70平方米以下戶型從80%銳減至50%，與之相對的則是70-90平方米戶型占比逐年上升，200-300萬元總價房源中，110-140平方米戶型占比逐年上升。

03整體價格下行且掛牌/成交價差繼續擴大，300萬以下總價段價格趨穩

從杭州二手住宅掛牌參考價和成交均價走勢看，價格都在持續下降中，而且二者價格剪刀差持續擴大。雖然二者3-4月價格較去年下半年都有小幅回升，但短期小幅波動難以改變整體下跌趨勢。

從各總價段房源成交均價走勢來看，300萬元以下低總價段成交均價階段性最低點出現在去年12月份，實現連續4個月止跌，150萬元以下、150-200萬元、200-300萬元價格段均價較低點分別微漲1.7%、3.3%和2.5%；與之相對的300萬元以上價格段成交均價繼續新低。

從各面積段房源成交均價走勢來看，僅有70-90平方米房源價格短期止跌且基礎尚不穩固，3-4月維持在去年四季度水平；其他70平方米以下和90平方米以上房源成交價格跌勢不止且有加速下跌之勢。

04新房價格低于二手且跌速更快，占比近5成的200萬元以下需求被新房分流

就杭州新房與二手市場關系而言，成交占比近半的低總價房源在新房與二手房市場同時存在，這不同于上海、北京等一線城市的低總價房源僅存在于二手市場，杭州市場面臨同一客群的爭奪，二手與新房在一定板塊存在此消彼長的關系。

從價格關系來看，盡管杭州新房均價持續上升，但更多是近年來高價豪宅成交占比上升帶來的結構性漲價,200萬元以下低總價新房成交均價則在持續下行，4月均價較2023年初下跌23%，同期相同總價段二手住宅成交均價跌幅約25%，二者相差無幾。但2025年以來新房價格跌幅遠快于二手房，期間分別下跌約16%和8%，且當前新房價格絕對值也比二手價格低1450元/平方米。新房價格破位之后對次新房源價格還將進一步形成沖擊。低總價剛需也將被新房持續分流，數據顯示，200萬元以下總價新房成交套數占比穩步上升10個百分點至20%。

綜上，杭州今年3-4月二手市場成交規模回歸常態，可以說是在價格連續下跌后積壓的觀望階段性自然釋放，整體以價換量的格局沒有改變，整體價格下行且掛牌和成交價剪刀差繼續擴大。購房者與之前并沒有變化，在房價持續下跌后，以更低總價買到更大面積的的三房四房，在總價和居住功能空間實現平衡，市場在持續消納自住剛需。成交占比近半的低總價房源在新房與二手房市場同時存在，二手與新房在一定板塊存在此消彼長的關系。新房價格破位之后對次新房源價格還將進一步形成沖擊，低總價剛需也將被新房持續分流。

文章來源:克而瑞