這幾年行業深度調整，民營房企似乎銷聲匿跡，但也有些民營房企的日子過得還不錯，甚至還有一些民營房企仍然在大手筆拿地。

最新的一個案例，來自：

嘉宏集團。

這是一家總部位于常州的房企，今年4月，他們經過55輪競價，以總價2.67億、溢價率27.75%競得南京江寧百家湖一宗宅地。

之所以說“瘋狂”，是因為：

其一、這是今年南京土拍中，唯一一宗溢價成交的宅地；

其二、這也是今年到目前為止，南京土拍中，唯一一家拿地的民營房企。

如果將時間線再拉長，這還是自去年7月首次落子南京以來，他們在南京拿下的第3宗宅地，拿地金額近18億，“抄底”意味非常明顯。

在大多數民營房企還在收縮業務的時候，嘉宏集團選擇了逆勢進發；在大多數民營房企下沉二線甚至三線城市的時候，嘉宏集團選擇了競爭激烈的新一線城市。

或許很多人沒有聽說過這家房企，但實際上起家于常州的嘉宏集團，曾連續5年位列常州房企銷售業績NO.1并坐穩常州“一哥”，即使在市場深度調整的2025年，其仍然以21.5億的全口徑銷售額位居市場第2。

艷姐不禁好奇，嘉宏集團究竟是家什么樣的企業？為什么能夠成為突然殺出的又一家“民企黑馬”？

今天艷姐就和大家聊聊這家總部在江蘇常州，非常低調的民營房企，也歡迎大家在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

01

連落3子

嘉宏集團南京逆勢大手筆拿地

時間回到今年4月，嘉宏集團以總價2.67億、樓面價1.72萬/㎡、溢價率27.75%競得南京江寧區百家湖地塊。

這是南京今年以來的土拍中含金量十足的一幅地塊！

先看樓面價，1.72萬/㎡的樓面價，能排在今年南京23宗出讓宅地的第2；

再看溢價率，競價55輪、溢價率27.75%，今年南京唯一一宗溢價成交的宅地。

對于百家湖這塊地，嘉宏集團表現出勢在必得的姿態，頻頻舉牌跟價，屢次在關鍵節點刷新價格線。

拿下地塊后，嘉宏集團也是相當低調，也只是宣發了一張拿地喜報。雖然“悄無聲息”，但嘉宏集團卻樂開了花兒。

先來看這塊地，地塊位于南京江寧區百家湖板塊，是區域內幾年來出讓的首個“濱湖”地塊，含金量十足。

百家湖實景

從區位上看，地塊質素相當不錯。距離地鐵1號線百家湖站、3號線天元西路站約700米；

從板塊來看，地塊價值也足夠亮眼。地處百家湖板塊核心，距離百家湖約200米、金鷹購物中心直線距離約600米。

嘉宏百家湖G08地塊區位示意

百家湖也是南京熱門的改善板塊，可以看一下一二手房表現。

鏈家數據顯示，2018年交付的中銳星湖名邸，二手房掛牌均價在2.6萬/㎡~3.5萬/㎡；2018年交付的景楓鳳凰臺，二手房掛牌均價2.9萬/㎡~3.8萬/㎡；2005年交付的頤心園

，二手房掛牌價2.5萬/㎡~3.8萬/㎡。

再看新房項目，板塊內目前唯一在售的金茂?樾滿云川，均價約3.5萬/㎡，去年12月首開去化超百套，今年3月還問鼎南京市成交套數、面積、金額TOP1“三冠王”。

再看嘉宏集團項目，1.72萬/㎡的樓板價，艷姐覺得只要產品還不錯，未來該地塊的流速和利潤還是有保證的。

艷姐也注意到，這是嘉宏集團在1年時間內，在南京拿下的第3宗宅地。

去年7月，嘉宏集團以總價7.29億、樓面價約1.7萬/㎡、溢價率9.62%競得江寧區百家湖G38地塊，也就是剛剛發布案名的萬流江寧項目；2個月后，嘉宏集團再次以總價7.97億、樓面價約2.2萬/㎡、溢價率10.08%競得江寧區百家湖G71地塊。

短短1年時間花17.93億3次落子，而且還都是高溢價拿地，讓不少業內人忍不住大呼神奇：這家公司，到底是什么來頭？又是怎么一下子成為南京樓市“最靚的仔”？

02

常州“一哥”

給出了民營房企的破局思路？

嘉宏集團算是一家低調做事不吭聲的企業。艷姐嘗試去檢索他們的官網和官微，這兩年除了與項目相關的信息外，很少有其它信息向外輸出。

嘉宏集團給艷姐的第一印象是：

低調、神秘，但又實力強悍。

雖然是南京樓市的“新面孔”，但嘉宏集團的來頭不小。

公開信息顯示，嘉宏集團成立于1998年，總部位于常州，以復合型地產開發為基礎，布局地產、商業、物業、酒店、科技等五大板塊。

早年間，嘉宏集團的業務高度集中在大本營常州，另外在無錫、臺州等地也有零星布局，最高峰時，嘉宏集團在常州一個城市的銷售額達到近90億，曾連續4年位居常州樓市“銷冠”。

不過隨著常州樓市的深度調整和內卷，嘉宏集團在2025年開始調整戰略，從過去的深耕常州，到聚焦南京。畢竟南京作為省會城市，無論是市場容量、市場機會都是常州無法比擬的，在南京干一個項目，就相當于在常州干2、3個項目，人效、利潤都相當可觀。

嘉宏集團的創始人是劉康，創業經歷也比較有意思。

嘉宏集團董事長兼總裁劉康

劉康1991年畢業于常州工學院工民建專業，早年間曾在中國房地產開發常州總公司任職，先后擔任組織人事科長，副總經理等職務，此后創立嘉宏集團。

目前，嘉宏集團開發項目超30個，開發面積近1000萬㎡，在售和待售住宅項目接近10個，還有近200萬㎡的城市綜合體。

艷姐翻看了嘉宏集團的官微，去年7月以來，嘉宏集團就拿了4個項目，其中南京3個、常州1個，總拿地金額超23億。

23億的拿地金額看上去不高，但對比來看，去年嘉宏集團在常州的全口徑銷售額只有21.5億，今年前4個月為3.94億。也就是說，嘉宏集團幾乎將近一年多的銷售額都用來了拿地。

所以，在民營房企大片臥倒的時候，嘉宏集團還能逆勢進發，背后的“秘籍”是什么？

艷姐覺得，有3個關鍵詞：

其一是拿地“小而美”，專攻主城低密的精準化布局；

嘉宏集團在南京的3個項目有一個共同特點——面積不大、位置不錯、稀缺低密。

像百家湖G38地塊，土地面積1.2萬㎡、容積率1.7；百家湖G71地塊，土地面積1.5萬㎡、容積率1.1；百家湖G08地塊，土地面積0.86萬㎡，容積率1.8。三個項目總貨值大約40億，且均位于百家湖核心區，彼此距離不到1公里。

嘉宏百家湖“三子”區位示意

這些建面1、2萬㎡的“小項目”，大房企未必看得上，反倒是給了像嘉宏集團這樣的中小房企機會。

其二是聚焦中高端，深度定制的差異化競爭；

不同于傳統房企一個產品系全國復制的模式，嘉宏集團這幾年摸索出“只定制、不復制”，以及聚焦中高端的產品邏輯。

比如其主流的“風華”系產品，主打一個深度定制，通過“空間可調整、風格可選擇、收納可加載、細節可適配”的模式，7年間打造8座風華系產品，實現常州千萬級豪宅市場85%的占有率。

常州嘉宏·國色風華實景

其三是社群運營的差異化破局。

嘉宏集團2024年搭建高端社群運營的“風華薈”平臺，以“有愛的社區共享平臺”理念，以社群為平臺，以活動為觸點，搭建“生活前置”的鄰里社交網絡。僅去年，“風華薈”玖舉辦超300場線上線下活動，吸引超1萬人次參與，還舉辦了首屆由業主自編、自導、自演的業主春晚。

嘉宏集團業主春晚

這種“生活前置”的鄰里社交平臺，一方面可以把業主圈子做成熟人圈，提高客戶粘性，實現嘉宏體系內住宅、商業等多板塊的閉環，一方面還能通過這些社群活動提升企業、產品品牌和口碑，進而通過熟人推薦帶動營銷。

可以說，嘉宏集團雖然是家區域型民營房企，但就是通過這套差異化的投拓、產品、社群打法，在同質化競爭中生存了下來，還闖出了品牌、口碑，最終撬動了市場。

03

南京“新面孔”

開發能力到底幾何？

艷姐一直覺得，一家房企的成功，首先是好的設計和產品。

嘉宏過去高度聚焦常州，也曾憑借風華系高端產品穩坐常州“一哥”。但在布局南京這樣的高量級城市后，與金茂等頭部房企同臺競技，嘉宏到底能不能打？

作為嘉宏在南京的首個項目，他們并沒有復制已有的“風華”系高端產品系，而是拿出了一個全新的解決方案：

結合地塊特質，為項目定制了一條全新的產品系——萬流系。

前幾天，“萬流江寧”項目也正式公開了實景示范區。作為“萬流”系的首作，我們也能從這個項目上窺探嘉宏的產品打造能力到底幾何。

嘉宏·萬流江寧實景圖

嘉宏·萬流江寧實景圖

艷姐也大致看了下，他們以多個首創式設計，刷新了區域新房產品力的上限。

比如區域內首個全域抬板設計，將整個社區向上抬升大約5米，配合全域架空，將公區的景觀視野放大到極致，并打造了陽光地庫等多維功能場景；

嘉宏·萬流江寧實景圖

在外立面的塑造上，他們以“鉆石棱鏡”的概念，打造區域首個曲面屏立面。弧形玻璃+弧形鋁板，并融入云錦、金箔、雨花石、竹刻等南京非遺元素，呈現出獨特的建筑美學；

嘉宏·萬流江寧實景圖

在景觀的打磨上，他們通過約2000㎡的下沉式山谷客廳，以約2/3的園區縱貫尺度，最大化的將地面綠化轉化為可遠觀、可私享的垂直山、川、林、瀑的豐盈空間；

嘉宏·萬流江寧實景圖

對待這個南京首作，嘉宏在產品設計時還是相當走心的，曲面屏、抬板、垂直景觀、六恒科技……這樣的設計，即使放在上海，產品力也足夠能打，未來也將會南京地標豪宅的有力競爭者。

不過，作為南京樓市的“新面孔”，嘉宏后續依然面臨不小的挑戰和壓力：

其一是資金壓力。嘉宏雖然多次躋身常州“銷冠”，高端的“風華”系產品在常州千萬級豪宅市場有85%的市占率，但常州樓市深度調整后，嘉宏的銷售額也大幅縮水，去年其在常州全口徑銷售21.5億（數據來源：克而瑞），較高峰期下滑接近80%，后續資金周轉是否會受此影響，成為亟待關注的問題；

其二是人才壓力。嘉宏在市場上行期曾以市場化方式從融創、龍湖等頭部房企引入一批重量級中高管，這幾年在業績壓力下，這些市場化引進的中高管批量離職，核心中高管都是清一色的“老人”，比如高級資深副總裁趙愛武、孟賢，而營銷一號位在4年時間換了5任后，“老將”劉正平于2024年接棒，“老將”們能否適應南京市場的新打法，仍有待觀察。

結語

行業震蕩下行，民企大面積臥倒，但仍然不乏像嘉宏這種聚焦、深耕的“小而美”的代表。

艷姐覺得，在常州有著較高市占率和品牌影響力的嘉宏，依然可以給到行業一些啟示：

未來是穩健經營的品質房企時代，對民營房企來說，更核心的是要在整合資源的基礎上，將有限的資源和精力投入到自己最擅長的領域，才能真正活下去，活得更好。

不過，隨著戰略聚焦南京，嘉宏能不能行穩致遠、中高管團隊如何整合，仍然考驗著這位昔日的“常州一哥”。

最后，祝福每家房企都能找到適合自己的發展之路。

主編：張艷

責編：eric

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