廣東
房子作為一項資產(chǎn)，收益投入比也是衡量其價格是否高估或低估一個很重要的指標(biāo)。記得在2024年，央行在《第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中，闡述了一個觀點：租金是影響住房價值的核心變量。
當(dāng)時有一些人認(rèn)為這個算是比較少見的。其實，從資產(chǎn)的角度來看，這才是房子作為資產(chǎn)最基本的收益來源，而租金回報率作為房價一個重要變量也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>
那么租金回報率的高低如何來判斷？主要可以從兩個維度來比較一下：
一是與購房者/投資者的資金機會成本來比較，這個也比較容易理解。如果把房子作為一項資產(chǎn)進(jìn)行投資，如果其收益率不及你其他投資其他資產(chǎn)的收益率，那你就沒有必要來投資房產(chǎn)了。
二是從更一般性來看，可與房貸利率進(jìn)行比較。房貸利息是房子持有期間最大的持有成本項。如果房產(chǎn)持有期間，其租金收益無法覆蓋其持有成本，則意味著在持有期間購房者是虧損的。
不過，本質(zhì)來說，還是要與無風(fēng)險回報率來比較。說到底，無風(fēng)險回報率才是大多數(shù)人的機會成本。
若是從租金回報率的角度來看，過去幾年的房價下跌就很容易解釋了。
在國內(nèi)房價漲到頂峰那幾年里，一線城市的住宅租金回報率普遍在1%左右，而二線城市的租金回報率也很難超過3%。這個數(shù)值無論是與購房者的機會成本（哪怕是無風(fēng)險回報率），還是與房貸利率相比，都是偏低的。
僅從資產(chǎn)估值的角度來看，這種情況就算是資產(chǎn)價格高估了。市場會通過幾種方式來實現(xiàn)價值回歸，比如說資產(chǎn)價格穩(wěn)定，租金繼續(xù)上漲；租金穩(wěn)定，資產(chǎn)價格下降，等等。
當(dāng)然國內(nèi)住宅市場是房價下跌，租金也下跌，而房價下跌的幅度要大于租金下跌的幅度，繼而是實現(xiàn)了租金回報率的上升，也一定程度上算是房子價值的回歸。
房屋租金的上漲，一定程度是有利于推動房價的上漲的。從去年起，香港樓價連續(xù)數(shù)月的上漲，與其租金的上漲也有一定的關(guān)聯(lián)，香港房價也算是率先漲起來了。
而隨著最近幾年市場的下行調(diào)整，市場自身也在調(diào)節(jié)。近期，一線城市等部分城市的房屋租金開始出現(xiàn)上漲的跡象。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，一線城市住宅平均租金由跌轉(zhuǎn)漲，今年1-4月份累計上漲0.05%；4月份，50城平均租金房價比為2.27%，較2023年初低點提高0.29個百分點。
租金的回漲對于房價的企穩(wěn)具有積極作用。房屋租金的轉(zhuǎn)漲與最近幾個月一線城市的房價出現(xiàn)了明顯的止跌回漲跡象也算是相互印證了。
當(dāng)然，目前的租金上漲幅度依然比較小，只能作為房價止跌回穩(wěn)的一個輔助的指標(biāo)來看，而不能作為唯一的因素來推動房價的漲跌。
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