許華芳屬于能干的富二代，尤其是地產二代。他能扛事、夠穩健，可就算這樣，也沒能躲過地產行業的“寒冬劫”，如今被逼到了不得不“割肉”的地步。

這就是快要過不去的坎兒。

5月14日，寶龍地產公告稱，公司于去年10月訂立的債務重組協議，已于5月12日獲多數計劃債權人批準，將于6月17日尋求法院批準。

這幾年，不少老牌的地產公司都在化債，化債的地產公司都有個特點，還沒有看到振作的跡象，沒緩過來。

這已經寶龍地產第二次債務重組，這次債務重組，而這次，它付出的代價堪稱“致命”——要把手里最優質的資產，寶龍商業的控制權，徹底交出去。

說起來是真可惜。許華芳的老爹許健康，那可是大名鼎鼎的閩商，白手起家闖出來的狠角色。

許華芳本人呢，1978年出生，在地產二代里算年輕的，性格謙恭內斂，做事不冒進。

2009年寶龍上市時，他就是策劃IPO的主要操盤手，2010年，他帶著寶龍總部正式遷至上海，布局了不少城市的寶龍廣場、寶龍城都是寶龍的商業。

先看一下這次債務重組的具體方案，總結一下，“賣資產、換現金、渡難關”，條款很直白：

• 出售1.61億股寶龍商業股份，套現約3.61億港元用于現金償債；
• 保留寶龍商業2.08億股，供債權人按每股15港元兌換；
• 同時發行最多12億美元強制可轉換債券。

交易完成后，寶龍地產手里的寶龍商業股份，會從原來的63%直接暴跌到約5.6%，連合并財務報表的資格都沒了。

已經這么難了嗎？直接喪失控制權，股份快要清空，那么，這算斷臂求生嗎？

不能算。表面上看，這是寶龍地產被逼到絕境后，選擇出售優質商業資產進行紓困的不得已之舉，是一次“去商業、留地產”的資產重構。

實際上，這個買賣更多起到了保全的作用，一場“明賣暗保”的戲碼。

出售1.61億股寶龍商業股份，套現約3.61億港元的交易，其實在今年1月27日就完成了，買家是許氏家族控制的Prime Capital Investment Limited。

這家公司也是許家的，目前由許華芳的兒子許展豪持股51%，許華芳的胞妹許華琳持股49%。

也就是說，許家的第三代開始進入公眾視野。公開信息顯示，第三代許展豪現在也有20多歲了。

那么，寶龍地產失去的寶龍商業股份，還是回到了許氏家族的手里，進一步加固了許家對寶龍商業的控制權。

這筆交易是經過精心設計的。掐指一算，這屬于許家三代集體渡劫了。

仔細看下這個方案，根據寶龍地產去年10月提出的債務重組方案，債權人可以按每股15港元獲得不超過32.4%的寶龍商業股權，一旦直接執行，寶龍地產對寶龍商業的持股比例，會從原來的63%直降至30.6%，有失去控股權的風險。

所以許家才趕在今年3月香港法院召開債務重組聆訊前，讓自家人出手，提前買走了25%的股權，相當于提前做了資產隔離。

目的只有一個：既要讓寶龍地產熬過債務危機，又不能失去寶龍商業這個“搖錢樹”。

這大概也是許氏家族企業面對系統性風險時的本能反應。

對他們而言，寶龍地產的這次債務重組，不只是一場控制權保衛戰，更是一場家族財富的保全之戰。

也正因為如此，許氏家族第三代也由此浮出水面。這被視為許展豪正式涉足家族核心業務管理的關鍵一步。

寶龍商業是現在最有保障的一塊了，也是許氏家族手里少有的還在贏利的“現金奶牛”。2025年實現收入26.08億元，同比微降0.4%；股東應占利潤約2.34億元，同比增8.1%。

更重要的是，截至2025年底，手握44.78億元現金，且幾乎無有息負債的財務狀況，在當下房地產行業堪稱奢侈。

相比之下，寶龍地產就太難了。

今年1-4月累計銷售額約21.9億元，同比下降14.49%。2025年實現收入226.37億元。同比減少約12.1%。

截至2025年底，公司借款總額550.55億元，擁有現金及現金等價物與受限制現金合計72.42億元，同比減少近4%。

顯然，寶龍地產的物業銷售已經幾乎失去造血能力。還在贏利的寶龍商業，毫無懸念地成了寶龍地產償債的首選。

2023年11月，寶龍地產因1591萬美元境外利息違約正式暴雷，自此陷入嚴重流動性危機。

2025年2月，寶龍地產第一次境外債重組計劃失效，旗下全資附屬公司寶龍維京隨即被提出清盤申請，涉及到期未償還的5億美元優先票據，其中未償金額約1.99億美元。

清盤聆訊被兩度延期后擬定于2025年11月舉行。

被逼到絕境的寶龍地產，最終還是無奈地走向“掏空優質資產續命”。

2025年10月，寶龍地產與債權人達成新的重組支持協議，計劃通過出售或質押寶龍商業股份籌集4000萬美元現金，并允許債權人以股抵債??。

4000萬美元現金，對于賬上只有72.42億現金及現金等價物與受限制現金的寶龍地產來說，出售寶龍商業的股份成了唯一可行的選擇。

廈門國企建發股份等外部資本也曾有意接下寶龍商業的股份，但因價格分歧，雙方未能談攏。許家最終決定“內部接盤”。

3.61億港元不僅給急需現金的寶龍地產輸了血，未來債權人選擇以寶龍商業的股份抵債時，提前轉走的25%股權，也能確保許家通過直接或間接的方式，牢牢把控寶龍商業的控制權。

寶龍商業手握在管商業項目96個，簽約項目121個，其中70%集中在長三角區域。

對許華芳而言，這樣的資產一旦外流，許家恐將徹底失去翻身的根基和機會。

從寶龍創始人許健康懷揣10元從澳門街頭白手起家，到許華芳主導寶龍地產赴港上市，并將公司總部從廈門遷至上海，再到許展豪名下公司接下寶龍商業股權，許氏家族的商業傳承，還在“活下去”的信念下，苦苦掙扎。

?誰能想到這么多變故呢？就在2021年4月5日?，在廈門大學建校100周年校慶之際，二代許華芳還向母校廈門大學捐贈了?1億元人民幣?，以支持學校教育事業的發展。

當時的風光，和現在的窘迫，形成了鮮明的對比。

地產行業的寒冬，還沒完全過去，許華芳和許家三代，能不能扛過這波危機，保住家族的商業根基？