近日，黃埔區和貴廣場（原名“和貴坊”）業主蘇先生等十余位業主爆料，自2025年2月起，廣州開創置業有限公司、廣州伊斯登公寓酒店有限公司以“統一托管運營、酒店式管理、穩定高返租、保本保收益”為噱頭，集中營銷、統一簽約后，收錢跑路，初步統計的涉案金額達數百萬元。

高回報率誘導，公寓托管“收錢即跑路”

涉事項目為位于黃埔區茅崗路的和貴廣場（和貴坊），產權為集體物業，開發商為廣州開創置業有限公司。2025年2月，蘇先生經中介引薦了解到該項目。

“當時廣州開創置業有限公司、廣州伊斯登公寓酒店有限公司對外造勢，宣稱打造‘伊斯登公寓酒店’品牌，有成熟運營團隊、穩定客源、高額租金回報；承諾年化高回報，穩賺不賠；簽約后，由伊斯登公寓全權運營、統一裝修、統一管理，業主坐享收益。”

彼時，在高回報引誘下，不少業主動心，與開發商廣州開創置業有限公司簽署了《物業使用權轉讓合同》。根據流程，簽約后先到物業繳納一年物業費，再由工作人員統一安排，對接廣州伊斯登公寓酒店，然后簽訂一份《托管合同》，繳納23800元/套的裝修費用。

根據蘇先生提供的托管合同，雙方約定的出租方案是：第一年每套保底租金2300元/月，每年每套遞增100元/月，雙方商定按照每月出租的營業金額比例分成，甲方得60%，乙方（廣州伊斯登公寓酒店有限公司）得40%。甲方分成如達不到保底租金，乙方應按保底租金交租給甲方；裝修免租期3個月，2025年3月23日至2025年6月22日止。

然而，業主繳齊費用后，廣州伊斯登公寓酒店有限公司出現了違約行為。

2025年7月，蘇先生等業主陸續收到酒店相關負責人李店長的微信通知，稱“由于市場經濟不景氣，酒店入住率以及價格一直上不去，現在與您商議租金調整的問題。您A棟2001B房由原來的2300元/月調整為1000元/月”。

察覺異常后，蘇先生等業主前往項目現場核實，發現所謂裝修，僅鋪設了墻紙、擺放簡易酒店用具，并未配置電器，裝修標準遠低于承諾。“該酒店無實際履約行為：未裝修完畢、未運營、未管理、未投入任何成本，純屬‘收錢即跑路’的騙局。”

據業主們的反饋，自首期租金應付日起，無一人收到約定的租金/返租；自去年底起，酒店的公司辦公地點人去樓空，電話關機、微信拉黑、負責人跑路，已經徹底失聯。

老業主同樣中招，騙局模式如出一轍

維權期間，蘇先生等業主還發現，同一個樓盤，居然出現多家托管公司“收錢即跑路”事件。早在2023年前后購房的何小姐，有著相似的被騙經歷。

何小姐回憶，“我是2023年前后通過中介推薦看房的，那時候正是房地產市場高峰，銷售宣稱房產投資前景好，穩賺不虧。當時我們看的還是異地樣板房，宣傳的戶型、面積、精裝標準都還不錯，誰能想到后期收樓，實際面積、裝修品質和樣板房天差地別，完全達不到宣傳標準”。

何小姐全款60余萬元購入兩套物業使用權，約定分期付款，尾款10萬元于收樓時結清。可開發商卻違約，將原定5月的交房時間拖延至同年12月，交付房屋也存在諸多質量問題。

據何小姐講述，當時她拒絕收樓，卻被開發商以“減免物業費、贈送車位使用權”等條件引誘，還推薦了宜呆公寓的托管返租。“他們宣稱，項目可以統一管理托管，十幾年就能回本，而且租金每年都會遞增。當時想著房子雖然交付有瑕疵，但長期投資回報尚可，就選擇了簽約托管。”

不料，3個月裝修免租期剛結束，宜呆公寓便以市場競爭激烈為由，單方面提出降租，給業主“同意降租”或“解約”兩個選擇。不久后，宜呆公寓同樣人去樓空、負責人也失聯。

“這一刻我才醒悟，從看房、收樓到托管，全程都是開發商、宜呆公寓兩家公司精心設計的騙局。”

開發商“陰陽合同”，強制補交11萬元“履約保證金”

更讓業主們無奈的是，2025年期間統一簽約的多位業主表示，開發商廣州開創置業有限公司不僅跟多家托管公司“唱雙簧”，還涉嫌“陰陽合同”。

維權期間，蘇先生、陸先生等人為了及時止損，試圖轉讓公寓20年使用權。前往項目租售中心咨詢后，被開發商告知，2025年簽約購買的這批業主，需至2028年以后才能轉讓；且若后續轉讓，需要補繳11萬元“履約保證金”。

這又是怎么回事？蘇先生提供的《魚珠城和貴坊物業使用權轉讓補充合同2》顯示，其購入A號樓20層01B物業使用權，實際總價款包括兩部分：20年物業使用費14.1萬元；物業使用權延長使用年限的履約保證金11萬元。雙方約定在2025年3月31日前將該物業交付給業主，業主須于2028年3月25日前支付履約保證金。

“因為整個樓盤的集體用地使用權是到2060年到期，當時銷售只跟我們說14.1萬元購買20年使用權，根本沒有說還要支付11萬元購買延長使用年限。”陸先生告訴記者，“如果不繳納11萬元，就變成開發商可以告業主違約，還要在2028年收回物業！”

“一旦收回，就相當于14.1萬元僅購買了公寓3年的使用權，對我們小業主來說，又是一筆大損失！”陸先生氣憤地說，“當時被開發商忽悠，在一天之內就把所有合同簽完，根本沒有看清楚居然是一份陰陽合同。”

受訪業主紛紛表示，“開發商明知這些酒店運營公司存在問題，仍主觀引導業主簽訂托管委托合同”“該公寓項目從立項托管之初，核心目的并非正常酒店運營，合同條款均為精心設計，層層套牢業主資金，連環欺騙”。

開發商：“一切以合同為準”

針對業主反饋的以上問題，南都記者來到和貴廣場招商接待中心進行核實，項目負責人表示，“拒絕采訪，一切以合同為準”。

對此，北京大成（廣州）律師事務所律師楊豪澤針對業主維權中出現的主要問題，進行了法律層面的建議。

1.本案托管公司承諾“高返租、保本保收益”，收錢后不履約、失聯跑路，法律上如何界定？

楊豪澤：本案托管公司以“高返租、保本保收益”為噱頭吸引業主簽訂托管合同，在收取裝修款等相關費用后，未按約定完成裝修、開展運營，也未支付任何租金，最終失聯跑路，該行為在法律上并非普通的民事違約。

民事層面，托管公司未履行合同約定的核心義務，已構成根本違約，其在簽約時隱瞞無實際運營能力、無履約誠意的真相，也構成締約欺詐，業主可依法要求解除合同、返還款項并主張損失賠償；行政層面，托管公司作出保本保收益的投資回報承諾，違反了廣告法關于招商投資類廣告不得作出保證性收益承諾的規定，屬于違法宣傳行為；刑事層面，托管公司以非法占有為目的，通過虛構運營實力、承諾穩定收益的方式騙取業主資金，收款后惡意逃匿，涉案金額達數百萬元，符合合同詐騙罪的構成要件，已涉嫌刑事犯罪，并非單純的民事合同糾紛。

2.同一家開發商，同一個項目，先后出現多家托管公司收錢跑路事件，該家開發商是否應承擔相關法律責任？

楊豪澤：若開發商全程主導了業主購買物業使用權、繳納費用、簽訂托管合同、支付裝修款的全流程，主動向業主推介合作的托管公司，將返租承諾作為項目核心營銷賣點，那么就與托管公司形成了捆綁銷售的利益關聯。

開發商對合作的托管公司未盡到基本的資質審核與履約能力核查義務，在多家托管公司接連出現違約跑路的情況下仍持續向業主推介，主觀上存在明顯過錯，同時開發商還存在故意隱瞞補充合同關鍵條款、違規拆分合同等行為，侵害了業主的知情權與公平交易權。

3.本案出現“主合同+補充合同”“20年可公證+剩余年限不可公證”的拆分簽約，法律效力如何？

楊豪澤：本案的物業使用權轉讓合同本質上屬于長期租賃合同，依據民法典規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效，開發商通過主合同約定20年使用權、補充合同約定剩余年限延長使用期的方式，屬于變相突破法定租賃期限上限，依法應認定為無效。

同時需要明確的是，20年主合同的公證僅能證明合同簽署行為的真實性，并非對合同內容合法性的確認，補充合同中關于11萬元履約保證金等條款，因開發商故意隱瞞、未履行如實告知義務，違背了業主的真實意思表示，業主可依法主張撤銷該部分條款。

4.這類“公寓返租、保本保收益”項目，市場上常見，監管層面有哪些漏洞？如何提前防范？

楊豪澤：此類公寓返租、保本保收益項目頻發，核心存在多重監管漏洞，集體產權公寓不屬于商品房，無預售許可、網簽備案等嚴格監管要求，以“使用權轉讓”模式規避了商品房銷售監管規則，形成監管空白；托管運營公司無準入門檻與資質要求，空殼公司即可輕易參與運作，同時項目產權性質、土地年限等關鍵信息不透明，業主與開發商、托管公司之間存在信息不對等。

普通投資者想要提前防范此類風險，首先要核實項目土地性質與產權手續，拒絕購買無合法合規手續的集體產權項目，摒棄“保本保收益、高回報零風險”的投機心理，對遠超市場合理水平的收益承諾保持高度警惕；簽約時要仔細審核全部合同文本，拒絕拆分簽約、隱藏條款的模式，確保所有口頭承諾均寫入合同；同時提前核查開發商、托管公司的經營狀態與司法風險，全程留存宣傳資料、聊天記錄、轉賬憑證等證據，從源頭防范投資風險。

采寫：南都·灣財社記者王艷玲