佛山30多個(gè)舊村改造進(jìn)度可謂冰火兩重天，而千燈湖永勝村堪稱(chēng)“一波三折”代言人。

最近自從曝出永勝舊改，不少粉絲就追著問(wèn)：結(jié)果到底咋樣了？

樓市君特意線(xiàn)下實(shí)探發(fā)現(xiàn)，新表決的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，碧桂園占比依舊過(guò)半，之前說(shuō)好接手的力迅占比卻不超過(guò)兩成。

具體啥情況，接著往下看~

為了搞清楚永勝舊改重新表決情況，樓市君頂著烈日，直奔永勝村村委。

一番尋找后，還真在現(xiàn)場(chǎng)找到了最新張貼的表決公告。

公告顯示，擬將“佛山市碧桂園碧欣置業(yè)有限公司申請(qǐng)變更股東、延長(zhǎng)代建商服物業(yè)建設(shè)期及返租起算時(shí)間24個(gè)月”等事項(xiàng)提交成員大會(huì)表決，表決時(shí)間定于2026年5月24日。

| 表決公告

｜佛山樓市發(fā)布攝

然而，公告中“表決結(jié)果”一欄卻是空空如也，現(xiàn)場(chǎng)也并未看到任何關(guān)于延期表決的補(bǔ)充通知。

| 表決公告

｜佛山樓市發(fā)布攝

樓市君不甘心就此作罷，多方詢(xún)問(wèn)了永勝村村民。

有村民透露，表決確實(shí)已如期舉行，但多數(shù)村民并未簽字同意，項(xiàng)目或?qū)⒈谎悠谠僮h。

還有村民向樓市君坦言，在表決會(huì)議上，碧欣方面提出了一項(xiàng)方案：

擬將政府方面的2.4億元抵押金借給碧欣公司，用于推進(jìn)舊改建設(shè)。這一提議引發(fā)了現(xiàn)場(chǎng)不少討論。

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此外，樓市君還在村委中心發(fā)現(xiàn)了一張股權(quán)變更示意圖：

原本碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)持股70%，現(xiàn)已調(diào)整為廣州昇力與佛山昇萊共同持有。（左邊為變更前，右邊為變更后）。

| 表決公告

｜佛山樓市發(fā)布攝

進(jìn)一步查詢(xún)背景發(fā)現(xiàn)，廣州昇力實(shí)為力迅，而佛山昇萊投資有限公司則更為復(fù)雜。

其中16.6%為力迅控股，而剩下的83.4%由南海仲萊美咨詢(xún)有限公司持有，深扒其背后，均指向碧桂園集團(tuán)。

| 南海仲萊美股東信息

| 圖源：企查查

| 南海仲萊美股東信息

| 圖源：企查查

值得一提的是，早在今年1月，樓市君就曾報(bào)道過(guò)碧欣置業(yè)背后的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，與此次表決中的股權(quán)調(diào)整一致，但當(dāng)時(shí)尚未明確具體的股權(quán)占比。

從這次的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖中，可以看到新接手的力迅占比并不高，而碧桂園依舊占大頭，總占比超一半。

| 圖源：企查查

除了打聽(tīng)股權(quán)和表決，樓市君也把整個(gè)村子走了一遍。

如今村內(nèi)大多數(shù)自建房已無(wú)人居住，墻上“拆”字刺眼，有的門(mén)窗甚至已被拆光。

|永勝村舊改實(shí)景

|佛山樓市發(fā)布攝

此前，樓市君曾了解到，仍有部分房東在對(duì)外出租房屋 。 而這一次走訪發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)房東已經(jīng)停止出租，整個(gè)村子冷清又沉寂。

|永勝村舊改實(shí)景

|佛山樓市發(fā)布攝

回顧永勝舊改，可謂命途多舛。開(kāi)發(fā)6年以來(lái)，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度因碧桂園出險(xiǎn)一直十分緩慢。

截至目前，永勝村舊改項(xiàng)目僅完成了一期一半的開(kāi)發(fā)內(nèi)容，除此之外，原碧桂園燈湖盛世二期和燈湖二小還未開(kāi)工。

但永勝村并非個(gè)例，樓市君系統(tǒng)梳理了佛山各區(qū)近30個(gè)城中村改造進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)不同項(xiàng)目之間的推進(jìn)節(jié)奏正呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢(shì)：

有的跑出“加速度”，有的還在“原地踏步”。

一邊，多個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯、推進(jìn)乏力。

除了永勝村外，小布村也進(jìn)展遲緩，推進(jìn)之路磕磕絆絆。

2020年初，小布村舊改方案獲得村民99.4%的表決通過(guò)率。可以看出，小布村村民當(dāng)時(shí)的改造意愿非常高。

但6年過(guò)去，小布村整村改造項(xiàng)目8個(gè)地塊，僅完成1號(hào)地塊和3號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，分別為華發(fā)濱江府和碧桂園世紀(jì)中心。

不過(guò)其4號(hào)、5號(hào)商業(yè)地塊也于去年底時(shí)轉(zhuǎn)為出租 ，用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)悉4號(hào)地塊已 計(jì)劃引入 順德知名餐飲店鴻醉居，樓市君線(xiàn)下實(shí)探時(shí)發(fā)現(xiàn)地塊周邊已豎起圍擋。 。

|小布村4號(hào)地塊實(shí)景

|佛山樓市發(fā)布攝

倫教仕版工業(yè)區(qū)同樣令人唏噓。 2020年表決通過(guò)，2021年雅居樂(lè)中標(biāo)合作方，結(jié)果2022年后再無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展消息傳出。

直到今年3月時(shí)，順德政府正式發(fā)布批復(fù)，宣布雅居樂(lè)正式退出倫教仕版舊改。

｜圖源：順德人民政府

另一邊，一批標(biāo)桿項(xiàng)目全速兌現(xiàn)，跑出舊改加速度。

如寶華村、洲表村、朝東一號(hào)、郊邊村等項(xiàng)目則與上述停滯項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比。

南海寶華村作為千燈湖核心舊改項(xiàng)目，目前其三期商品房地塊與二期回遷房地塊正同步開(kāi)拆。

寶華村首期回遷房“華悅公館”已于2025年5月完成選房交付，招商華璽一二期商品房也已相繼入市。

|華悅公館實(shí)景

|佛山樓市發(fā)布攝

洲表村舊改，其首期回遷房洲表華府已于5月起按計(jì)劃分批交付，萬(wàn)科世紀(jì)燈湖瑧府首批商品房已基本清盤(pán)，兌現(xiàn)效率堪稱(chēng)“卷王”。

｜洲表華府實(shí)景

|佛山樓市發(fā)布攝

禪城百億舊改項(xiàng)目朝東一號(hào)也是一天一個(gè)樣，目前改造范圍內(nèi)的柵下村全面開(kāi)拆，項(xiàng)目多個(gè)地塊的建筑規(guī)劃也已出爐。

商業(yè)地塊引進(jìn)的金鉑中心，主體結(jié)構(gòu)已建至三四層，近期網(wǎng)上也傳出消息，稱(chēng)商場(chǎng)11月便能開(kāi)業(yè)。

|金鉑中心實(shí)景

|佛山樓市發(fā)布攝

禪桂交界的天高鯉魚(yú)沙舊改，經(jīng)過(guò)7年的籌備工作，于2025年8月正式動(dòng)工，近期項(xiàng)目已經(jīng)官宣案名為天高·澐啟，相關(guān)效果圖也同步公布。

|項(xiàng)目效果圖，以實(shí)際交付為

還有歷時(shí)4年的城北郊邊村舊改，2025年11月已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)拆階段，其兩處異地新建安置小區(qū)均已開(kāi)放選房中心，規(guī)劃9棟住宅、9大戶(hù)型。

|禪城城建公園里沙盤(pán)

|佛山樓市發(fā)布攝

|晟樾云庭效果圖

|圖源：祖廟微新聞

同樣是城市更新項(xiàng)目，有的項(xiàng)目已沖線(xiàn)在望，有的仍在起跑線(xiàn)上徘徊，進(jìn)度條天差地別，村民的心態(tài)自然也各不相同，可謂喜的喜，愁的愁。

同樣是城中村改造，為何有的項(xiàng)目蹄疾步穩(wěn)，有的卻步履維艱？樓市君分析認(rèn)為，主要原因集中在以下三個(gè)方面：

其一，開(kāi)發(fā)主體實(shí)力差距明顯。

作為典型的重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期的“硬骨頭”，舊改工程需要的不僅是開(kāi)發(fā)主體源源不斷地投入資金，更考驗(yàn)其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力與市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)底氣。

例如，由招商蛇口操刀的寶華村舊改，在6年多的時(shí)間里，招商蛇口遵循“先安置、后拆遷”“先復(fù)建安置物業(yè)、后融資物業(yè)”原則，高速高質(zhì)推進(jìn)村改進(jìn)度。

并且，招商蛇口還在項(xiàng)目融資區(qū)重點(diǎn)打造高端商務(wù)與精品商業(yè)——寶華大廈與寶華里，其中寶華里近期已透露將計(jì)劃于年內(nèi)開(kāi)業(yè)。

足以見(jiàn)得，招商蛇口的落地兌現(xiàn)能力。

｜寶華里效果圖

其二，改造模式差異帶來(lái)效率分化。

從當(dāng)前佛山舊改實(shí)踐來(lái)看，政府統(tǒng)籌、國(guó)企主導(dǎo)的改造項(xiàng)目，審批流程順暢，落地阻礙更少。

像是朝東一號(hào)地塊項(xiàng)目，其改造主體為佛山城發(fā)悅順置業(yè)有限公司，由市屬?lài)?guó)企佛山城發(fā)與祖廟城建聯(lián)合組建。

作為佛山市國(guó)資委直屬一級(jí)國(guó)企下屬全資子公司，佛山城發(fā)深耕佛山多年，舊改推進(jìn)十分迅速。

| 朝東一號(hào)實(shí)景圖

|佛山樓市發(fā)布攝

同樣進(jìn)入“猛拆模式”的郊邊村，則是由禪城城建作為改造主體，4年來(lái)穩(wěn)扎穩(wěn)打，有序推進(jìn)。

|郊邊村拆遷現(xiàn)場(chǎng)

|佛山樓市發(fā)布攝

其三，區(qū)位價(jià)值與市場(chǎng)紅利分化。

城中村改造的推進(jìn)速度，還與項(xiàng)目所處的區(qū)位價(jià)值和市場(chǎng)紅利密切相關(guān)。

位于核心地段的村莊，如郊邊、洲表、寶華等，臨近軌道站點(diǎn)，主城配套成熟，開(kāi)發(fā)價(jià)值高，未來(lái)去化預(yù)期穩(wěn)定。

在這樣的背景下，村集體和村民的改造意愿更加統(tǒng)一，配合度更高，開(kāi)發(fā)商參與積極性也更強(qiáng)。

｜佛山城市景觀圖

|佛山樓市發(fā)布攝

說(shuō)到底，舊改這場(chǎng)長(zhǎng)跑，拼的是實(shí)力，靠的是模式，也離不開(kāi)天時(shí)地利。對(duì)于跑得慢的村子，不妨多給一點(diǎn)時(shí)間，城市更新的答卷，遲早會(huì)交上來(lái)。

最后，你最期待哪個(gè)舊改項(xiàng)目的推進(jìn)呢？歡迎評(píng)論區(qū)留言~