齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 張文珂

新宏程地產(chǎn)一直被視為淄博房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的“先行者”。在市場(chǎng)深度分化的當(dāng)下，其掌舵者陳鵬飛更愿意花更多的時(shí)間用在思考上。

2026年4月，他做出了一件讓業(yè)內(nèi)頗感意外的事。

由住建部主管、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的權(quán)威期刊《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》2026年4月（上）總第711期，收錄刊登了陳鵬飛撰寫的專業(yè)論文——《成熟住房市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與均衡遷移》。

在這篇全文超過一萬(wàn)字的論文中，陳鵬飛從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)與產(chǎn)業(yè)組織理論切入，系統(tǒng)論述了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從舊均衡向新均衡的長(zhǎng)期遷移過程，將分析視角從“周期波動(dòng)”提升至“結(jié)構(gòu)演化”的高度。

一位“90后”總裁，寫了一篇萬(wàn)字學(xué)術(shù)論文，還被國(guó)家級(jí)行業(yè)期刊收錄。在淄博，這并不尋常。

更為不尋常的是，當(dāng)行業(yè)還在爭(zhēng)論“市場(chǎng)何時(shí)回暖”時(shí)，陳鵬飛卻在論文里寫道：政策解綁已不能自動(dòng)維持市場(chǎng)穩(wěn)定，政策激勵(lì)也無法帶來額外的增量需求。

顯然，這不是地產(chǎn)商的營(yíng)銷話術(shù)，而是一位實(shí)踐者對(duì)中國(guó)樓市底層邏輯的深度叩問。

那么，作為“90后”的地產(chǎn)舵手，陳鵬飛為何要寫這樣一篇超萬(wàn)字的行業(yè)長(zhǎng)文？他深度思考的背后，又折射出了怎樣的行業(yè)真相？

現(xiàn)象

要讀懂陳鵬飛的萬(wàn)字論文，得先讀懂淄博。

最近兩年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象：越來越多的全國(guó)性考察團(tuán)、住建系統(tǒng)的調(diào)研組，頻頻將目光投向淄博。他們來看的不是什么超級(jí)大盤，而是一個(gè)個(gè)扎扎實(shí)實(shí)做品質(zhì)的住宅項(xiàng)目。

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)注意到，今年的4月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心到淄博專題調(diào)研“好房子”建設(shè)等工作，新宏程等10家淄博重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人參會(huì)。

去年5月，山東省“好房子”設(shè)計(jì)交流學(xué)習(xí)活動(dòng)在淄博舉辦，來自全省各地的業(yè)內(nèi)人士實(shí)地參觀了新宏程·啟元等示范項(xiàng)目，詳細(xì)了解規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、施工工藝、配套設(shè)施等方面的成功做法。

一時(shí)間，以新宏程為代表的淄博本土房企，成為行業(yè)爭(zhēng)相參觀調(diào)研的對(duì)象。

這背后，是淄博在“好房子”建設(shè)領(lǐng)域形成的系統(tǒng)性優(yōu)勢(shì)。

目前，淄博已編制發(fā)布《淄博市“好房子”技術(shù)導(dǎo)則》《淄博市“好房子”試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)辦法》，覆蓋項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、交付、使用全周期。與此同時(shí)，淄博已打造省級(jí)高品質(zhì)住宅試點(diǎn)項(xiàng)目22個(gè)，多個(gè)項(xiàng)目獲詹天佑獎(jiǎng)、廣廈獎(jiǎng)、泰山杯獎(jiǎng)等榮譽(yù)。

更有說服力的是市場(chǎng)反應(yīng)。

2025年底，第二十二屆中國(guó)住博會(huì)在北京舉行，新宏程帶著對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)本質(zhì)的重新思考，展現(xiàn)了其貫穿始終的“系統(tǒng)思考”。闡釋了啟元系的核心理念，是打造穿越周期的“好房子”。

根據(jù)卓易數(shù)據(jù)發(fā)布的最新榜單，今年4月，新宏程·啟元以6737萬(wàn)元的成交總金額，成為當(dāng)月淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額最高的項(xiàng)目。

淄博的實(shí)踐印證了一個(gè)判斷：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入改善需求后，品質(zhì)成為最硬的通貨。

這也正是陳鵬飛在論文中論證的核心邏輯——行業(yè)已進(jìn)入存量主導(dǎo)、改善需求為核心的成熟階段，市場(chǎng)需求顆粒度正在從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

作為淄博“好房子”建設(shè)的標(biāo)桿樣本，啟元是如何回應(yīng)這一時(shí)代命題的？

實(shí)踐

啟元的回答，藏在陳鵬飛對(duì)“高品質(zhì)”三個(gè)字的理解里。

2025年5月以及今年1月，在啟元項(xiàng)目社區(qū)會(huì)所的一間茶室內(nèi)，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)兩次深度對(duì)話陳鵬飛。

透過兩次對(duì)話齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，這位具備“海歸”背景，曾在國(guó)內(nèi)頭部券商負(fù)責(zé)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的處置，身為淄博最年輕的房企掌舵者，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)有著一套獨(dú)特的認(rèn)知體系。

在他看來，現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)“好房子”的新政策，目的就是希望市場(chǎng)真正回到健康、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的軌道上，并且讓市場(chǎng)能夠持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

陳鵬飛坦言，新宏程經(jīng)常舉行“頭腦風(fēng)暴”，也常發(fā)表行業(yè)性的觀點(diǎn)文章。2025年上半年，新宏程發(fā)表的兩篇研究文章中，其中一篇的主題是“不要將高品質(zhì)口號(hào)化”。

究其原因，陳鵬飛認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目不是說你被主管部門認(rèn)定為“好房子”，客戶就會(huì)無條件信任你，必須把“高品質(zhì)”落到細(xì)節(jié)上，落到真正的施工工藝和施工管理中，最終才有可能會(huì)取得客戶的信任。

“只有在這個(gè)過程中形成良性循環(huán)，改變大家的觀望態(tài)度和不放心的態(tài)度，市場(chǎng)才能真正扭轉(zhuǎn)。”陳鵬飛告訴齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)，他們必須逐步轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念，但這需要時(shí)間和成本。

而正是基于這種認(rèn)知，啟元走了一條迥異于行業(yè)常規(guī)的路。

當(dāng)周邊樓盤扎堆降價(jià)時(shí)，啟元的價(jià)格始終堅(jiān)挺。陳鵬飛的邏輯是：真正能扛住市場(chǎng)波動(dòng)的，從來不是資金實(shí)力，而是產(chǎn)品本身的“不可替代性”。

新宏程·啟元工藝工法樣板間實(shí)拍圖

這種“不可替代性”，源于消費(fèi)者開始關(guān)注房子是如何建造的，使用的材料、門窗和管道是否能與建筑同壽命。“只有讓消費(fèi)者真正在居住時(shí)體驗(yàn)到房子的好，才是‘好房子’建設(shè)的根本。”

啟元，正是這種理念的落地樣本。

作為淄博首個(gè)通過WELL健康建筑中期認(rèn)證的住宅項(xiàng)目、同時(shí)獲得全國(guó)高品質(zhì)住宅認(rèn)證的啟元，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工管控、從用材用料到底層工藝，都在向“高品質(zhì)”三個(gè)字全力以赴。

而正是這樣一套體系化的品質(zhì)實(shí)踐，為陳鵬飛的理論思辨提供了最堅(jiān)實(shí)的經(jīng)驗(yàn)土壤。

正如他在論文中所表述的，制度環(huán)境的調(diào)整絕不是為了引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行同質(zhì)化的“共同富裕”，而是通過改變競(jìng)爭(zhēng)底色，強(qiáng)行引發(fā)企業(yè)陣營(yíng)的深度分化與重組。

啟元的實(shí)踐表明，當(dāng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從規(guī)模比拼轉(zhuǎn)向品質(zhì)比拼時(shí)，真正能在“好房子”上持續(xù)深耕的企業(yè)，本身就是這場(chǎng)分化的受益者。

凝練

回看陳鵬飛這篇超萬(wàn)字論文的發(fā)表期刊，便會(huì)對(duì)其分量有更深的感知。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》由住建部主管、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，是房協(xié)唯一一本國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)綜合性月刊。多年來，這本期刊在充分利用房協(xié)專家資源和專業(yè)委員會(huì)的基礎(chǔ)上、積極吸納社會(huì)各界資源專注行業(yè)研究。

翻閱往期作者名單，王石就曾以《中國(guó)企業(yè)需要契約精神》為題發(fā)文，其他行業(yè)領(lǐng)袖的深度行業(yè)觀察也在這本刊物上刊發(fā)；知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫、厲以寧等也曾在該刊發(fā)表過獨(dú)到觀點(diǎn)。

在這樣的刊物上發(fā)表萬(wàn)字長(zhǎng)文，意味著這篇論文，同樣帶來了深刻的行業(yè)思考。那么，陳鵬飛的這篇萬(wàn)字長(zhǎng)文到底說了什么？

該篇論文的核心判斷是：

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已不可逆地進(jìn)入存量主導(dǎo)、改善需求為核心的成熟階段。在這一硬性約束下，傳統(tǒng)依賴規(guī)模擴(kuò)張與高周轉(zhuǎn)的打法，其生存土壤已被系統(tǒng)性剝離。因此，當(dāng)下的調(diào)整絕非短期修復(fù)，而是一場(chǎng)由舊均衡向新均衡長(zhǎng)期且痛苦的遷移過程。

陳鵬飛進(jìn)一步指出：

制度環(huán)境在這一遷移過程中充當(dāng)了極其冷酷的篩選器，它并非旨在將所有企業(yè)溫柔地“護(hù)送”進(jìn)新階段，而是通過重塑激勵(lì)結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，強(qiáng)化市場(chǎng)篩選機(jī)制，推動(dòng)企業(yè)加速分化與結(jié)構(gòu)性出清。換句話說，本輪調(diào)整不會(huì)帶來“共同富裕”式的行業(yè)復(fù)蘇，而是一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的深度分化。

他并不回避一個(gè)殘酷的結(jié)論：企業(yè)退出是新均衡形成的內(nèi)生機(jī)制，穩(wěn)態(tài)經(jīng)營(yíng)僅屬于少數(shù)完成能力重構(gòu)的企業(yè)。

新宏程地產(chǎn)受邀參加第二十二屆中國(guó)住博會(huì)

這些論述與國(guó)家的政策方向形成了高度的共鳴。

2025年，“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告。住建部發(fā)布《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，明確到2030年房屋品質(zhì)提升工程取得顯著進(jìn)展，住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平大幅提升，商品住房更好滿足剛性和改善性需求。

當(dāng)陳鵬飛在論文中寫下“成熟的供需本身并不會(huì)自動(dòng)‘保送’全行業(yè)完成升級(jí)，相反它極其殘忍地劃定了舊模式的可持續(xù)性紅線”時(shí)，他不僅在分析現(xiàn)象，更是在啟元項(xiàng)目的實(shí)踐證明一個(gè)判斷：

這一輪調(diào)整中，市場(chǎng)篩選的真正標(biāo)準(zhǔn)不是規(guī)模，而是品質(zhì)。

這位“90后”淄博房企總裁，用一篇超萬(wàn)字論文和一整套項(xiàng)目實(shí)踐，完成了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)走向的深度思辨。而這份思辨的起點(diǎn)，就在淄博這座以“好房子”建設(shè)走在全國(guó)前列的城市，一個(gè)讓啟元成為行業(yè)樣本的地方。

這，或許正是陳鵬飛萬(wàn)字長(zhǎng)文最值得被閱讀的意義所在。

編者提示

越是碎片化的時(shí)代，就越是需要更深入的洞察。

當(dāng)下，紛繁復(fù)雜的碎片化信息，已經(jīng)將我們的時(shí)間和注意力切割得支離破碎。在這樣的環(huán)境下，深度思考變得愈發(fā)困難。

然而，深度思考對(duì)個(gè)體、行業(yè)、城市的發(fā)展而言，卻有著不可替代的重要性。它能夠幫助我們透過現(xiàn)象看清事物本質(zhì)，從而做出更加明智的決策。

從這個(gè)角度出發(fā)，我們認(rèn)識(shí)到陳鵬飛立足當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)，從各個(gè)角度、層面深入分析、思考、推理和探究的難能可貴。同時(shí)，透過他的萬(wàn)字思考，我們更讀出了淄博年輕一代企業(yè)家的洞察能力。

基于此，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)特附陳鵬飛萬(wàn)字論文鏈接，以饗讀者。

行業(yè)思辨 | 新宏程集團(tuán)總裁陳鵬飛研究論文獲《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》刊登收錄