REITs總市值達(dá)到2195億元。

作者 | 市值風(fēng)云基金研究部

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國內(nèi)首批REITs指數(shù)化產(chǎn)品揚(yáng)帆起航

指數(shù)基金的底層品種又迎來新人。2026年5月18日，易方達(dá)、華夏、南方、中金在內(nèi)的4家基金公司齊齊上報中證REITs全收益指數(shù)證券投資基金，即將成為國內(nèi)公募基金領(lǐng)域首批REITs指數(shù)化產(chǎn)品。

追溯本輪創(chuàng)新的源頭，2025年12月底，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，明確提出要加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)，豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品。

市場對此項政策的響應(yīng)十分迅速，在不到半年的時間內(nèi)，就完成了首批指數(shù)基金的管理人遴選與申報工作。據(jù)基金業(yè)內(nèi)人士透露，最終進(jìn)入首批名單的管理人，均需要在過往的REITs項目運(yùn)營及公募基金管理上擁有較為優(yōu)秀的表現(xiàn)。

首批上報的4只產(chǎn)品均為場外指數(shù)基金。相比于強(qiáng)調(diào)盤中交易和套利功能的場內(nèi)ETF，普通的場外指數(shù)基金直接投資于指數(shù)成份證券，采用現(xiàn)金申贖模式。這種運(yùn)作模式對市場短期波動的敏感度相對較低，更適合通過銀行、券商及第三方平臺等渠道進(jìn)行廣泛銷售，能夠有效覆蓋更大范圍的個人投資者與追求穩(wěn)健的機(jī)構(gòu)投資者。

錨定全收益指數(shù)，一鍵布局全市場優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)

首批公募REITs指數(shù)基金統(tǒng)一跟蹤的標(biāo)的為中證REITs全收益指數(shù)（指數(shù)代碼：932047.CSI）。自2021年9月末開始運(yùn)作，初始位置1000點，最新點位是1011.5點。

（來源：Choice數(shù)據(jù)）

在產(chǎn)品設(shè)計上，該指數(shù)有一個顯著的特征：將樣本券的分紅重新計入指數(shù)收益，從而能夠充分、真實地反映上市REITs在計入分紅后的實際收益表現(xiàn)。

回顧該指數(shù)的發(fā)展歷程，2024年6月21日，在中證REITs上市三周年之際，中證指數(shù)公司發(fā)布了修訂公告，并在之后正式推出了 實時 行情。

截至2026年5月18日，該指數(shù)共選取了53只滿足流動性及上市時間要求的已上市公募REITs作為樣本。按照2026年5月15日的對應(yīng)市值計算，該指數(shù)樣本總市值約1695億元，分別覆蓋了全市場REITs數(shù)量的65.43%和總市值的77.23%。

從指數(shù)成份的集中度來看，截至2026年5月18日，該指數(shù)的前五大成份券分別為華夏華潤消費(fèi)REIT（權(quán)重8.61%）、中信建投國家電投新能源REIT（權(quán)重6.11%）、華夏中國交建REIT（權(quán)重5.68%）、中金普洛斯REIT（權(quán)重5.02%）以及中金安徽交控REIT（權(quán)重3.63%）。

（來源：Choice數(shù)據(jù)）

擴(kuò)容迫在眉睫，指數(shù)化運(yùn)作化解市場三大痛點

從我國公募REITs的市場容量來看，截至2026年5月15日，全市場公募REITs首發(fā)上市數(shù)量已達(dá)81只，完成擴(kuò)募9只，總市值達(dá)到2195億元，資產(chǎn)類別覆蓋了產(chǎn)業(yè)園、保租房、高速公路、商業(yè)不動產(chǎn)等八大板塊。

特別是在2026年初以來，商業(yè)不動產(chǎn)REITs迎來了快速申報期，新申報項目達(dá)20單，估值合計超過700億元。

在底層資產(chǎn)供給端大幅放量的背景下，市場在微觀層面卻面臨著三大痛點。

首先是投資者的投研效率與日益龐大的項目規(guī)模尚不匹配。公募REITs底層資產(chǎn)涵蓋的業(yè)態(tài)非常多元，運(yùn)營業(yè)績表現(xiàn)各異，普通個人投資者甚至部分機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)，往往難以逐一精確甄別現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

其次是資產(chǎn)荒背景下，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的被動配置工具。在當(dāng)前的低利率環(huán)境下，公募REITs憑借其強(qiáng)制分紅屬性，具備良好的大類資產(chǎn)配置價值，但此前由于缺乏工具，導(dǎo)致資金端配置需求未能完全釋放。

最后是二級市場的流動性水平以及投資人類型的單一，限制了部分大資金的配置規(guī)模。

公募REITs指數(shù)基金的推出正是解決上述痛點的應(yīng)時之舉。參考美國等國際成熟市場的通行做法，在市場穩(wěn)步擴(kuò)容后發(fā)行REITs指數(shù)及指數(shù)基金，能實現(xiàn)從單一標(biāo)的交易向指數(shù)化、規(guī)模化投資的全面升級。

指數(shù)基金相當(dāng)于為投資者提供了一站式布局全市場優(yōu)質(zhì)公募REITs的便捷通道，不僅能有效分散單一產(chǎn)品運(yùn)營帶來的非系統(tǒng)性風(fēng)險，還能大幅降低投資者的管理成本與單券研究門檻。

引入長期穩(wěn)定資金，平抑波動并完善定價機(jī)制

長期資金通常被視為REITs市場健康發(fā)展的壓艙石。從我國當(dāng)前公募REITs的持倉結(jié)構(gòu)來看，配置資金仍以券商自營和保險機(jī)構(gòu)為主。根據(jù)2025年公募REITs年報數(shù)據(jù)，券商自營和保險機(jī)構(gòu)資金合計持有的公募REITs流通盤市值占比已經(jīng)過半，市場暫時缺乏多元化的流動性補(bǔ)充渠道。

首批公募REITs指數(shù)基金的落地，有望在供需兩側(cè)產(chǎn)生積極的政策協(xié)同效應(yīng)。根據(jù)行業(yè)測算，此前2026年4月實施的債基新政已將公募REITs納入二級債基投資范圍，若今年新發(fā)可投REITs的二級債基累計規(guī)模達(dá)到1000億元，按照平均5%的倉位測算，可帶來約50億元的資金配置；若首批及后續(xù)共10家基金公司獲批REITs指數(shù)基金，單家發(fā)行規(guī)模按3億至5億元估算，則指數(shù)產(chǎn)品本身將直接貢獻(xiàn)30億至50億元的增量。

兩項渠道合計，有望在2026年年內(nèi)為REITs市場引入近百億元的長期增量資金。

從短期來看，指數(shù)基金對二級市場的邊際影響主要體現(xiàn)在情緒修復(fù)與流動性激活上。由于2026年5月11日至5月15日期間中證REITs全收益指數(shù)下跌2.2%，下破1000點關(guān)口，錄得年內(nèi)最大周跌幅，此時指數(shù)基金的上報具有較強(qiáng)的正面信號意義。

從中長期來看，指數(shù)基金持續(xù)、穩(wěn)定的申贖與交易，能夠有效承接市場供給，激活套利機(jī)制，平抑個券非理性拋售造成的價格波動。通過資金圍繞指數(shù)成份的再平衡，將推動公募REITs市場價格更真實地反映底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值，助力我國公募REITs市場構(gòu)建起一個更為理性、高效且成熟的定價機(jī)制。

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