房產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)，其繼承糾紛往往牽涉標(biāo)的額巨大、家庭成員眾多、歷史權(quán)屬?gòu)?fù)雜等多重難題。實(shí)踐中，因被繼承人生前未立遺囑或遺囑效力存疑，疊加夫妻共同財(cái)產(chǎn)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)邊界模糊、農(nóng)村宅基地房屋與城市商品房性質(zhì)差異等因素，繼承人之間圍繞房屋歸屬、折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及分割方式等問題爭(zhēng)議頻發(fā)。對(duì)此，北京市中恒信律師事務(wù)所馬丹陽(yáng)律師依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定及司法裁判規(guī)則，系統(tǒng)梳理房產(chǎn)繼承中的產(chǎn)權(quán)厘定與分割實(shí)務(wù)要點(diǎn)，以供參閱。

被繼承房產(chǎn)的權(quán)利歸屬

房產(chǎn)繼承的起點(diǎn)在于準(zhǔn)確界定遺產(chǎn)范圍，而房產(chǎn)作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬認(rèn)定需穿透登記表象。馬丹陽(yáng)律師指出，實(shí)務(wù)中大量爭(zhēng)議源于繼承人誤將登記在被繼承人名下的房產(chǎn)全額推定為遺產(chǎn)，忽略了共有權(quán)屬的析分。《民法典》第一千一百五十三條規(guī)定，夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的外，遺產(chǎn)分割時(shí)應(yīng)當(dāng)先將共同財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。這意味著，即便房產(chǎn)證僅登記一方姓名，若該房產(chǎn)購(gòu)置于婚姻關(guān)系存續(xù)期間且無特別約定，其一半份額依法歸屬配偶，剩余一半方可納入遺產(chǎn)分配。

對(duì)于家庭共有房產(chǎn)的情形，認(rèn)定更為復(fù)雜。《民法典》第二百九十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。當(dāng)家庭成員以共同出資、共同建造等方式形成共有關(guān)系時(shí)，須先行析產(chǎn)，將屬于其他共有人的份額剝離后，剩余部分方可作為遺產(chǎn)。馬丹陽(yáng)律師強(qiáng)調(diào)，在宅基地上房屋的繼承中尤需注意，宅基地使用權(quán)本身不屬于遺產(chǎn)，繼承人只能繼承地上房屋的所有權(quán)，并依“地隨房走”原則在一定條件下使用宅基地，但不得單獨(dú)就宅基地使用權(quán)主張繼承。

共有狀態(tài)打破與房產(chǎn)分割

遺產(chǎn)份額確定后，各繼承人之間就房產(chǎn)形成共有關(guān)系。《民法典》第三百零三條規(guī)定，共同共有人在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。繼承發(fā)生后，遺產(chǎn)分割的法定事由即已成立，任一繼承人均有權(quán)隨時(shí)請(qǐng)求分割，不受共有時(shí)長(zhǎng)約束。

在分割方式上，房產(chǎn)因其不可分性，實(shí)務(wù)中多以折價(jià)補(bǔ)償或變價(jià)分割為主。《民法典》第三百零四條規(guī)定，共有人可以協(xié)商確定分割方式；達(dá)不成協(xié)議的，共有的不動(dòng)產(chǎn)難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。具體而言，若繼承人之間能就房屋歸屬達(dá)成一致，則由取得房屋一方按其他繼承人應(yīng)繼份折價(jià)補(bǔ)償；若爭(zhēng)相主張所有權(quán)或均無力折價(jià)補(bǔ)償，則通過拍賣、變賣后分配價(jià)款。

關(guān)于折價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)議往往聚焦于估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)方式。司法實(shí)踐中，法院通常委托具備資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以分割時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，而非以被繼承人死亡時(shí)的價(jià)值為準(zhǔn)，以此確保補(bǔ)償?shù)墓叫浴?/p>

此外，馬丹陽(yáng)律師特別提示，《民法典》第一千一百三十二條確立了遺產(chǎn)分割中的物盡其用原則，遺產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)的效用。在處理唯一住房的繼承糾紛時(shí)，法院會(huì)綜合考量各繼承人的居住狀況、經(jīng)濟(jì)能力等因素，優(yōu)先探索以折價(jià)補(bǔ)償替代實(shí)物分割的可能，避免因強(qiáng)行變賣導(dǎo)致生活基礎(chǔ)喪失。

馬丹陽(yáng)律師認(rèn)為，房產(chǎn)繼承糾紛的妥善化解，關(guān)鍵在于訴前做好兩道防線。第一道防線在繼承發(fā)生前，房屋權(quán)利人應(yīng)對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)有清晰認(rèn)知，對(duì)夫妻共同房產(chǎn)、家庭共有房產(chǎn)及時(shí)辦理析產(chǎn)公證或在權(quán)屬證書上明確份額記載，同時(shí)通過合法有效的遺囑明確房屋歸屬，從源頭上減少爭(zhēng)議空間。第二道防線在繼承發(fā)生后，繼承人應(yīng)及早啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)厘定程序，準(zhǔn)確區(qū)分個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共有財(cái)產(chǎn)，并優(yōu)先通過協(xié)商確定分割方案，協(xié)商不成則果斷訴請(qǐng)法院裁判，防止因拖延導(dǎo)致房屋使用爭(zhēng)議激化或市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)損失。房產(chǎn)不僅是財(cái)產(chǎn)載體，更承載著家庭記憶與居住保障功能，以法律手段定分止?fàn)帲侥苁刈o(hù)房產(chǎn)之上的雙重價(jià)值。