近日，上虞區發布了一則政策征求意見稿——《上虞區存量空間提質增效行動方案》。

里面藏著兩條對樓市影響深遠的信號：

一是第四代住宅和抬板社區要來上虞了，二是老舊小區“原拆原建”即將推進。

一、第四代住宅+抬板社區上虞產品力要“卷”出新高度

打造高品質生活空間。結合好房子、好小區、好社區、好城區建設，編制規劃建設實施導則，統籌空間規劃、設施配套，試點推進立體生態住宅、抬板社區建設。探索住宅用地“先設計后出讓”機制，引進優質建筑設計單位，按照“安全、舒適、綠色、智慧”的建設要求，在供地前優排地塊設計方案，并在出讓公告中明確“好房子”建設要素，啟動“好房子”試點不少于3個。

方案明確提到：試點推進立體生態住宅、抬板社區建設，啟動“好房子”試點不少于3個。換句話說，上虞的住宅產品形態，即將迎來一次革命性升級。

先說立體生態住宅，也就是大家常說的“第四代住宅”。它最核心的特點就是 “戶戶有花園，層層有庭院” ——簡單理解，就是把原本只能放在一樓的花園，搬到了每家每戶的陽臺和露臺上，實現“空中庭院”的居住體驗。

第四代住宅的核心優勢是驚人的得房率。通過空中花園陽臺不計入建筑面積和容積率的政策利好，不少戶型得房率可以做到100%甚至更高。

目前紹興多個區域已經出現第四代住宅，比如嵊州的綠城·嵊州錦玉園，越城的寶業春映堂前、中海越湖云起、金屹玖璋云序等等，廣泛獲得認可。

即便放到杭州這樣競爭激烈的市場，第四代住宅在錢江世紀城、未來科技城等核心板塊同樣一房難求，去化率遠超傳統產品。

再說抬板社區，這在紹興幾乎還是個“新物種”，但在杭州和上海早已成為高端住宅的標配。

所謂抬板社區，簡單說就是把整個小區的地面“抬起來”——將社區地基結構性抬升，形成一個“超級托盤”。托盤之上是純粹的行人活動空間，實現100%人車分流；托盤之下布置車庫和設備用房，徹底告別傳統地下車庫的陰暗潮濕。而且，“抬板”設計還能把配電房、垃圾房等“嫌棄”設施統統移入架空層，地面空間全部釋放給園林景觀。

目前上海已有多個抬板社區落地。比如浦東越秀天嶼采用全域抬板設計，地面層完全留給行人活動，還利用高差打造了超10米的立體園林景觀。杭州的“時舟里”等項目也紛紛采用抬升+下沉的立體設計，深受改善型購房者青睞。

這兩種先進建筑形態落地之后，上虞新房的產品力有望對標一二線城市。

目前上虞還沒有真正意義上的第四代住宅和抬板社區，而此前由本土國企競得的多宗尚未入市的宅地，有望誕生首批四代宅。上虞購房者想住“帶大陽臺、有高品質園林”的房子，未來在家門口就能買到，居住觀念也將從“有房住”向“住得好”轉變。

二、老破小也能“原地重生”原拆原建真的來了

實施城市更新精準施策。選定不少于5個重點片區，片區式推進老舊小區改造，建立“調查入庫-年度計劃-實施方案-項目實施”的片區式城市更新工作體系，統籌制定城鎮老舊小區自主更新實施方案和實施細則，按照“政府引導、業主主體、試點先行，成熟推進”的原則分批有序推進。

方案的第二個亮點，是明確提出“統籌制定城鎮老舊小區自主更新實施方案和實施細則”，按照“政府引導、業主主體、試點先行，成熟推進”的原則分批有序推進。

翻譯成大白話，就是大家期盼已久的“原拆原建”，上虞即將正式拉開帷幕。

其實，上虞在原拆原建這條路上已經鋪墊了不少工作。早在2025年，上虞就將半山小區西側區塊、文化新村東南區塊確定為首批自主更新試點，實施競爭性推進。

隨后，試點范圍進一步擴大至金魚灣新村、勞動路小區、臥龍山莊和陳家門，首批試點小區達到6個，總投資約45億元，計劃建設工期為2026年10月至2030年10月。

這6個試點小區均位于百官街道老城區，都是2000年以前建成的預制板結構住宅，房屋年代久遠、設施老化、安全隱患突出。據統計，上虞2000年前建成的預制板小區多達186個、總面積約410萬㎡。這6個試點一旦跑通，將為后續大規模推廣積累寶貴經驗。

那么，上虞的“原拆原建”具體怎么操作？我們可以參考越城區已經出爐的方案來推測一二。

哪些小區可以做？越城區的方案明確，更新對象原則上是以預制板作為主要結構材料建造、且尚未舊改的城鎮住宅小區。優先考慮建成時間較早（2000年以前）、部分房屋被鑒定為C級或D級危房、無獨立廚衛的非成套住宅等類型。上虞的6個試點小區也都符合這些條件，預計未來正式方案中的適用范圍會與越城基本一致。

更新模式怎么選？越城區采取的是“原地自主更新+異地舊房換新”的組合模式。原地更新的業主占小區業主總數不少于60%，異地換新的業主可以置換同等價值的存量房源。

資金怎么解決？越城區的方案給出了多重保障：一是政府補助，每個樓梯單元參照加裝電梯政策標準給予補助（約25萬元）；二是可以提取住房公積金和專項維修資金，配偶和直系親屬的公積金也能用；三是免收多項行政事業性收費；但業主還是需要出一定改造費用的。

申報門檻有多高？越城區要求小區全體業主同意更新比例達到95%及以上，實施方案的簽約率需達到100%方能啟動騰空拆除。

這個門檻不低，畢竟一個幾百戶的小區，要讓所有業主都簽字同意，難度可想而知。尤其是一些上了年紀、腿腳不便的老年業主，面對搬遷過渡的折騰往往會打退堂鼓。這將是原拆原建推進過程中最大的考驗。

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