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財(cái)經(jīng)、宏觀、趨勢(shì)、利率、貨幣，每天寫一個(gè)底層邏輯

今天的文章和大家聊匯率、房產(chǎn)、趨勢(shì)

—正文—

最近一段時(shí)間，哪里最熱？

答案是香港。

那么，香港什么最熱呢？

答案是香港樓市

那么，香港樓市有多熱呢？

來，兩個(gè)維度和大家說明白

第一個(gè)維度：數(shù)據(jù)

——根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，2025年香港房?jī)r(jià)全年上漲4.7%，

不僅漲了，還一漲解千愁，結(jié)束了香港樓市長(zhǎng)達(dá)3年的下跌周期，

像啟德、西九龍這些區(qū)域的樓市漲幅更是離譜，漲幅超過10%，香港的豪宅市場(chǎng)成交量也創(chuàng)下4年新高。

第二個(gè)維度：遞延熱度

不僅2025年香港樓市火熱一片，到了2026年這上漲的行情，仍然延續(xù)：

進(jìn)入2026年5月份，香港樓市不僅熱度未減，甚至出現(xiàn)了紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等多個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日就售罄火熱場(chǎng)面

更夸張的是，內(nèi)地甚至有“豪客”打“飛機(jī)”去香港掃貨買豪宅~

面對(duì)香港樓市的復(fù)蘇，很多人最關(guān)心的一個(gè)問題：香港房?jī)r(jià)漲了，內(nèi)地一線城市的房?jī)r(jià)能跟著漲嗎？

要回答這個(gè)問題，需要弄明白兩個(gè)事情：

第一：香港樓市為什么漲？

第二：香港樓市上漲和內(nèi)地樓市是否具有周期規(guī)律，

或者說，從過去20年的漲跌邏輯看，是不是香港樓市漲，內(nèi)地樓市就一定會(huì)漲呢？

今天的文章就回答這兩個(gè)問題~

01

首先，香港的房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲？

香港房?jī)r(jià)從2024年尾開始拉升，2025年年中開始上漲，行情延續(xù)至今，

這波行情之所以能形成反彈趨勢(shì)，說到底就三個(gè)最主要的原因：

第一個(gè)：移民政策

香港從2024年到2025年通過高才通+專才+優(yōu)才移民的申請(qǐng)是18萬宗，獲批12萬宗，

其中每年大概有3-4萬宗左右會(huì)到香港定居（移民機(jī)構(gòu)估算數(shù)據(jù)）

那么，這3-4萬宗的定居人口，對(duì)于香港樓市而言，意味著什么？

意味著需求增加

那么，從香港樓市供需關(guān)系看，這種需求的增加，影響是什么呢？

為了回答這個(gè)問題，我查了2020年到2025年香港一手房+二手房的成交數(shù)據(jù)。

2020年香港一手房加二手房合計(jì)成交6.15萬宗

2021年香港一手房加二手房合計(jì)成交7.76萬宗

2022年香港一手房加二手房合計(jì)成交4.21萬宗

2023年香港一手房加二手房合計(jì)成交4.04萬宗

2024年香港一手房加二手房合計(jì)成交5.07萬宗

2025年香港一手房加二手房合計(jì)成交6.04萬宗

這幾組數(shù)據(jù)說明了什么？

說明過去五年，香港一手房+二手房合計(jì)總成交量在4萬套到6萬套，

換句話說4萬套對(duì)于香港而言就是成交低谷，比如2023年。

反之6萬套就是成交新高，比如2025年香港合計(jì)成交6.04萬套，一手房成交2.05萬套，創(chuàng)2019年后的6年新高

二手房成交3.98萬套，創(chuàng)2021年后4年內(nèi)的新高。

所以，從香港每年的成交量看，就算每年新移民的3-4萬宗中有15%在香港買房，那么香港樓市的成交量也會(huì)增加10%到15%左右。

文章寫到這里，很多內(nèi)地的伙伴可能會(huì)疑惑：什么？香港樓市一年總成交量才4-6萬宗？是不是搞錯(cuò)了？

我明確的告訴大家，香港總?cè)丝诓贿^720萬左右，其中老齡化人口占比24%左右，而剩余總?cè)丝谥校蟹课菪枨蟮目側(cè)丝诓贿^200萬左右，

但在香港隨便一套房子，單件就是10萬/m2、20萬/m2的價(jià)格，真的不是“想買就能買”的，所以需求龐大，但真正有購(gòu)買力的群體每年最高也就6萬宗左右

第二個(gè)：匯率

為什么“內(nèi)地開飛機(jī)去香港買房”呢？

答案很簡(jiǎn)單：人民幣匯率！

香港的房子雖然收取的是港幣，但港幣和美元是聯(lián)系匯率制度，港幣本質(zhì)上就是美元的影子貨幣。

而人民幣從2025年5月開始，匯率升值超過10%，在這種情況下，香港的房?jī)r(jià)就等于9折。

與此同時(shí)，香港的租金回報(bào)率極高，輕松就可以達(dá)到4%到5%

這意味著什么？

意味著你把1000萬放國(guó)內(nèi)，“使出吃奶的力氣”都很難拿到4%的回報(bào)，但在香港買套房，租金回報(bào)率就有4%到5%

所以，內(nèi)地很多“土豪”才會(huì)去香港排隊(duì)買房投資，因?yàn)槿嗣駧派迪愀鄯慨a(chǎn)太劃算了

第三個(gè)：避險(xiǎn)資金

中東的美伊戰(zhàn)爭(zhēng)，給香港帶來兩個(gè)好處，一個(gè)是中東王爺在美伊戰(zhàn)爭(zhēng)的背景下，錢沒地方“放”，就把錢都拿到香港避險(xiǎn)；

所以，2026年大量海外自己進(jìn)入香港

另外一個(gè)原因就是通脹預(yù)期。

如果你關(guān)心新聞，應(yīng)該知道新加坡總理明確表態(tài)，將迎來新一輪大通脹，

那么，為什么會(huì)通脹？

美伊戰(zhàn)爭(zhēng)之前，資本炒高了黃金和貴金屬等工業(yè)原料

美伊戰(zhàn)爭(zhēng)之后，全球能源價(jià)格都處于高位，布倫特原油更是在100美元/桶上下浮動(dòng)

所以，從趨勢(shì)維度看，黃金、能源、糧食上漲不過是開始，最終的結(jié)果是居民消費(fèi)端萬物皆漲

如此，三個(gè)原因疊加到一起，香港樓市才走入了復(fù)蘇上漲的行情

而香港國(guó)際金融中心的地位+背靠祖國(guó)的強(qiáng)大，自然虹吸了人口、資金，也就帶動(dòng)了香港經(jīng)濟(jì)、香港房?jī)r(jià)。

在貨幣貶值的前提下，該怎么配置家庭資產(chǎn)和現(xiàn)金流，可以看文章《》

02

其次，香港房?jī)r(jià)上漲，內(nèi)地房?jī)r(jià)也會(huì)漲？

毫無疑問，這是當(dāng)前中國(guó)所有中產(chǎn)都關(guān)心的問題，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從冷到熱的關(guān)鍵。

那么，內(nèi)地樓市會(huì)跟隨香港樓市，也出現(xiàn)“萬人空巷”的復(fù)蘇行情嗎？

不賣關(guān)子，直接說答案：全國(guó)樓市很難，但一線城市卻是必然

文章看到這里，可能有人會(huì)反駁：

2024年香港房?jī)r(jià)就已經(jīng)開始反彈，2025年大漲、2026年熱度延續(xù)，

可內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)還在調(diào)整，怎么能說肯定會(huì)漲？

其實(shí)，房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)向來都是有滯后性的。

我呢，結(jié)合過去20多年的歷史規(guī)律、全球美元周期的影響，以及內(nèi)地房地產(chǎn)模式的根源，和大家說說，

為什么香港房?jī)r(jià)暴漲，勢(shì)必內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)也會(huì)逐步回暖~

如果我們把時(shí)間拉回到2003年，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常明顯的規(guī)律：

過去20多年，香港房?jī)r(jià)的每一輪漲跌，幾乎都能在內(nèi)地一線城市，尤其是深圳找到對(duì)應(yīng)的軌跡，兩者的聯(lián)動(dòng)性高達(dá)90%以上，只是內(nèi)地一線城市的反應(yīng)會(huì)比香港滯后。

我從四個(gè)周期，和大家簡(jiǎn)單說說：

——第一個(gè)周期是2003-2008年：

2003年8月，得益于CEPA簽訂、內(nèi)地自由行開放，以及低利率環(huán)境，香港房?jī)r(jià)觸底反彈，

到2008年三季度，香港房?jī)r(jià)累計(jì)上漲95%，九龍站天璽等豪宅的售價(jià)從3萬港元/呎漲到近6萬港元/呎。

而深圳的反應(yīng)雖然滯后，但其后的漲幅更為驚人：

2004年11月，深圳房?jī)r(jià)開始反彈，從1.1萬元/㎡漲到2007年10月的1.74萬元/㎡，累計(jì)漲幅超過60%，

第二個(gè)周期是2009-2015年：

2008年全球金融危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)推出零利率政策，香港緊隨其后降息，

2009年1月，香港房?jī)r(jià)率先反彈，到2015年二季度，累計(jì)上漲120%，淺水灣等豪宅的成交價(jià)突破10萬港元/呎。

而深圳在2010年開始跟進(jìn)，到2015年10月，深圳房?jī)r(jià)從1.18萬元/㎡漲到4.23萬元/㎡，累計(jì)漲幅高達(dá)258%，深圳灣一號(hào)等豪宅的售價(jià)從8.5萬/㎡漲到28.8萬/㎡，漲幅遠(yuǎn)超香港。

第三個(gè)周期是2016-2021年：

2015年香港出臺(tái)“加辣”政策，非永久居民印花稅提高到30%，香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)短期調(diào)整，

但2016年一季度再次回升，到2021年9月，香港房?jī)r(jià)累計(jì)上漲40%，中原城市領(lǐng)先指數(shù)達(dá)到歷史峰值191.34點(diǎn)。

而深圳在2016年開始跟進(jìn)，到2021年10月，深圳房?jī)r(jià)從5.8萬/㎡漲到9.8萬/㎡，累計(jì)漲幅69%，前海、后海等區(qū)域的豪宅漲幅依然超過100%。

第四個(gè)周期是2024-2025年：

2024年11月，香港全面取消樓市“辣招”，大幅下調(diào)印花稅，加上美聯(lián)儲(chǔ)開始降息，香港房?jī)r(jià)率先觸底反彈，

2025年全年上漲4.7%，啟德THE HENLEY III等新盤開盤即售罄，內(nèi)地買家占比高達(dá)70%。

而內(nèi)地一線城市雖然還在調(diào)整，但已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的信號(hào)：

2025年6月，深圳、上海的二手房?jī)r(jià)指數(shù)止跌回升，環(huán)比分別上漲0.2%，豪宅市場(chǎng)的成交環(huán)比上升15%

文章看到這里，很多人可能會(huì)疑惑，為什么是深圳最先跟進(jìn)？

因?yàn)樯钲谑莾?nèi)地與香港聯(lián)系最緊密的城市，港人置業(yè)、跨境資金流動(dòng)、信心傳導(dǎo)，幾乎都是從深圳開始，再逐步擴(kuò)散到北京、上海。

換句話說，資金從香港進(jìn)入內(nèi)地，而這個(gè)最早接觸的內(nèi)地就是深圳。

所以，深圳房?jī)r(jià)一直都是“風(fēng)向標(biāo)”。

所以，從歷史階段性周期規(guī)律看，內(nèi)地樓市下跌，香港樓市必跌，香港樓市上漲，內(nèi)地樓市也會(huì)有復(fù)蘇行情。

其實(shí)，如果從香港房?jī)r(jià)+內(nèi)地房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)的底層邏輯看，最關(guān)鍵的原因還是匯率和中美兩國(guó)的貨幣政策的原因。

只不過基于本篇文章字?jǐn)?shù)的限制，這部分底層的內(nèi)容放到下一篇文章上和大家說~

在貨幣貶值的前提下，該怎么配置家庭資產(chǎn)和現(xiàn)金流，可以看文章《》

03

最后，簡(jiǎn)單說幾句

香港的房子變了嗎？

不，沒有變

那么什么變了？

答案是貨幣

香港房子沒變，而是房子的計(jì)量單位“美元指數(shù)走弱”，人民幣走強(qiáng)，才會(huì)出現(xiàn)香港樓市復(fù)蘇，內(nèi)地客成交占比70%的局面

那么，該怎么理解呢？

主權(quán)信用背書能賦予貨幣合法的地位，所以，錢的學(xué)名叫“法幣”

但合法地位的“法幣”不等于價(jià)值永恒不變，所以貨幣面值高低只體現(xiàn)了貨幣的名義額度，卻無法決定其實(shí)際購(gòu)買力。

說得再通俗易懂些，就是同樣都是房子，誰的錢就更值錢，誰的“錢”就能購(gòu)買更多的房子

所以，從來都不是房子漲了，而是貨幣政策變化，重構(gòu)購(gòu)買力，匯率變化如此、印錢也是如此。

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場(chǎng)風(fēng)暴中守護(hù)錢袋子？

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