這兩天，有關(guān)員村原拆原建的消息在網(wǎng)上瘋傳。

有網(wǎng)友曬出員村新村宣貫會的現(xiàn)場照片，上面有詳細(xì)的改造方案。

那么，這事到底能不能成？

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很多人看到“拆”字，第一反應(yīng)就是拆遷補償。但這次員村新村的原拆原建，和過去那種開發(fā)商主導(dǎo)的征地拆遷完全是兩碼事。

沒有拆遷款，沒有安置房，所有建設(shè)成本主要由業(yè)主自己承擔(dān)，政府僅負(fù)責(zé)政策審批、流程指導(dǎo)和公共配套支持，主要還是由業(yè)主自主更新。

從目前披露的方案來看，本次政策的寬松程度超出預(yù)期。

改造準(zhǔn)入門檻大幅降低：只要房屋安全鑒定達到B級（僅部分構(gòu)件存在問題，主體結(jié)構(gòu)安全）即可自愿申請，C/D級危房及磚木結(jié)構(gòu)房屋則被納入應(yīng)改盡改范圍，基本覆蓋了員村新村內(nèi)絕大多數(shù)樓齡超過40年的老舊住宅。

△圖源：小紅薯

改造啟動門檻也很明確：意愿摸查和方案表決都要超過90%的業(yè)主同意，最后簽約面積和簽約人數(shù)都達到75%，才能正式動工。

改造資金方面，本次員村新村改造以居民自籌為主，建安成本約5000-6000元/㎡。除了業(yè)主自籌，還可以動用維修基金、申請公積金貸款，以及房產(chǎn)抵押融資。

△圖源：小紅薯

若涉及新增建筑面積，業(yè)主只需按地段基準(zhǔn)地價的40%補繳費用，以員村當(dāng)前29562元/㎡的基準(zhǔn)地價計算，每新增1㎡僅需補繳約1.18萬元。

還有增容政策，地上建筑面積最高可以增加30%，地下空間暫時不計容。

不過每戶能分到的新增面積有限，套內(nèi)90㎡以下的房子，廚房能加4㎡，衛(wèi)生間加3㎡，剩下增容部分主要用來建電梯、拓寬走廊，還有補充社區(qū)的公共配套。

02

雖然這場“原地翻身”的好事，但落地起來并不容易。

員村新村作為擁有2700戶的大型社區(qū)，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，既有公房、房改房，也有商品房，還有不少長期在外地甚至境外居住的，要達成如此高的同意率，注定是一場漫長的拉鋸戰(zhàn)。

△圖源：社群

但不得不說的是，員村新村的位置是真的好。

其位于員村二橫路上，距離地鐵5號線、11號線員村站約600米，處在珠江新城、金融城兩大CBD核心。

隨著“珠金琶”一體化加速推進，花城大道東延線、員村二橫路拓寬等工程陸續(xù)落地，片區(qū)價值還在持續(xù)攀升。

問題是，地段有多好，房子就有多舊。

員村新村建成于上世紀(jì)70年代，多為6層無電梯磚混結(jié)構(gòu)，戶型狹小、設(shè)施老化、停車位嚴(yán)重不足，居住體驗極差。

△員村新村

相隔不遠的保利天曜單價已高達13萬元/㎡，稍遠一點的保利玥璽灣更是賣到17-20萬元/㎡，而員村新村的二手房成交價僅在2萬元/㎡左右，價差高達10倍以上。

△員村及周邊（圖源：小紅薯@坤哥理想生活品鑒）

如果沒有系統(tǒng)性改造，這些房子的價值只會持續(xù)縮水，最終淪為“賣不掉、住不好”的雞肋資產(chǎn)。

長期以來，廣州老舊小區(qū)改造主要依賴微改造、市場化拆遷和政府征收三種模式。

微改造只能刷刷外墻、換換管道，治標(biāo)不治本；市場化拆遷因補償成本過高，開發(fā)商普遍望而卻步；政府征收則受限于財政壓力，推進速度緩慢。

△微改造

而“原拆原建+居民自籌”的新模式，通過政府搭臺、業(yè)主主導(dǎo)的方式，繞開了傳統(tǒng)模式的核心矛盾，為核心區(qū)老破小的更新提供了一條全新的可行路徑。

對于員村新村的業(yè)主而言，這幾乎是當(dāng)下唯一能讓房子“逆天改命”的機會。改造完成后，不僅居住品質(zhì)將得到質(zhì)的飛躍，房屋的資產(chǎn)價值也將迎來重估。

當(dāng)然，這條路并不好走。

對于很多長期自住的普通家庭來說，一套40㎡的房子需要掏出20萬元左右的改造費用，再加上改造期間的過渡租金，確實是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

如何為低收入家庭、困難群體提供更靈活的繳費方案和低息金融支持，將是決定項目能否順利推進的關(guān)鍵。

03

作為廣州核心地段、超千戶規(guī)模的原拆原建項目，員村新村的成敗具有標(biāo)桿意義。

此前越秀小石集、海珠得勝崗等試點均為小體量單體樓或小片區(qū)改造，而員村新村的探索，將為后續(xù)中心城區(qū)大規(guī)模推廣原拆原建模式積累寶貴經(jīng)驗。

如果這條路能走通，那么廣州老城區(qū)成千上萬棟類似的老破小，都將迎來重生的希望。反之，如果連員村這樣的黃金地段都難以推進，那么原拆原建模式的適用范圍，恐怕就要重新審視了。

如今，城市更新早已告別“大拆大建”的粗暴時代，“居民自主、共建共享”正在成為新的主流。

員村新村的這場改造，不僅關(guān)系到幾千戶居民的居住升級，更是廣州探索超大城市有機更新的一次重要嘗試，值得探索和期待！