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　　前言

　　“房價永遠漲”的信仰，正在澳洲被一層層剝開。如果你還把所有身家押在投資房上，那么接下來的消息，可能讓你徹夜難眠。

　　澳洲政府在最新預算案中，縮減住宅物業(yè)稅收優(yōu)惠政策，簡單翻譯一下：就是讓房產投資的稅務優(yōu)勢大幅縮水。對于習慣了利用負扣稅和資本利得稅折扣的房東們來說，這不亞于一場政策黑天鵝。

　　與此同時，油價因地緣沖突高燒不退，利率被逼得一路走高，澳大利亞儲備銀行（RBA）的鷹派姿態(tài)讓市場寒意陣陣。瑞銀直接發(fā)出了三重打擊的警告，并在給客戶的報告中，給出了一個的建議：拋售銀行和房地產股票，將錢轉而投向礦業(yè)、醫(yī)療保健和全球資產。

　　在一個資本利得稅優(yōu)勢

　　被逐步削減的新框架下，

　　除了房地產，

　　澳洲投資人還能把錢放在哪里？

　　房地產從“印鈔機”變成“碎鈔機”？

　　沒有一種資產可以只憑稅收優(yōu)惠永遠上漲。多年來，持有投資房超過12個月即可享受50%的資本利得稅折扣，加上負扣稅，讓澳洲人幾乎把房產當作一種帶有稅務補貼的儲蓄賬戶。

　　一旦這份補貼被砍，投資房的凈回報率將大幅下降，高杠桿下的持有成本將無處遁形。更令人不安的是，這劑猛藥是在一個極度脆弱的時刻頒布的。

　　瑞銀策略師理表示了他的憂慮：“預算案增加了房地產市場承壓的風險，給股市帶來了又一個不利因素。”

　　他指出，房地產市場崩盤及其帶來的負面財富效應，長期以來一直是澳洲投資者面臨的最大尾部風險，而如今這份預算案很可能把風險變成現(xiàn)實。

　　歷史的劇本已經翻開了前兩頁。瑞銀考察了1990-91年衰退后房價停滯的時期，當時失業(yè)率飆到10.8%，銀行、房地產和建筑類股票全部大幅跑輸大盤。

　　2018-2019年的房價調整期，同樣因為沒有地產繁榮的順風，銀行和建筑商黯然失色。如今，劇情似乎正要重演第三遍。

　　瑞銀：遠離銀行開發(fā)商，

　　擁抱礦業(yè)與醫(yī)療

　　如果你相信專業(yè)機構的判斷，那么現(xiàn)在就是調整投資組合的窗口期。瑞銀這次給出的操作清單：

　　從房地產及相關產業(yè)鏈中抽身，

　　重注礦業(yè)與醫(yī)療。

　　在瑞銀的優(yōu)先股名單上，澳大利亞聯(lián)邦銀行（CBA）和西太平洋銀行（Westpac）首當其沖被點名“最易受抵押貸款增長放緩影響”。

　　這兩大銀行巨頭的資產負債表里躺著大量的房貸，一旦房市熄火，信貸增長和資產質量都將面臨考驗。而地產開發(fā)商Stockland和Mirvac，由于大量涉足投資性住宅市場，也被直接移出了優(yōu)先股名單。

　　瑞銀表示房市降溫的沖擊會像多米諾骨牌一樣，推倒一大批你以為關系不大的消費股。裝修停滯，五金工具賣不動，Metcash和Wesfarmers旗下的Bunnings立刻感到了寒意。

　　家具翻新需求萎縮，直接沖擊Adairs、Temple & Webster和Harvey Norman。房屋交易冷清，連買車的人也少了，Eagers Automotive和ARB Corporation這類汽車相關的股票，同樣上了瑞銀的回避清單。

　　礦業(yè)：新周期的硬通貨。

　　把目光從房子上移開，底下埋著的礦產資源正閃閃發(fā)光。瑞銀明確建議客戶增持礦業(yè)股，并將必和必拓（BHP）和桑托斯（Santos）放入了首選名單。

　　礦業(yè)的盈利表現(xiàn)強勁，并且與澳洲國內的房地產周期幾乎絕緣。在全球通脹高企、資源爭奪加劇的大背景下，手里有礦，心里不慌。

　　就連礦業(yè)服務鏈條上的公司也一并受益，實驗室檢測公司ALS Ltd，因為預期礦產勘探活動會大幅增加，同樣獲得了瑞銀的青睞。這讓我們想起淘金熱里賣鏟子和牛仔褲的人，往往比直接淘金更穩(wěn)。

　　醫(yī)療保健：前所未有的“折扣價”。

　　如果說礦業(yè)是進攻的矛，醫(yī)療保健就是防守的盾。瑞銀對醫(yī)療板塊的評價極具誘惑力：與整體股市相比，醫(yī)療保健公司的市盈率折讓幅度前所未有。換句話說，這些優(yōu)質公司正在以罕見的低價甩賣。

　　其強調，耐心會得到回報，而且醫(yī)療保健行業(yè)與全球宏觀石油風險、澳洲本土房地產衰退風險的相關性都極低，能提供宏觀防御作用。被瑞銀納入優(yōu)先股的Telix Pharmaceuticals，就是典型的代表，它的技術與癌癥診斷相關，其需求幾乎不受房價漲跌或利率起伏的影響。

　　全球視野

　　如果你的視野不局限于澳洲本土，那么另外兩條大道已經鋪開：全球股票和澳洲政府債券。

　　經紀商Bell Porter給出的建議為：增持全球股票，減持澳大利亞證券交易所（ASX）股票。

　　他們策略師認為，美國科技巨頭仍然在主導市場，盈利預期修正向好，利潤率上升，而人工智能資本支出周期正持續(xù)向超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心及其供應鏈傳遞能量。

　　相比之下，澳洲國內經濟增長勢頭明顯放緩，雖然不意味著衰退，但足以導致盈利預期下調，尤其是銀行和非必需消費品這類周期性板塊。既然澳洲股市缺乏純正的AI標的，為什么不直接去源頭投資？

　　與此同時，一個傳統(tǒng)到幾乎被遺忘的選項重新回到了舞臺中央：澳大利亞政府債券。

　　前段時間，由于全球債券拋售潮，澳洲10年期國債收益率一度沖破5.11%。但隨著市場迅速調低對RBA繼續(xù)加息的押注，收益率大幅回落。要知道，價格上升，收益率才下跌，這意味著大量資金正在涌入債市。

　　Pendal的債券策略主管算了一筆賬：互換市場預期未來10年通脹率約2.7%，按當前利率水平，澳洲債券的實際收益率約為2.3%。對于無風險資產來說，這是一個相當誘人的回報。

　　而且，與其他主要發(fā)達經濟體相比，澳洲政府債務占GDP的比例依然健康。在房產稅收優(yōu)惠褪色后，這樣一個收益確定、還帶有資本利得潛力的避風港，吸引力不言而喻。

　　意想不到的贏家？

　　聯(lián)邦政府的稅收改革，在關上房地產這扇門的同時，也悄悄打開了幾扇窗。

　　瑞銀指出，稅收改革將顯著提升非住房投資的相對吸引力，這就直接利好像Hub24這樣的財富管理平臺。當人們開始把新增儲蓄從買房首付轉移到基金、股票和養(yǎng)老金組合時，平臺的資金流入自然會水漲船高。

　　還有一個有趣的觀察對象是Aristocrat Leisure，這家以老虎機聞名的游戲公司。瑞銀策略師表示對它在經濟不確定時期的業(yè)績表現(xiàn)印象深刻，并且提到它大量投資于看似“不受衰退影響”的美國市場。

　　在本地房產不景氣，人們或許需要更便宜的娛樂方式時，這類資產反而展現(xiàn)出奇特的韌性。實際上這已經是一個早已被證實的現(xiàn)象，當經濟下行之際，博彩樂透類的公司收益反而會出現(xiàn)顯著提升。

　　結語

　　站在新資本利得稅框架的門檻上，澳洲投資者正面臨一個幾十年未有的轉折點。過去，買一套投資房，等它升值，幾乎是鄰里間口口相傳的致富秘訣。

　　但當政策環(huán)境、利率環(huán)境和地緣風險同時轉向，這套單一敘事的根基已經動搖。真正的風險不是波動，而是把所有雞蛋放進一個正在傾斜的籃子里。

　　礦業(yè)資源的硬核價值、醫(yī)療健康的防御彈性、全球科技的增長潛力，以及政府債券的確定性回報，一幅后房地產時代的配置圖景已經出現(xiàn)。

　　正如瑞銀資管部門主管所說，國際投資者對澳洲依然抱有信心，只不過他們信心的錨點，已經從郊區(qū)的一棟棟磚瓦房，轉到了更深、更廣、更有生命力的資產上。

　　你，會跟嗎？

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　　澳洲財經見聞

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