01

　　拋售潮來襲！澳洲待售房源激增22%，賣家搶搭“逃生末班車”

　　澳洲各地掛牌出售的房屋數(shù)量激增，由于賣家急于在市場(chǎng)進(jìn)一步下滑前出售，房?jī)r(jià)面臨下行壓力。

　　根據(jù)Cotality的數(shù)據(jù)，截至5月3日的四周內(nèi)，全澳新增掛牌量較去年同期飆升22.4%，較五年平均水平高出4.7%。

　　該數(shù)據(jù)公司研究主管Tim Lawless向澳洲新聞集團(tuán)表示，進(jìn)入市場(chǎng)的掛牌數(shù)量正在增加，賣家明顯變得更為積極，或許是擔(dān)心未來銷售環(huán)境惡化，又或是預(yù)感到年內(nèi)房市將進(jìn)一步走軟。

　　一般來說，待售房源與價(jià)格呈負(fù)相關(guān)——房源越多，價(jià)格越低。

　　Lawless指出，悉尼的掛牌房源數(shù)量超出平均水平12%，墨爾本則高出4.5%，而這兩座城市的房?jī)r(jià)均已陷入負(fù)增長(zhǎng)。

　　“很明顯，房源庫存正在上升——這并非因?yàn)橘u家在大舉拋售，而更多是因?yàn)橘I家需求放緩。”

　　他分析稱：“市場(chǎng)上的房源逐漸累積，僅僅是因?yàn)殇N售速度慢了下來。”

　　買家需求疲軟在拍賣清盤率的急劇下滑中體現(xiàn)得淋漓盡致。

　　更高的借貸成本疊加擬議中的稅收變化，令市場(chǎng)情緒雪上加霜。

　　本月聯(lián)邦預(yù)算中的相關(guān)措施包括限制負(fù)扣稅，并用指數(shù)化模式替代現(xiàn)有住宅房產(chǎn)的資本利得稅減免。

　　但早在預(yù)算案出臺(tái)前，房市已現(xiàn)降溫跡象。

　　澳聯(lián)儲(chǔ)在2月、3月和5月連續(xù)加息25個(gè)基點(diǎn)，將官方利率上調(diào)至4.35%。

　　獨(dú)立分析師Tarric Brooker表示，悉尼上周末的售出與掛牌比（即成功售出房產(chǎn)占計(jì)劃拍賣總數(shù)的百分比）跌至27.5%，低于前一個(gè)周末的28%。

　　這是他自2018年開始記錄以來，剔除公共假日和圣誕季后的“歷史新低”。

　　Brooker還指出，多達(dá)48.4%的拍賣結(jié)果未被上報(bào)，這可能是除假日影響時(shí)期外的“歷史最高水平”。

　　所謂未報(bào)告拍賣，是指房產(chǎn)中介未在周末報(bào)告截止日期前向數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)通報(bào)結(jié)果的計(jì)劃拍賣比例。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)一套房產(chǎn)零出價(jià)流拍時(shí)，中介往往會(huì)刻意拖延上報(bào)。

　　相比之下，墨爾本的售出與掛牌比則“小幅反彈”，從近期低點(diǎn)回升3個(gè)百分點(diǎn)至39.4%，但“仍比2月底低了10個(gè)百分點(diǎn)”。

　　“這或許是因?yàn)椋珷柋緦?duì)負(fù)扣稅投資者需求的敞口理論上低于悉尼，且擁有大陸州首府中最高的租金收益率，”Brooker在其每周報(bào)告中寫道。

　　“但總體而言，兩大市場(chǎng)仍極度疲軟，極易受到聯(lián)邦預(yù)算變動(dòng)引發(fā)需求進(jìn)一步萎縮的沖擊。”

　　Lawless預(yù)計(jì)，6月8日國王生日長(zhǎng)周末期間，拍賣數(shù)量將出現(xiàn)激增，除季節(jié)性因素外，更因賣家有更強(qiáng)動(dòng)力趕在市場(chǎng)惡化前脫手。

　　“如果你正考慮賣房，隨著市場(chǎng)步入疲軟期，時(shí)機(jī)問題正變得日益緊迫，”他說。

　　值得注意的是，SQM Research也加入了唱空房?jī)r(jià)的行列，成為最新一家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌的機(jī)構(gòu)。

　　該公司模型顯示，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)今年可能下跌高達(dá)9%。

　　“實(shí)地的真實(shí)情況是，悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在暴跌，”SQM的Louis Christopher在接受《澳洲金融評(píng)論報(bào)》采訪時(shí)直言。

　　目前全國房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勉強(qiáng)維持在正值區(qū)間，但唱空的專家越來越多。

　　投資銀行摩根士丹利的分析師預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)可能下跌5%至10%，并將其描述為“過去40年來最大規(guī)模的價(jià)格回調(diào)之一”。

　　匯豐銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Bloxham則預(yù)測(cè)，2026年房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，隨后明年全國房?jī)r(jià)將下跌3%至6%。

　　02

　　澳洲稅務(wù)局出臺(tái)度假屋嚴(yán)苛稅務(wù)新規(guī)

　　如果屋主在圣誕節(jié)、復(fù)活節(jié)、學(xué)校假期等旺季時(shí)段，將度假屋預(yù)留作私人使用，那么房貸利息、市政稅費(fèi)等原本可觀的費(fèi)用抵扣將全部取消。

　　澳洲稅務(wù)局（ATO）發(fā)布最新裁定：若屋主想要保留各項(xiàng)稅務(wù)抵扣，就必須證明該房產(chǎn)主要用途為對(duì)外出租創(chuàng)收，而非個(gè)人休閑自住。這意味著私人使用時(shí)長(zhǎng)必須嚴(yán)格受限，僅可在旅游淡季偶爾自住，例如少數(shù)幾個(gè)周末。

　　全國稅務(wù)與會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)（National Tax & Accountants’ Association）資深顧問 Robyn Jacobson 表示：“以往操作不規(guī)范的屋主，這次將會(huì)面臨巨大沖擊。”

　　澳洲稅務(wù)局去年年底發(fā)布指導(dǎo)草案，并經(jīng)過意見征詢后，于上周正式敲定最終裁定。

　　澳洲公共會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)（Institute of Public Accountants）高級(jí)稅務(wù)顧問 Tony Greco 稱，針對(duì)兼做短租的度假屋，稅務(wù)局維持了四十年之久的征管規(guī)則就此改寫。

　　舊規(guī)規(guī)定：只要屋主確實(shí)積極對(duì)外招租，即便房屋最終未能租出，房屋對(duì)外招租的整個(gè)時(shí)段內(nèi)產(chǎn)生的各項(xiàng)開支，均可申報(bào)稅務(wù)抵扣。

　　Robyn Jacobson 說道：“此前不少人刻意模糊自住與出租的界限，甚至做法明目張膽。新規(guī)能夠規(guī)范市場(chǎng)，讓合規(guī)經(jīng)營的屋主擁有公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。”

　　按照新規(guī)則，凡是在旅游旺季預(yù)留自住、或是刻意回絕大部分租房申請(qǐng)的度假屋，屋主將無法再抵扣房貸利息、市政稅費(fèi)、水費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及基建修繕支出。

　　僅房屋招租廣告費(fèi)、租客退房后的清潔費(fèi)、預(yù)訂服務(wù)費(fèi)及中介傭金，仍可正常申報(bào)抵扣。

　　澳洲稅務(wù)局將從2026-27 財(cái)年開始，按照這套新標(biāo)準(zhǔn)審核報(bào)稅資料。

　　Tony Greco 認(rèn)為，政策轉(zhuǎn)變可能會(huì)促使部分屋主出售度假屋。“持有房產(chǎn)的現(xiàn)金流成本壓力會(huì)大幅增加，不少屋主發(fā)現(xiàn)無法再像以往那樣自住兼套利，最終會(huì)選擇賣房，屆時(shí)市場(chǎng)上的待售房源或?qū)⑦M(jìn)一步增多。”

　　畢馬威（KPMG）數(shù)據(jù)顯示，澳洲約有 25 萬套住宅用作短租或度假民宿，占全國住宅總量的 2%。其中大量度假屋采用負(fù)扣稅模式，屋主借此享受稅務(wù)減免。

　　澳洲稅務(wù)局此次調(diào)整的核心判定標(biāo)準(zhǔn)為：房產(chǎn)若要申報(bào)費(fèi)用抵扣，主要用途必須是對(duì)外出租，而非私人度假居所。

　　新規(guī)并未單純按照時(shí)長(zhǎng)界定 “主要用途”，而是提出不同時(shí)段權(quán)重有別。

　　Tony Greco 解釋：“簡(jiǎn)單來說，新規(guī)同時(shí)考量量化時(shí)長(zhǎng)與實(shí)際使用性質(zhì)兩大因素。”

　　稅務(wù)局裁定文件寫明：“若一套度假屋全年掛牌出租時(shí)長(zhǎng)過半，但在旅游熱門時(shí)段（如學(xué)校假期、公共假期、旺季）全程或大部分時(shí)間關(guān)閉出租、改為自用，則可認(rèn)定該房產(chǎn)全年主要用途并非賺取應(yīng)稅收入。”

　　除學(xué)校假期、圣誕節(jié)、復(fù)活節(jié)等全民通用旺季外，稅務(wù)局指出，房源所處地段不同，旺季時(shí)段也存在差異。

　　澳洲稅務(wù)局舉例說明：濱海、度假區(qū)房源的需求高峰集中在夏季；滑雪場(chǎng)周邊房源旺季則在冬季；而位于首府城市中央商務(wù)區(qū)的度假屋，客流高峰往往伴隨體育賽事、節(jié)慶活動(dòng)等大型活動(dòng)出現(xiàn)。

　　03

　　澳首府租金十年間每周暴漲$500

　　工黨決定逐步取消一項(xiàng)讓納稅人數(shù)十億資金流入投資者腰包的制度，這一步走對(duì)了。

　　在這套體系下，住房早已不是基本需求，而淪為一種資產(chǎn)類別。

　　你或許已經(jīng)注意到，房產(chǎn)游說團(tuán)體正在大發(fā)雷霆。

　　這幾乎可以用來對(duì)表。每當(dāng)有人提議削減投資者稅收優(yōu)惠，同樣的論調(diào)就會(huì)鋪天蓋地涌來：租金將暴漲，投資者將逃離，市場(chǎng)將崩盤，租戶將受苦。

　　可問題在于：在房產(chǎn)游說團(tuán)體所捍衛(wèi)的現(xiàn)行制度下，租戶早已苦不堪言。

　　如果這些稅收優(yōu)惠真能壓低租金，那么全澳各地的租戶恐怕有話要說。

　　過去十年間，獨(dú)棟房屋的租金價(jià)格已經(jīng)爆炸式增長(zhǎng)。全國范圍內(nèi)，每周房租比十年前多出約450澳元；首府城市的漲幅更為慘烈，高達(dá)500澳元。

　　對(duì)許多家庭而言，這意味著每年要額外掏出25,000澳元。

　　這就是房產(chǎn)游說團(tuán)體拼命想維系的系統(tǒng)：納稅人數(shù)十億資金流入那些制造虧損、追逐短期收益的投資者腰包；住房不再被視為居所，而更像一種資產(chǎn)類別；投資者被鼓勵(lì)涌入市場(chǎng)，出價(jià)壓過普通購房者，再以越來越高的租金維持這場(chǎng)游戲。

　　現(xiàn)在，他們竟指望我們相信這一切有助于租戶。

　　對(duì)任何在澳洲租過房的人來說，這都是對(duì)智商的侮辱。

　　身處這場(chǎng)住房危機(jī)的人們?cè)偾宄贿^這套制度是怎么運(yùn)作的——因?yàn)樗麄兙褪怯H歷者。

　　他們年復(fù)一年承受無休止的漲租；因?yàn)槊恐芏喔?0或100澳元就消化不了，被迫搬遷；因?yàn)榉繓|隨時(shí)可能套現(xiàn)出售，生活始終漂泊不定。

　　而當(dāng)他們?cè)噲D自己買房時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是一群靠納稅人慷慨補(bǔ)貼的投資者。

　　房產(chǎn)游說團(tuán)體把投資者描繪成無私的公共服務(wù)者，仿佛純粹出于好心提供住房。

　　但現(xiàn)實(shí)是，許多人追逐的不過是稅收優(yōu)惠催生的資本增值，本質(zhì)就是獎(jiǎng)勵(lì)投機(jī)。

　　如果這種模式真能提供可負(fù)擔(dān)的住房，那么澳洲的租金理應(yīng)是發(fā)達(dá)國家中最便宜的。

　　然而現(xiàn)實(shí)恰恰相反，我們正經(jīng)歷記憶中最嚴(yán)重的住房危機(jī)。

　　多年來的租金飆升，部分根源就在于投資者稅收優(yōu)惠一直在助長(zhǎng)危機(jī)。認(rèn)為解決方案是加倍押注同一種做法，這荒謬透頂。

　　正因如此，政府逐步取消這些只會(huì)加劇住房不公的優(yōu)惠，是完全正確的。

　　這場(chǎng)恐慌運(yùn)動(dòng)之所以如此不誠實(shí)，還有一個(gè)原因：已經(jīng)擁有房產(chǎn)的投資者其實(shí)可以保留他們的優(yōu)惠。

　　令許多住房倡導(dǎo)者感到沮喪的是，負(fù)扣稅改革將沿用舊有安排。

　　因此，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的某些聲音開始炒作租金上漲——哪怕改革根本不適用于他們——租戶應(yīng)該看清本質(zhì)：這不過是披著經(jīng)濟(jì)分析外衣的牟取暴利。

　　借改革之名抬高租金，沒有任何借口，毫無任何借口。

　　如果房東執(zhí)意推高租金，那不是政府逼迫，而是一種投機(jī)算計(jì)——一邊從租戶身上榨取暴利，一邊把責(zé)任推給別人。

　　房產(chǎn)游說團(tuán)體完全有權(quán)對(duì)未來的納稅人補(bǔ)貼被逐步取消感到不滿，但他們無權(quán)就改革內(nèi)容誤導(dǎo)公眾。

　　而且，如果該游說團(tuán)體真如他們突然聲稱的那樣關(guān)心租戶，那么有一個(gè)簡(jiǎn)單的解決辦法：告訴房東沒有理由漲租。

　　更進(jìn)一步，加入呼吁加強(qiáng)租戶保護(hù)、限制過度漲租的陣營。

　　但這就需要承認(rèn)一件游說團(tuán)體從不愿公開承認(rèn)的事：現(xiàn)行制度連同其巨額租金上漲，正完全按設(shè)計(jì)運(yùn)行——只不過，它從來就不是為租戶服務(wù)的。

　　04

　　悉尼多地房?jī)r(jià)恐長(zhǎng)期停滯，Zetland和Rhodes上榜

　　擬議的投資者稅改一旦落地，買家需求恐大幅萎縮，全澳30個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨價(jià)格長(zhǎng)期停滯的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這份風(fēng)險(xiǎn)名單中，昆州占據(jù)了大半壁江山，首當(dāng)其沖的是布里斯班Thorneside的公寓市場(chǎng)。

　　該地公寓中位價(jià)為75萬澳元，租金收益率為4%，29%的房產(chǎn)用于出租。

　　短短三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)?shù)卦谑鄯吭醇ぴ?5%，平均成交周期也延長(zhǎng)了16天。

　　其他被列入風(fēng)險(xiǎn)名單的昆州市場(chǎng)還包括Kilcoy獨(dú)立屋、Cooloola獨(dú)立屋、Inala公寓、Hermit Park獨(dú)立屋、Redcliffe公寓、Pialba獨(dú)立屋、Urangan獨(dú)立屋、Buddina公寓以及Golden Beach公寓。

　　在西澳，Busselton East獨(dú)立屋市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大，緊隨其后的是Spearwood、Dianella South、Bentley-Wilson-St James、Hamilton Hill、Beckenham-Kenwick-Langford、Denmark、Girrawheen、Balcatta-Hamersley以及Parkwood-Ferndale-Lynwood。

　　根據(jù)FoundIt的分析，新州風(fēng)險(xiǎn)最高的市場(chǎng)則包括Tuncurry獨(dú)立屋、Blacktown North公寓、Urunga獨(dú)立屋、Warilla公寓、St Georges Basin獨(dú)立屋、Corrimal公寓、Forster獨(dú)立屋、Batemans Bay獨(dú)立屋、Wollongong East公寓和Nambucca Heads獨(dú)立屋。

　　今年5月發(fā)布的聯(lián)邦預(yù)算案提議，從2027年7月1日起限制投資二手房時(shí)的負(fù)扣稅優(yōu)惠，同時(shí)降低資本利得稅（CGT）減免。

　　政府將此政策包裝為一項(xiàng)十年計(jì)劃，聲稱可幫助約7.5萬名額外首次購房者入市。

　　然而，F(xiàn)oundIt研究主管Kent Lardner表示，這些變化對(duì)投資者持有的存量房產(chǎn)可能產(chǎn)生極不均衡的沖擊。

　　該分析篩選了房屋中位價(jià)在65萬至100萬澳元之間、收益率低于4.5%且租賃房產(chǎn)占比較高的市場(chǎng)——在這些地區(qū)，投資者需求一直扮演著支撐市場(chǎng)的關(guān)鍵角色。

　　“這些都是投資者出價(jià)發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用的市場(chǎng)，而貸款限制措施恰恰會(huì)對(duì)這些市場(chǎng)產(chǎn)生最嚴(yán)重的沖擊。”Lardner表示。

　　報(bào)告還發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)入圍市場(chǎng)的房?jī)r(jià)對(duì)于普通首次購房者來說已經(jīng)過高，許多市場(chǎng)的房?jī)r(jià)是當(dāng)?shù)厥杖氲钠弑渡踔粮摺?/p>

　　這意味著，一旦投資者退出市場(chǎng)，自主業(yè)主難以輕易填補(bǔ)這一空缺。

　　事實(shí)上，貸款機(jī)構(gòu)已開始做出反應(yīng)。

　　Macquarie和西太平洋銀行（Westpac）在預(yù)算案公布后已著手重新評(píng)估投資者的借貸能力。

　　貸款經(jīng)紀(jì)人反映，借貸額度被削減了約20%，悉尼一筆預(yù)審批貸款據(jù)稱一夜之間從80萬澳元腰斬至50萬澳元。

　　Lardner指出，最終結(jié)果不會(huì)是樓市崩盤，而是風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期停滯。

　　“基本情境是，在依賴投資者的地區(qū)，房?jī)r(jià)將陷入長(zhǎng)期停滯，而非順暢地完成從投資者到自住業(yè)主的交接。”

　　InvestorKit高級(jí)研究分析師Junge Ma則補(bǔ)充道，投資者借貸能力削減影響最大的城區(qū)，未必是整體投資者比例最高的市場(chǎng)，反而更可能是多重風(fēng)險(xiǎn)因素疊加的市場(chǎng)。

　　“租金收益較強(qiáng)的可負(fù)擔(dān)投資市場(chǎng)或許更具韌性，因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)走軟，首次購房者和自主業(yè)主可以部分替代投資者需求。”她表示。

　　“同樣，許多高端獨(dú)立屋市場(chǎng)仍以自主業(yè)主為主，受投資者貸款政策變化的直接影響也相對(duì)較小。”

　　Junge Ma強(qiáng)調(diào)，最大的風(fēng)險(xiǎn)似乎集中在高密度公寓市場(chǎng)——那里高杠桿投資者是關(guān)鍵需求來源，租金收益提供的緩沖空間有限，供應(yīng)面帶來的長(zhǎng)期價(jià)值保護(hù)也較弱。

　　根據(jù)InvestorKit的分析，新州Waterloo面臨的風(fēng)險(xiǎn)最高，原因在于當(dāng)?shù)赝顿Y者占比高，且高端公寓市場(chǎng)供應(yīng)高度集中。

　　新州的Zetland和Rhodes同樣被列為易受影響區(qū)域，其次是維州的Docklands、Southbank和Melbourne city，以及昆州的Newstead、Fortitude Valley、Teneriffe和Broadbeach。

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