江蘇
市北板塊最近又掛牌一宗新地塊。
編號R26008，位于青靈路北、通生路東，土地面積約6.42萬㎡，建筑面積上限為7.7萬㎡，容積率僅1.01-1.2，起拍價(jià)約4.85億元，折合樓面價(jià)約6304元/㎡。
地塊南側(cè)是首開安瀾如院，純洋房社區(qū)，共626套，22年9月入市，截至發(fā)稿備案480套，去化率約77%。
北側(cè)是遠(yuǎn)創(chuàng)湖悅云境，超大體量社區(qū)，小高層+高層，整盤超2500套，20年7月入市，截至發(fā)稿備案1310套，入市近六年去化了一半。
西側(cè)是一宗待入市宅地，編號R25015。近日，崇川區(qū)人民政府官網(wǎng)發(fā)布《幸余路北、通生路西（R25015）地塊首開區(qū)試樁工程》，提到計(jì)劃下個月開工。
該地塊去年9月出讓，南通城鎮(zhèn)房產(chǎn)摘牌，土地面積約14.77萬㎡，容積率只有1.01-1.04。
根據(jù)南通市公共資源交易平臺發(fā)布的《幸余路北、通生路西（R25015）地塊施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)公告》，該地塊擬打造聯(lián)排＋疊墅＋洋房＋小高層，還將引入“抬板”理念，值得關(guān)注。
單看R26008周邊這“2個在售+1個待入市”的局面，似乎庫存壓力還好。但如果你把視線拉到整個原港閘板塊，情況就完全不同了。
據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，目前原港閘板塊未售罄（未備案套數(shù)大于10套）新房項(xiàng)目還有10個，截至今年4月底，合計(jì)還有近3900套新房未備案。
而過去一年，整個板塊累計(jì)備案僅約390套，月均備案不到33套，按這個流速估算，僅消化這10個項(xiàng)目的存量，就需要大約119個月，將近10年。
10年去化周期，是南通市區(qū)所有細(xì)分板塊中最長的，且大幅高于其他板塊。
然而，這還不是全部的供應(yīng)。
23年以來，原港閘板塊一共出讓了18宗涉宅地塊，合計(jì)土地面積約103萬㎡，規(guī)劃建筑面積約135萬㎡，對應(yīng)土地出讓金約94億元。
但目前入市銷售的僅1宗，即華宇云錦九璋，也是唯一非本地國企摘牌項(xiàng)目。另外，23年12月出讓的R23021地塊，已官宣由政府回購。
剩下16宗存量地塊，合計(jì)土地面積約93萬㎡，建筑面積約121萬㎡。什么時(shí)候入市？以什么價(jià)格入市？都是未知數(shù)。
超90萬㎡存量土地，近3900套在售庫存，而月均流速只有30多套，原港閘板塊的供需天平，已經(jīng)明顯傾斜了。
在此背景下，繼續(xù)掛地，真的有必要嗎？
低容積率產(chǎn)品固然能吸引部分改善客戶，但整個板塊的市場容量就那么大。
當(dāng)絕大部分地塊都沉淀在本地國企手里，土地市場和新房市場之間的傳導(dǎo)，已經(jīng)不太順暢了。
或許真該認(rèn)真算一筆賬，是繼續(xù)賣地，還是果斷剎車？否則，近10年的去化周期，很難在短時(shí)間內(nèi)看到改觀。
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