江蘇
近日，南通市公共資源交易平臺發布《金沙灣新區R2024-005地塊房地產建設開發項目招標文件提前公示》。項目招標人為南通融坤置業有限公司，投資估算約4.56億元。
金沙灣上一個入市新盤，還是2022年的萬科燕語光年。時隔四年，板塊終于迎來新項目。
R2024-005地塊位于文棠路北側、金安路東側，西側一路之隔即金沙灣醫學綜合體。
地塊大致位置示意圖
根據公示，地塊總用地面積約4.15萬㎡，總建筑面積約9.8萬㎡，計劃2026年7月開工，2029年6月竣工。
地塊出讓時間為2024年9月，拿地企業為南通空港置業有限公司，拿地總價約4.51億元，樓面價約7240元/㎡。
就在前不久，通州區人民政府官網發布一則地塊規劃變更批前公示，所涉地塊正是R2024-005地塊。
公示提到，為盤活存量土地，提高公共服務設施水平，南通融坤置業有限公司申請規劃條件變更。
對比變更前后，主要有以下調整——
? 建筑性質：從“住宅、物管用房等”調整為“住宅、商業、物管用房等”
? 商業計容建筑面積：不小于1000㎡且不大于地塊總計容建筑面積的10%
? 出入口方位：從“南側、北側”調整為“南側、北側、東側”
? 嬰幼兒照護服務設施：配建面積在每百戶20㎡的基礎上增加不小于100㎡
開發商主動增加商業配套、優化出入口布局、提升托育設施標準，是基于市場研判后的主動升級。在板塊商業配套尚不成熟的當下，自帶社區商業不僅能提升業主的生活便利性，也將增強項目入市后的競爭力。
此外，金沙灣在售新房和次新房多為小高層和高層。而R2024-005地塊容積率為1.01-1.5，規劃住宅建筑層次為3-17層，大概率將打造墅類、洋房等低密產品，與板塊存量項目形成差異化，填補金沙灣高端人居空白。
不過，新項目的入市也面臨著板塊長期積壓的庫存壓力。
據不完全統計，2020年至今，金沙灣新區累計出讓了20宗涉宅地塊，合計土地面積約129萬㎡，建筑面積約221萬㎡，土地出讓金收入約174億元。
但目前入市銷售的僅有2宗，即東時區和萬科燕語光年，另外R2021-027地塊已被政府回購。
也就是說，目前金沙灣待入市地塊還有17宗，這之中，有4宗拿地至今已超四年。
進一步分析發現，這17宗待入市地塊，不僅地理位置高度集中，且容積率也集中在1.5-1.9之間，未來入市將面臨顯著的同質化競爭。
此外，17宗待入市地塊，樓面價最高達10140元/㎡，另有多宗超9000元/㎡，而目前金沙灣新房、次新房成交價多在萬元以內。
對于拿地企業而言，如何通過差異化定位、產品創新、服務升級來支撐溢價，避免“入市即虧損”，已成為一道必須直面的難題。
地塊大致位置示意圖
地塊大致位置示意圖
歸根結底，房地產市場的健康發展，要回歸到人口、產業、配套等基本面。
金沙灣新區自2019年提出以來，陸續落地了一批配套，包括金沙灣學校、金沙灣醫學綜合體、金沙灣文體中心體育館、金樂公園、金沙灣大橋、揚子江大橋等。大家重點關注的商業配套——富力廣場，目前也在推進中。
時隔四年迎來新項目，這本身是板塊樓市“重啟”的積極信號。R2024-005地塊的低密屬性，以及開發商主動增配，也為項目提供了更多想象空間。
但大量待入市地塊所形成的存量壓力，也是金沙灣房地產市場不得不面對的嚴峻現實。
期待更多高能級配套在金沙灣落地，期待人口與產業持續導入，也期待板塊人居水平進一步躍升。我們拭目以待。
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