內(nèi)容摘要：第四批“土拍”首日，3幅地塊共收獲61.26億元出讓金，最高溢價(jià)率達(dá)40.72%。青浦地塊保利發(fā)展零溢價(jià)摘得。

今天（5月28日），上海第四批“土拍”首日3幅地塊開拍。

這3幅地塊共涉及青浦區(qū)、閔行區(qū)和虹口區(qū)，出讓總面積為106808.93平方米（約160畝），規(guī)劃計(jì)容建筑面積為13.54萬(wàn)平方米，起拍價(jià)合計(jì)416165萬(wàn)元（約41.62億元），成交總價(jià)約612627萬(wàn)元（約61.26億元）。

首日“土拍”，溢價(jià)率最高的是閔行區(qū)MHP0-1305單元1-4-12地塊，該地塊共有大華、建發(fā)、招商蛇口、保利發(fā)展、金茂和象嶼聯(lián)合體5家競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò) 81 輪競(jìng)價(jià)后觸及止價(jià)337659萬(wàn)元，最終在經(jīng)歷競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)和第二輪競(jìng)總價(jià)環(huán)節(jié)后，大華以總價(jià)36.55億元競(jìng)得閔行區(qū)地塊溢價(jià)率高達(dá)40.72%，成交樓面價(jià)43623 元 /平方米；并附三項(xiàng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)為商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn) 4000 元 /平方米， 計(jì)容公共服務(wù)設(shè)施 1670平方米和高端人才房配建比例 2%。

虹口區(qū)C080301單元hk306-08地塊，是首日參與競(jìng)買單位最多的地塊，有招商蛇口、中鐵置業(yè)，保利發(fā)展，廈門國(guó)貿(mào)等十多家知名開發(fā)商參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)63輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后，最終上海城投以總價(jià)193004萬(wàn)元（約19.30億元）摘得虹口地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)108502元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)35.63%。這也是本輪“土拍”首日3幅地塊中唯一成交樓面價(jià)站上10萬(wàn)元/平方米的地塊。

3幅地塊中的最后1幅地塊來(lái)自青浦區(qū)。

本文我們將重點(diǎn)介紹一下青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊。

本批次青浦區(qū)共提供1幅住宅地塊，即青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊，該地塊位于青浦東部新興城鎮(zhèn)重固

青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊，其四至范圍東至綠地，南至綠地，西至福店路，北至36a-01地塊，其位于該鎮(zhèn)北青公路以南單元，板塊上隸屬于“虹橋無(wú)界百創(chuàng)城”鄰近示范區(qū)線趙重公路站TOD片區(qū)。

36a-02地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：

出讓面積：19897.80平方米（約30畝）
用地性質(zhì)：三類住宅組團(tuán)用地，
容積率：1.7
計(jì)容面積：33826.26 平方米
建筑限高：40米

36a-02地塊用地面積為19897.80平方米（約30畝），為純住宅地塊，該地塊容積率僅為1.7，是2021年以來(lái)該鎮(zhèn)唯一一幅低于2.0容積率的普通商品房地塊，稀缺性不言而喻，產(chǎn)品類型方面，我們判斷會(huì)有小高層、疊加兼顧部分聯(lián)排。

該地塊本次起拍價(jià)為54123萬(wàn)元（約5.41億元），起拍樓面價(jià)為16000元/平方米。

該地塊亮點(diǎn)：

一、區(qū)位優(yōu)越，區(qū)域?qū)儆诖蠛鐦蚍懂牐鍓K上隸屬于“虹橋無(wú)界百創(chuàng)城”

二、交通便利，鄰近示范區(qū)線趙重公路站

三、開發(fā)商深耕重固鎮(zhèn)多年，這是保利發(fā)展在重固鎮(zhèn)的第四幅開發(fā)地塊，此前地塊去化率均非常好，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)需求非常了解。

沒(méi)有意外，最終保利發(fā)展作為唯一競(jìng)買人，以底價(jià)54123.0萬(wàn)元（約5.41億元）摘得青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊，成交樓面價(jià)為16000元/平方米。

重固鎮(zhèn)自2021年以來(lái)共出讓了7幅普通商品房地塊，均以零溢價(jià)成交。

該板塊最近一次“土拍”是去年5月，同樣保利發(fā)展作為唯一競(jìng)買人以底價(jià)約8.41億元拿下青浦區(qū)QPS5-0001單元36b-01地塊，成交樓面價(jià)為15500元/平方米，地塊面積為27114.4平方米，容積率2.0。

而這次的出讓地塊容積率為1.7，故樓面價(jià)高出500元/平方米，價(jià)格還算友好！

房?jī)r(jià)方面，目前板塊房?jī)r(jià)每平方米在3、4萬(wàn)元左右，這次為該鎮(zhèn)首次推出相對(duì)的低密度社區(qū)，相信定價(jià)方面會(huì)略高于板塊現(xiàn)有的單價(jià)。

板塊教育資源方面，還規(guī)劃了3處基礎(chǔ)教育用地，其中一處為規(guī)劃35班九年一貫制學(xué)校，未來(lái)應(yīng)該引入上師大附校，其余兩處均為規(guī)劃幼兒園。

交通設(shè)施方面，36a-02地塊距離建設(shè)中的示范區(qū)線趙重公路站很近，該線路預(yù)計(jì)2028年建成通車，屆時(shí)三站就可達(dá)虹橋樞紐站，出行便利。

今年4月，保利發(fā)展已啟動(dòng)36a-02地塊的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，相信項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)將會(huì)很快。

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資料：上海土地市場(chǎng)等
編輯：青浦城觀