5月28日，北京石景山區黃莊村43號棚戶區改造項目SS00-1622-002、SS00-2501-002地塊進入現場競拍，最終該地塊由北京城建興通置業有限公司以底價22億元摘得，成交樓面價約3.31萬元/㎡。

北京城建興通置業有限公司是北京城建的全資子公司。這是去年第四季度以來，北京城建第三次獨立拿地補倉。

圖源：天眼查

在拿下石景山黃莊村地塊的同一時間，北京城建公布了這個新項目的案名：龍樾璟序。

從官方案名來看，石景山黃莊村項目與最近開盤的昌平新盤龍樾海序屬于同一條產品線。而昌平龍樾海序5月16日開盤即獲得了網簽493套的亮眼成績，首開去化率約六成，網簽金額超26億元，強勢登頂北京新盤成交榜。

龍樾產品系是北京城建的高端產品線，首個落地項目是位于?豐臺區盧溝橋的龍樾天元（2022年入市），但到了昌平龍樾海序項目，項目名稱中代表產品線的“龍樾”變成了繁體字，且操盤思路也發生了改變。

相隔四年的兩個項目，代表了北京城建對市場理解的不同，更折射出北京城建在新領導班子帶領下的產品邏輯轉變。

新拿地的龍樾璟序與剛剛近期開盤熱銷的龍樾海序有一些相似之處，它們不僅同屬一條產品線，相隔時間不長（2025年10月拿地），且都位于臨近海淀的板塊。龍樾海序熱銷之后，北京城建又快速拿下石景山黃莊村龍樾璟序項目，是在借勢乘勝追擊。

地塊位置，來源：北京市規自委

實際上，在石景山地塊拿地之前，北京城建已經悄悄發了招標預告。5月7日到8日，北京城建密集發布數則招標計劃，總投資額為7.6億元，全面鋪開前期工程，為項目在今年下半年盡早開盤入市做準備。

從最近的一系列動作來看，北京城建在悄悄“搶跑”。

近一年來，北京城建（含城建發展及城建六建）在北京土地市場共斬獲7宗地塊，總成交金額171.83 億元，總規劃建筑面積46.87萬㎡，布局覆蓋東城、石景山、豐臺、昌平、房山、密云等多個區域。

北京城建為何敢于“多點開花”大手筆拿地？主要是因為北京城建有兩個優勢。

首先，北京城建的土地一級開發能力很強。最新競得的石景山黃莊村地塊的一級土地整理者就是城建發展的兄弟公司——北京城建房地產。

僅從環線位置來看，石景山黃莊村地塊坐落于西三環與西四環之間，位置優越，其行政上雖規劃石景山，但地理位置上更貼近海淀，與海淀玉泉路板塊的直線距離不足2公里。但這塊地之所以爭奪者不多，核心在于地塊素質一般，存在地塊形狀不規則、地塊北側京九鐵路線可能會有較大噪音等明顯不足。

實際上，早在2024年8月，這宗地就曾在供地清單中亮相，并進到了預申請流程。不過，最終因無人報名而未能正式掛牌出讓。

這次北京城建敢于拿地，是因為它“撿漏”了。早在2024年首次上市時，起始總價達42.43億元，總建筑面積約8.49萬㎡，容積率2.55，樓面價約5萬元/㎡。此番重返市場，該地塊出讓條件已顯著優化：起始總價降至22億元，總建面調至7.23萬㎡，分別下降48%和15%，容積率亦降至2.15。大幅度“降價、瘦身”不僅降低了企業拿地成本，也為未來操盤提供了更靈活的空間。

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析，近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應稀缺，市場以存量部隊大院、機關單位住房為主，僅北側有半壁店保利熙瑞、海宸元境等少數項目在售。因此，該地塊有望承接海淀南部外溢客群、五棵松區域改善需求，以及石景山本地升級客戶。

價格方面，項目西側首鋼園板塊內近些年存量競爭較為激烈，如璟悅長安近半年銷售均價6萬元/㎡，長安源境5.8萬元/㎡；四環外建工熙華臺銷售均價約7.8萬元/㎡且接近清盤。二手房方面，北側大型社區遠洋山水可作為地塊價值的直接參考錨，作為西四環沿線標志性大盤，該項目建成于2000年，目前掛牌均價約4.2-4.8萬元/㎡，實際成交價約4.0-4.5萬元/㎡。綜合周邊新房與二手房價差，預計該地塊入市后，價格可能接近6.5萬元/㎡。

較低的地價，為北京城建留足了產品升級和盈利空間。

來源：克而瑞

其次，北京城建近年來產品力也在持續提升。這也是其項目熱銷的核心原因。最新熱銷的龍樾海序，全產品戶型使用率達到90%—97%，部分邊戶高達99%，同等面積比普通項目多出15-20㎡使用面積。另外在室內空間方面也有一系列創新。

根據石景山黃莊村地塊出讓文件，項目總用地面積3.66公頃，規劃地上建面7.23萬㎡。其中，1622-002住宅地塊占地3.15公頃，地上建筑規模6.769萬㎡。未來，作為北京城建又一“龍樾”產品，項目大概率以小高層、三居戶型為主，戶均面積約在105㎡-110㎡，預計總價500萬即可上車，與附近的海淀五棵松板塊相比，價格優勢明顯，再加上石景山在規劃審批方面比海淀放得更松，預計北京城建新項目將會虹吸一部分海淀南部改善群體。

本文來自微信公眾號“未來可棲”，作者：小屋見大屋，36氪經授權發布。