湖北
重要會議再次喊話，要努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這語氣可有點兒使勁兒，或者說有點兒費勁兒。這個信號其實非常明確，就是房地產(chǎn)徹底跌不動了。但是，你也不要指望全國大漲。
4月份的數(shù)據(jù)，我們可以看出三個關(guān)鍵信號。4月份的數(shù)據(jù)并不是小陽春的結(jié)束，而是在一線城市迎來了盛夏。比如上海二手房賣了將近2.9萬套，同比大漲超過22%，這是近10年來的最高紀錄。北京也不甘示弱，成交近1.8萬套，同比增長15%，這也是近五年里4月份的最好成績。深圳、廣州都在增長，絲毫沒有小陽春結(jié)束的樣子。
有人說，你為什么不說價格？是因為我寫稿的時候，統(tǒng)計部門還沒有發(fā)布價格數(shù)據(jù)。凡是在統(tǒng)計部門公布數(shù)據(jù)之前就說漲跌的，記住，全部都是騙子。那么，51個月來首次有一個數(shù)據(jù)開始下降了，那就是全國的庫存量下降，這可是歷史性的拐點。
根據(jù)統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，到2026年3月末，全國待售的商品房面積下降了0.1%。你別看這個0.1數(shù)字很低，但是它結(jié)束了2021年7月以來長達51個月的庫存連續(xù)增長。這也意味著，市場的消化速度終于超過了新增供應，這就是供需關(guān)系的積極信號。
當然，整個庫存量依然龐大，超過了7.8億平米，去庫存的壓力遠遠沒有解除。所以我認為，今年樓市必須繼續(xù)地下行，才能讓整個庫存最終出清。這個判斷，也就是我說為什么到年底才能徹底出清的根本原因。但是，像北京、上海這種城市已經(jīng)企穩(wěn)，甚至有點上升了。
在全世界的范圍來看，一輪房價調(diào)整的下跌期，也就是五到六年，房價的跌幅通常在30%到35%之間。而我們的市場從2021年的高點調(diào)整到今天，已經(jīng)過了四到五年。從跌幅來看，全國房價的下跌超過了40%，一線城市也普跌了30%多，三四線城市更是要高很多。四年期跌了東挪西湊的量。所以，還有人說房價會跌30年，那些人純屬亂說。
只不過，現(xiàn)在的見底不等于V型反彈。對于那些人口流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的三四五六七八線城市，你說它的房價還會不會繼續(xù)跌？我認為還會繼續(xù)跌，而且未來幾年也就是這樣了，沒有任何起色。
那對于一線城市，或者有產(chǎn)業(yè)的強二線城市，比如北京、上海、杭州、深圳、成都，顯然他們的抄底時間可能已經(jīng)過去了。你現(xiàn)在再拿著大砍刀想去跟人砍100萬的房價，人家直接把你轟走了。
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