中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

5月28日，北京土地市場備受關注的一宗“回爐地”完成出讓。石景山區黃莊村1622、2501地塊最終由北京城建以底價22億元競得，住宅部分樓面價約3.3萬元/平方米。

《中國經營報》記者了解到，此次成交最引人注目之處，在于出讓條件的大幅優化。該地塊曾在2024年因總價過高等原因撤牌，在降價近半、調降容積率并取消銷售指導價后重返市場。

時隔兩年后再次掛牌價格減半

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該地塊2024年首次上市時，起始總價高達42.43億元，總建筑面積約8.49萬平方米，容積率2.55，起始樓面價約5萬元/平方米，但最終未能逃過撤牌命運。

此番重新掛牌，起始總價直降至22億元，總建筑面積調至7.23萬平方米，降幅分別達到48%和15%，容積率同步降至2.15。折算下來，住宅部分樓面價僅約3.3萬元/平方米，較首次掛牌幾近“腰斬”。更值得注意的是，地塊不再設置銷售指導價，為房企未來定價留出充分彈性。

低門檻直接促成了底價成交。北京城建以22億元將地塊收入囊中，未觸發競價環節。張凱指出，在當前市場環境下，這一結果既反映出企業精準抄底的策略，也表明調規后的地塊性價比已得到認可。

該地塊坐落于西三環與西四環之間，蓮石東路南側，行政區劃上屬于石景山區，但地理位置上與海淀區玉泉路板塊的直線距離不足2公里，本質上更貼近海淀區。從通勤視角看，經蓮石東路等主干道，可快速通達五棵松、萬壽路乃至金融街等核心商務區，自駕通達性優良。不過，公共交通稍有不便，距離地鐵1號線八寶山站和玉泉路站均需依賴接駁，軌道交通依賴度較高的客群會有所權衡。

另一個不可回避的因素是，地塊北側鄰近京九鐵路，未來項目可能面臨一定噪聲影響。對此，張凱特別提及這一特點，意味著后期產品設計需在隔音降噪方面多做考量。但總體而言，緊鄰海淀區的地理屬性，使得該地塊天然具備承接海淀區南部外溢客群的優勢。

適應當前市場環境

據了解，地塊所在的魯谷片區生活氛圍已經十分成熟。商業配套方面，萬達廣場、永輝廣場等綜合體支撐日常消費需求；醫療資源則有清華大學玉泉醫院、解放軍總醫院等提供保障。調色板公園、旺景公園與北京國際雕塑公園等多處休閑空間散落周邊，加上遠洋山水等大型成熟社區環繞、底商密集，區域煙火氣濃郁，居住便利度高。

然而，玉泉路及五棵松板塊近年新增供應極為稀缺。市場長期以存量部隊大院、機關單位住房為主，僅北側分布著保利熙瑞、海宸元境等少數在售項目，新房可選空間狹小。這種供應斷層，正是黃莊村地塊填補市場空白的機會所在。張凱判斷，地塊有望承接海淀南部外溢客群、五棵松區域改善需求以及石景山本地升級客戶，目標客群畫像清晰。

周邊新房與二手房價格體系為地塊入市提供了較完整的參考錨。新房方面，地塊西側首鋼園板塊存量競爭相對激烈：璟悅長安近半年銷售均價約6萬元/平方米，長安源境約5.8萬元/平方米；四環外的建工熙華臺銷售均價約7.8萬元/平方米，且已接近清盤，反映出更高價位段市場也能承接。

二手房方面，北側大型社區遠洋山水是最直接的參照。該社區建成于21世紀初，是西四環沿線標志性大盤，目前掛牌均價約4.2萬—4.8萬元/平方米，實際成交價約4萬—4.5萬元/平方米。

綜合新房價格梯度與二手房價差，張凱預計，該地塊項目入市后，價格可能接近6.5萬元/平方米。若對照3.3萬元/平方米的住宅樓面價，房地價差接近1倍，為北京城建留出了合理利潤空間，也賦予其在產品品質上做加法的余地。加之銷售指導價取消，企業可根據市場變化更靈活地定價和推盤。

據悉，5月下半月以來，北京土地市場節奏明顯加快。黃莊村地塊的再次出讓，是北京土地市場主動適應當前環境的典型案例。第一次掛牌時，高總價、高樓面價與當時市場熱度不匹配，企業算不過賬；此番通過“降總價、降容積率、去指導價”組合拳，重塑了地塊的營利模型。近半的降價幅度意味著政府讓利，也反映出在加快供地節奏的當下，推出“能成交的地”比堅守過高價格更為重要。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）