這兩天，廣州官宣收購二手房后，老破小業主都很亢奮。

比如，卡在賣房環節的換房人，就像抓住救命稻草，連夜申報的大有人在。

但冷靜下來，也要面臨現實問題。樓市君新建的粉絲群里，已有數百條討論，呼聲最大的兩個顧慮是：

“賣掉二手、換新房是好事，可是我又不想背太多貸款...”

“按收購價賣出老破小后，還買不買得起配套好的新房，不想去開荒啊”

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其實，大家顧慮指向同一個核心：

賣舊之后，我想換居住體驗“不降反升”的新房，怎么買才最劃算？

這是個好問題，先看廣州二手收購基礎條件：

環城高速內、面積70平以下（樓齡不限），收購總價300萬內，實際收購價由評估機構按市場成交價核定，要求二手收購價≤新房購買總價。

換句話說，你賣舊的錢，如果剛好覆蓋或略低于新房總價，這樣你不用補太多差價，減少家庭財務負擔。

｜海珠西小區實拍圖

｜廣州樓市發布 攝

看回當下市場，在鏈家平臺上，按300萬內、70平內篩查：

中心四區二手住宅掛牌約1.7萬套，大多數屬于環城高速內的收購范圍。

我們剔除頂級學位房的最高項、超高樓齡的最低項，大多數老破小價位集中在100萬-300多萬的區間。（若有最終評估價公布的朋友，歡迎評論區分享~）

按政策要求，業主需在二手收購協議簽訂后180天內買入新房，這意味著，這群老破小置換客，將成為今年廣州新房庫存消化的主力之一！

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對于想參與“以舊換新”的老破小業主，不想背負太大的經濟壓力，推薦置換舒適圈劃定在總價100-300萬出頭的新房。

當然，在這個預算內，好不容易換一次新房，標準肯定不能低于過往居住體驗。

要么學鐵商齊全，要么景觀視野出眾，要么社區高配配置，要么享新規產品“大空間”...總要在最大程度解決老破小業主的換房痛點。

為此，我們花了半天時間，幫大家整理廣州近40個符合條件、總價合適的在售新盤。

主要分布在天河、荔灣、白云、黃埔、番禺、增城、花都及南沙等，涵蓋成熟大城、綜合體、江景/湖景房、準現樓、新規產品都有，幫你換房提供參考。（備注：產品和價格存在實時變化，以售樓部最新口徑為準）

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下面，我們具體展開聊聊:

天河區

總價300萬左右，學鐵商齊全的準現樓

在天河東，主要有兩個選項，總價300萬左右夠得著。

比如珠江花城，天河罕見的85萬方成熟大城，經8年時間發展，已交付超4000戶，學校、商業一應俱全，居住氛圍成型。

總價290-340萬左右，就能買入77-88平準現樓，適合天河、海珠就近置換的新廣買家。

｜珠江花城對口體育東均和小學

｜圖源：項目提供

另一個是能建天河麓譽府，社區整體配置很高，會刷新老破小業主的居住體驗。

60米寬主門樓、酒店式環島落客區、泛會所等公區已呈現，是以前老小區想都不敢想的高規格配置。

在售約80-86平產品，還是使用率約110%的新規戶型，適合天河本地上班、想要高得房率的買家。

｜麓譽府會所實景

荔灣區

總價290萬起，從園景房到大城有得選

荔灣方面，這兩年隨著供應減少，新房整體價格有所回漲。

但好在，荔灣、越秀、海珠老破小的老廣置換客，現在還有機會買到300萬左右的新盤。

比如，白鵝潭的新世界天馥，成熟學鐵商齊全，又有已兌現的高端公區和豪華交標，約76-88平產品總價在300-338萬上下。

｜新世界天馥公區實景圖

| 圖源：項目提供

誠匯新都·榕誠灣，是主城區罕見的200萬方大城，配套陸續兌現，還自帶九年一貫制的真光中學新校區，77平三房總價290萬起。

建鑫如意芳華，則位于白鵝潭與西關交匯的區府板塊核心，靠近11號線石圍塘站，82-88平戶型總價約300-340萬左右。

| 榕誠灣航拍圖

| 廣州樓市發布 攝

白云區

總價200多萬，抱走優質教育和湖景房

喜歡安靜、追求居住環境的換房族，可以重點看白云湖板塊。

例如入市6年的超大型社區云湖花城，集齊12年教育資源，小區配建的石門第一實驗幼兒園及九年一貫制白云廣附云湖實驗學校已開學，確定性高。

其在售的71-88平戶型，參考總價在210-280萬，對買房人很nice。

同板塊的越秀天悅云湖，則主打3000畝白云湖景觀，靠近地鐵8號線亭崗站，85平戶型總價約250萬起。

｜云湖花城實景圖

番禺區

200-300多萬選擇廣，適合天河海珠換房人

來到番禺，簡直是200-300多萬選項最密集的區域，稱得上“神仙打架”。

越秀鴻璟臺在泛萬博板塊，就在地鐵3號線大石站旁，便捷通達珠城、天河北和琶洲，適合天河、海珠換房客。其對口學校，已確定納入仲元附屬學校教育集團管理。

當前，項目在售99方四房預計310-350萬，110-112方四房預計335-370萬。

｜項目效果圖

既喜歡繁華鬧市，又追求低密生態的，可以看看敏捷·萬博金湖壹號。

項目就在泛萬博板塊，毗鄰約1630畝金山湖文化公園，自身還配置九年制省實、星級酒店式的公區，綜合素質很能打。

現在總價300萬起，就能抱走99平南向四房，直接一步到位。如果想要約113平大四房，可以把預算拉到360多萬起。

｜項目實景圖

住慣有成熟配套的，推薦看看中海環宇熙和。

作為亞運城唯一的綜合體和新規產品，項目步行范圍內都是現成的學校、地鐵、公園等配套，以后下樓就有高端商業環宇城，家庭消費、出行都很方便。

當前，項目在售的86-128平產品，參考總價在200-340萬，選擇面比較廣。

｜廣州樓市發布 制

地鐵地產·瓏曜上城，則離3號線石碁南站約700米，直達番禺廣場、珠城，自身配建的學校已引進廣外附。

現階段，項目在售76-107平產品，總價190多-290多萬，頗受買家歡迎。

視線拉到番禺大學城，越秀星匯錦城適合既要品質、又要性價比的年輕剛需。

項目已兌現廣東番禺中學教育集團興南學校、星級酒店大堂、YU系下沉式會所、泳池健身房等，確定性擺在面前，總價200多萬就能上車。

｜星匯錦城會所實景圖

在市橋板塊，信達繁花里是斷供十年后的首個新規盤，使用率高達120%，其94-108平產品，總價260-350萬就能買入，享受板塊成熟的配套資源。

| 信達·繁花里實景圖

| 圖源：項目提供

黃埔區

總價200多萬，地鐵通達珠金琶魚很方便

再往東看老黃埔，保利招商華發·中央公館在售的76-81平戶型，參考總價260-310萬，適合在“珠金琶魚”上班的朋友。

項目占據老黃埔成熟資源，周邊圖書館、體育館和多個公園都不用等規劃，以后入住后就能直接享受。

同板塊的瓏岄上城，則是5號線雙崗站地鐵上蓋，暢達廣州多個CBD，疊加容積率僅2.17的低密優勢和瞰山望水的景觀資源，居住體驗加分。

｜老黃埔板塊航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

增城區

近天河海珠、門檻友好，多數為準現樓

當然，對于天河海珠老破小業主，如果想減少經濟壓力，增城值得考慮。

隨著增天高速開通后，增城到天河時間縮短至半小時，加上今年地鐵13號線二期西段（朝陽站至天河公園站）也將開通，這里與主城區通勤將更便捷。

重點是，由于增城過去兩年嚴控供應，庫存消化速度快，目前在售的優質新盤并不多，但社區配置卻越來越高。

｜增城航拍圖

｜廣州樓市發布攝

先來看新塘板塊，新世界·廣匯尊府是廣匯新世界綜合體的住宅部分，樓下就是廣匯天地商業體和新塘南站（城際+地鐵），如今已是實景呈現。

當前，項目啟動「臻金好房」618年中鉅惠，加推約92-125平空中「臻墅」、約130平南向平墅「尊邸」等。其中，約92方四房總價180萬起，追求輕奢路線的買家可以重點關注。

｜新世界廣匯尊府實景圖

作為東部樓市主戰場之一，永寧板塊的市場熱度也很高。

比如新世界星輝，已進入全實景呈現階段，一路之隔的華師附小已開學、約3.5萬方星光道商業街已開業、約3萬方中央園林及“光印”生活美學館全部兌現。

目前，「倚璟灣」濱水組團主推約56-114方濱水準現房二至四房，全系采用雙陽臺設計、配置國際一線品牌精裝，總價僅59萬起。恰逢穗8條新政背景，項目還同步推出3萬“以舊換新”專項補貼。

｜新世界星輝實景

同板塊的增城城投·南香雅居，則主打廣州東部中心首個新規改善產品。

社區內建有湖大創新研究院，周邊云集永旺夢樂城、萬達廣場、悠方廣場等成熟配套，開車到天河珠城和金融城、黃埔科學城都很方便。

目前，其在售110平總價140-155萬，130平總價170-185萬，143平總價200-225萬、163平總價250-275萬，選擇面豐富。

｜南香雅居實景圖

｜來源：項目提供

如果你喜歡生態環境和大家庭居住，可以關注增城城投·云棲江麓。

其本身容積率僅1.01，是近5年廣州罕見的低密社區，且緊鄰荔湖和區政府，擁有“一江雙湖”景觀，資源優勢得天獨厚。

我們打聽到，項目【云璟】小高層組團2、3號樓啟動誠意登記，涵蓋133-145平新品，吹風均價1.8萬/平起。

｜云棲江麓效果圖

｜來源：項目提供

花都區

置換補貼最高5萬，高于廣州其他區

在“以舊換新”模式上，其實花都是廣州各區最早試行的，早在2024年率先推出商品房“以舊換新”活動。

例如，廣州智都投資控股集團有限公司僅用8天時間就完成首單居民舊房收購及新房成交，具有行業示范效應。

如今，花都區還在市級“賣舊買新”專項補貼基礎上，加推區級補貼，單套房屋最高補貼2萬，享受最高補貼5萬元！

｜花都區府航拍

|廣州樓市發布拍

不只是補貼力度大，花都在售新盤自身配置也很優秀。

好比嘉云匯，85萬平品質生活大城，內部配有約2.4萬平嘉薈廣場，已引入約8300平廣州海嶼匯海洋世界，甚至在社區圍墻外打造1.7萬平微度假大地藝術公園，成為不少業主露營、遛娃的去處。

去年11月，項目與廣東外語外貿大學簽約，原九年一貫制學校由廣外教育集團統一管理，更名為廣東外語外貿大學空港學校，教育資源提升N個檔次。

目前，項目一期81兩房、97三房、133-143四房，現樓即買即住；二期99方3+1、116四房新規戶型，總價低至110萬起。

｜項目實景圖

｜圖源：項目資料

再來看中旅璞樾天序，是中旅在廣州首個“璞樾系”，緊鄰廣州北站TOD樞紐，未來可40分鐘暢達市區、2小時通達灣區。

項目規劃為城市級綜合體，一期商業MALL已封頂，且18班制公辦小學及24班制公辦初中已引入廣雅中學教育集團，師資與課程體系由廣雅本部直管。

在產品上，其在售87-141平三至四房，參考總價170-280萬之間。

｜南香雅居實景圖

｜來源：項目提供

南沙區

生態資源強，18號線速達珠城、琶洲、萬博

在我們身邊，已有海珠老破小業主申報二手收購后，打算置換南沙新房的。

原因很簡單，他們主要是看中南沙居住環境舒服，到琶洲上班方便，新房門檻也比較友好。

打個比方，現在熱門的橫瀝島上，總價200-300萬+基本都有得選，不少還是江景準現房，不用等太久就能入住。

| 橫瀝島航拍

｜廣州樓市發布 攝

橫瀝刀尖的西派瀾岸，三江交匯、南向望江、約450米寬江景面的景觀組合，會讓很多住慣老城區的業主眼前一亮。

現在，項目已陸續呈現實景，從酒店式環島落客區、豪宅標配星空頂的車馬廳，到約6米高的入戶大堂和高定會所等，居住升級感會很強烈。

其在售105-140方準現樓，總價在240-320萬之間。

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追求地鐵通勤的，可以看看“宇宙快線”18號線橫瀝站上蓋——灣區金融城。

項目體量大、分多期開發，前期已交付部分樓棟，社區園林已實景呈現，部分樓棟還能看江，預算200多萬就能上車。

同樣緊鄰橫瀝站的，還有海語天悅灣，一線直達珠城、琶洲和萬博，對依賴地鐵通勤的換房族是加分項。

其在售產品已是準現樓狀態，包括93-96平三房，總價175-200萬；120平四房，總價235-260萬。

| 南沙航拍

| 廣州樓市發布攝

既要優質書包房，又要高性價比高的，可以看看保利南沙天匯和越秀濱海花城。

保利南沙天匯位于黃閣板塊，是配套陸續兌現的百萬方大城，內部配建的明珠幼兒園、華南師范大學附屬南沙鳳亭小學已開學，確定性高。

甚至，社區園林、底商都已交付使用，總價100多萬起就能入手。

越秀濱海花城則在售76-84平實景現樓三房，總價100-120萬，即買即入住，樓下配建的公立12年教育（幼兒園+小學+初中）今年9月就開學。

另外，還有89-128平新規南向三至四房，使用率約115%，總價140-220萬，適合賣一買一、追求“低壓力”置換的家庭。

｜項目園林配套實景圖

由于篇幅有限，這里就不逐個介紹。

這些新盤普遍是高配版本，不光學鐵商齊全，還是新規產品且門檻友好，適配廣州不同需求的換房群體。

總的來說，總價100-300萬+在廣州買房，選擇其實比你想象中多得多，居住體驗也會比住老破小會舒適幾個檔次。

｜廣州城景航拍

｜廣州樓市發布 攝

有一說一，除非你是好學位有溢價能力，或是好地段不愁出租。

其他平平無奇的老破小，隨著樓齡越高，資產估值會逐年走低，越往后越難賣。

現在樓齡超20年的樓梯房，掛牌半年無人問津是常態，有客上門也是大刀砍價。

不妨趁新政窗口期，二手有官方收購，新房置換有補貼，這種無縫換房機會，以后可不一定有。

那么，你會不會趁政策紅利換房，咱們評論區聊聊~