（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導(dǎo)讀

很多人不敢買未辦證回遷安置房，核心顧慮只有兩個(gè)：一是無證交易合同無效，隨時(shí)會被作廢；二是房價(jià)上漲后，賣家以“低價(jià)、被騙、顯失公平”為由惡意毀約。

現(xiàn)實(shí)中，不少回遷房交易完成數(shù)年、房款全款付清后，賣家看到房價(jià)大漲，就會找各種理由反悔：聲稱自己被誘騙、交易價(jià)格過低、房屋不能上市交易，要求撤銷購房合同。

今天這起北京真實(shí)回遷房買賣糾紛判例，直接說透核心規(guī)則：無證回遷房可以交易、合同合法有效！賣家事后因房價(jià)上漲惡意反悔、編造被騙理由，法院全部不予支持，必須配合過戶！

案情回顧

涉案一號房屋是正規(guī)回遷安置房，面積50.76㎡，經(jīng)由法院生效調(diào)解書確認(rèn)，歸賣家吳女士單獨(dú)所有，產(chǎn)權(quán)來源合法清晰。

2020年10月，買家肖先生與吳女士自愿簽訂《存量房屋買賣合同》，約定吳女士將一號房屋以280萬元總價(jià)出售給肖先生。簽約前，雙方均明確知曉：該房屋為回遷安置房，暫時(shí)沒有房產(chǎn)證、不具備過戶條件。

合同簽訂后，肖先生按照約定，全額付清全部購房款，完全履行了買方的全部合同義務(wù)。雙方還明確約定：后續(xù)房屋辦證、過戶產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，均由買家承擔(dān)，賣房凈得280萬元房款，交易是雙方真實(shí)合意。

原本順利的交易，在后續(xù)具備辦證條件后突發(fā)變故。隨著周邊房價(jià)上漲，吳女士突然反悔，拒絕配合肖先生辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記及過戶手續(xù)。

無奈之下，肖先生起訴至法院，要求賣家配合過戶、開發(fā)商協(xié)助辦證。

庭審中，吳女士當(dāng)庭提出反訴，要求撤銷整套購房合同，給出三大反悔理由：

1、自己丈夫早逝，獨(dú)自背負(fù)高額貸款，經(jīng)濟(jì)窘迫、缺乏社會經(jīng)驗(yàn)，被中間人借機(jī)誘騙賣房；

2、房屋市場價(jià)高達(dá)8-9萬/平，本次交易單價(jià)極低，僅為市場價(jià)6成，屬于顯失公平的低價(jià)交易；

3、涉案房屋是回遷安置房，參照經(jīng)適房管理，未辦證前禁止交易，購房合同應(yīng)屬無效。

法院查明核心事實(shí)

1、交易全程自愿，無誘騙、無脅迫

雙方微信聊天記錄證實(shí)，簽約前雙方充分溝通房價(jià)、稅費(fèi)承擔(dān)等細(xì)節(jié)，吳女士主動確認(rèn)“房款為純收入、稅費(fèi)全由買方承擔(dān)”，態(tài)度清晰明確。且吳女士還清中間人欠款時(shí)間遠(yuǎn)早于賣房時(shí)間，不存在被逼迫、趁人之危交易的情形。其主張的抑郁病情無合法有效證據(jù)佐證，無法證明簽約時(shí)無民事行為能力。

2、低價(jià)交易不代表顯失公平

吳女士提交的高價(jià)房源數(shù)據(jù)，均是2022年之后的市場價(jià)格，距離2020年簽約時(shí)間間隔兩年，不具備參考性。2020年案涉房屋尚無房產(chǎn)證、無法過戶、交易風(fēng)險(xiǎn)極高，本身就存在折價(jià)空間，低價(jià)交易符合市場規(guī)律。

3、回遷無證房買賣合同合法有效

涉案房屋并非禁止交易的保障性住房，僅為暫未辦證的回遷安置房。法律僅規(guī)定未辦證房屋無法辦理過戶，從未禁止私下簽訂買賣合同，案涉合同不存在違法違規(guī)、損害公共利益的情形。

4、賣家惡意拒不配合辦證過戶

據(jù)涉案項(xiàng)目開發(fā)商甲地產(chǎn)公司證實(shí)，因小區(qū)多套房屋捆綁辦證政策限制，案涉房屋直至2023年6月才正式具備辦證條件。條件成就后，吳女士無正當(dāng)理由拒不配合，惡意阻礙交易完成。

最終法院判決

1、雙方2020年簽訂的房屋買賣合同合法有效，駁回賣家撤銷合同的全部反訴請求；

2、甲地產(chǎn)公司十日內(nèi)協(xié)助吳女士，將一號房屋產(chǎn)權(quán)登記至吳女士名下；

3、房屋產(chǎn)權(quán)登記完成后十日內(nèi)，吳女士必須無條件配合肖先生辦理房屋過戶手續(xù)；

4、駁回買家違約金、保全費(fèi)相關(guān)訴求（辦證延遲系政策原因，非賣家主觀違約）。

重磅普法干貨（回遷房交易必收藏）

? 1、無證回遷房≠不能交易，合同合法有效

回遷安置房暫時(shí)無房產(chǎn)證、無法過戶，只是物權(quán)未變動，不影響房屋買賣合同的法律效力，雙方簽約后必須依約履行，不能隨意反悔。

? 2、房價(jià)上漲后，以“低價(jià)、被騙”反悔，法院一律不支持

簽約時(shí)的房屋狀態(tài)、交易風(fēng)險(xiǎn)、市場價(jià)格都是雙方自愿認(rèn)可的，事后房價(jià)上漲屬于正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。賣家不能因自身貪心，事后否認(rèn)當(dāng)初自愿達(dá)成的交易。

? 3、回遷房、類經(jīng)適房性質(zhì)，不導(dǎo)致合同無效

只要房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無查封抵押、無政策禁止交易規(guī)定，雙方自愿簽署的回遷房買賣合同，均受法律保護(hù)。

? 4、買家全款履約，賣家必須配合過戶

買家全額付清房款、無任何違約行為，在房屋具備辦證過戶條件后，賣家負(fù)有法定、約定的配合義務(wù)，拒不配合屬于惡意違約。

總結(jié)

回遷房無證交易風(fēng)險(xiǎn)只在過戶時(shí)效，不在合同效力！只要雙方知情自愿、全款履約、產(chǎn)權(quán)干凈，哪怕是低價(jià)購入的無證回遷房，合同依然有效，賣家無權(quán)毀約，必須配合過戶。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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