湖北
就在今天，地產股集體漲停，碧桂園盤中更是一度漲超百分之三十。房地產真的見底了嗎？消息面上的直接催化點是國務院在五月二十八日印發的城市更新十五五規劃。據多家機構測算，十五五期間城市更新市場的總容量預計將達到十五萬億到二十萬億元。
再說具體的目標數字，十五五期間將改造城鎮危舊房約五十萬套，新開工改造城鎮老舊小區約十一點五萬個，城中村改造約四千個，改造提升老舊街區、場區約一千五百個。在基礎設施方面，要完成城市地下管網改造三十六點五萬公里，改造存量應急避難場所五萬個，城鎮房屋基礎信息數字化率要達到百分之九十五以上。
那這個錢到底從哪里來？真正關鍵的是中央財政提供支持，地方政府允許通過發行專項債券來為符合條件的城市更新項目建設提供資金。這份規劃通篇在用詞上沒有出現任何類似于刺激樓市或者給開發商輸血之類的話。它的核心邏輯是從增量擴張轉向存量提質，從土地財政轉向資產運營，這和地方以往那種大拆大建加賣地蓋樓是完全不同的路徑。
二零二六年一至四月，全國商品房銷售額是二點三萬億元，同比降幅收窄了二點一個百分點，但還是下降了百分之十四點六。房地產開發投資額也還在下降，前四個月同比下降了百分之十三點七。土地市場就更不用說，一季度全國實現土地出讓金同比下降了百分之三十一點四。
說白了，以賣新房為驅動的傳統模式確實拉不動了。對于像萬科、碧桂園這種以住宅開發和銷售為主的老牌開發商來說，過去這幾年的日子確實不好過。最核心的問題是現在的房價抑制了購房者的購買力。全國居民的人均收入和支出增長水平跟不上房價的增長速度，這也是導致房地產行業困境的直接原因。
根據國際慣例，通常認為房價和居民年收入的比值在三到六倍之間為合理區間，是衡量一個地區房屋價格高低和居民購買力的重要指標。而住房研究機構的數據顯示，經過此輪房地產調控，一百個重點城市自二零二零年以來，房價收入比已經連續四年下降。
根據監測的一百個重點城市來看，二零二三年房價收入比為十一點五，相比二零二二年下滑百分之六點七一，降幅擴大二點五四個百分點，房價收入比為近五年最低水平，依然超過國際慣例的合理區間。所以想要達到房地產供需平衡，一方面除了降低開發速度，另一方面還要提升居民的收入水平。
然后我們再來說說貨幣層面。房價為什么在過去那幾年漲得那么猛？一個很核心的推手就是長期低利率和流動性極度寬松。你看過去這幾年，中國的基準利率長期維持在百分之二左右，這代表融資成本很低，借錢的門檻被極大降低。而與此同時，M2貨幣總量持續上漲，市場上的錢越來越多，直接推動了資產價格的集體抬升，而房產就是那個最先被資金盯上的超級資產。
在這種情況下，無論是房企還是購房者，大家都開始瘋狂加杠桿，貸款買地，貸款買房，你不借錢就是吃虧。這種金融邏輯就像是時代的游戲規則，不玩就會被甩下去。一旦房市銷量開始下滑，房企的高周轉、高杠桿就立馬變成了高風險，現金流斷裂、債務違約，那些曾經風光無限的開發商不就一個接一個暴雷了嗎？
更關鍵的是，房地產對就業的影響也非常大。二零二一年，中國房地產涉及的在編從業人數就達到一千五百萬左右。而且光是二零零四到二零二零這十幾年期間，城鎮人員房地產業就業人數從一百三十萬增長至五百二十五萬人，復合增長率高達百分之九點一二，遠高于城鎮就業總人數百分之二點七的增速。
而且房地產還能夠帶動上下游五十多個行業，超百分之二十八的就業彈性變化。房地產行業經濟增加值帶來的就業吸納能力約占三成。簡單來說，房地產行業就像一塊海綿，發展好的時候能吸納大量就業，貢獻經濟增長，低迷的時候擠出的失業人員也給整體經濟帶來了壓力。
現在國家一下子給出一個十五萬億級別的城市更新存量市場，對于這些有項目經驗的大開發商來說，就是一個巨大的收入來源。這次國家不再通過信貸放水去拉新建商品房市場，而是用存量提質改造的方式，給整個房地產行業注入真金白銀。
過去我們討論房地產生死，關心的核心是賣了多少房。而從這份規劃往后看，我們需要看的是地下管網改造了多少，老舊小區加裝了多少電梯，城中村釋放了多少空間，徹底推動房地產從增量擴張轉向資產運營。
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