上海
在進(jìn)入到2026年之后，國內(nèi)房價還是延續(xù)之前下跌的走勢。數(shù)據(jù)顯示：2026年4月，百城二手住宅均價為12733元/平方米，環(huán)比下跌0.46%，同比下跌8.34%。與此同時，各種救市利好政策不斷，除了一線城市還在逐步松綁限購之外，其他城市都已經(jīng)全面放開了限購。同時，銀行也把首付比例降至15%，房貸利率降至3.2%。對于剛需家庭來說，現(xiàn)在正處于歷史上政策鼓勵買房的最佳的周期之內(nèi)。
而面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：2026年下半年，二手房市場或?qū)⒚鎸@3大變化。它們分別是：①各地房價將出現(xiàn)明顯分化；②二手房成交周期會被拉長；③房產(chǎn)中介的角色發(fā)生變化。讓我們一起來了解一下：
變化一，各地房價將出現(xiàn)明顯分化
現(xiàn)在很多主流觀點認(rèn)為，2026年下半年，一線城市的房價會止跌回穩(wěn)，甚至?xí)霈F(xiàn)反彈，而中小線城市的房價會處于漫長的筑底階段。背后的邏輯是，隨著一線城市限購政策的松綁，會有大量外來人員出手買房，房價出現(xiàn)反彈難以避免。而中小城市人口流出大于流入，購房需求出現(xiàn)萎縮，房價仍有繼續(xù)下行的空間。
但事實上，之前中小城市房價跌幅最大，平均跌幅在30%-40%，而一線城市核心區(qū)域的房價跌幅在15%-20%，之前一線城市核心區(qū)域的房價比較抗跌。而2026年下半年起，隨著各種救市利好的效應(yīng)逐漸散去，之前房價跌幅較慢的一線城市核心區(qū)域的房價大概率會出現(xiàn)補(bǔ)跌行情，主要是一線城市房價泡沫仍然較大，房價收入比達(dá)到40。而之前跌幅較快的二線城市的房價，由于泡沫擠去大半，未來房價跌幅會有所放緩。
變化二，二手房成交周期會被拉長
過去二手房市場火爆的時候，只要買方看中了房子，就安排談價格，談妥了就簽約，整個流程可能一兩個月就走完了。而現(xiàn)在，買賣雙方都變得異常謹(jǐn)慎。對于買家來說，現(xiàn)在可選擇的二手房源多了，不著急了，會花大量時間反復(fù)比較。甚至為了下調(diào)幾萬元的房價也可以磨上好幾個星期。
但對于賣家來說，受到救市利好政策，以及房價已經(jīng)連跌4年的影響，他們認(rèn)為國內(nèi)房價已經(jīng)跌得差不多了。所以，不愿意把房子價格賣低了。在每次談價格時都像在“擠牙膏”，一點點的下調(diào)房價。這就導(dǎo)致了買賣雙方展開了拉鋸戰(zhàn)。最終就是二手房市場的整體流動性下降，雖然二手房市場還有一定的成交量，但是每單做得特別慢，買賣雙方都覺得特別的累。
變化三，房產(chǎn)中介的角色發(fā)生變化
過去房地產(chǎn)市場火爆的時候，房產(chǎn)中介就是替買家找房源，或者幫助賣家找到下家，然后促成買賣雙方快速成交，工作相對比較簡單。而現(xiàn)在房產(chǎn)中介更像是充當(dāng)一個過濾器和協(xié)調(diào)員的角色。比如，房產(chǎn)中介會根據(jù)買房人的需求，找到性價比最高的房源。因為，如果胡亂推薦房源，是很難獲得成交的。此外，還要根據(jù)房東所出售房源的情況，找到合適的買家。
此外，房產(chǎn)中介還要充當(dāng)“協(xié)調(diào)員”的角色，在賣買雙方對價格存在明顯分歧時，進(jìn)行協(xié)調(diào)。比如，房產(chǎn)中介對買房者講：“哥，這個戶型就這個價，在目前市場上算是性價比較高的了。”同時，中介還會對房東講：“姐這個房價真的是偏高了，咱得面對現(xiàn)實，降價出售才能成交”。而通過房產(chǎn)中介的疏導(dǎo)，才能彌合買賣雙方巨大的心理價格差。
從2026年下半年起，二手房市場或?qū)⒚鎸σ陨线@3大變化。像一線城市核心區(qū)域的二手房價出現(xiàn)補(bǔ)跌，中小城市房價跌幅將放緩，這主要是一線城市核心區(qū)域的房價存在泡沫，這個泡沫早晚要破裂。此外，像二手房成交周期會被拉長，房產(chǎn)中介的角色發(fā)生變化，這也是在當(dāng)前的樓市大環(huán)境下，在買房者看來更注重性價比，而對于房東來說，也不愿意把房子過低低價格出售，雙方存在巨大的心理價格差。
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