上海
一直以來，都能精準預測房地產、金融、人工智能等行業發展趨勢的人并不多，馬云就是其中之一。特別是在房地產領域，馬云的預測都是比較準確的。早在2017年，馬云就提出：“八年后，中國最便宜的東西可能就是房子”。當時正是房地產市場極度繁榮時期，開發商都在舉債拿地建房，而炒房客都在連夜排隊買房。所以，很多人對馬云的預言嗤之以鼻，并沒有太當回事。
而在進入到2022年之后，國內各地房價開始出現下跌，先是二三線城市房價率先調整。在進入到2023年之后，一線城市也加入到了房價下跌的隊伍中來。全國房價平均跌幅超過30%，而像涿州、廊坊等環京樓市的房價跌幅更是超過了60%。值得一提的是，鶴崗、雙鴨山等中小城市的房價只要幾萬元或者十幾萬元就可以購買。目前，房價正朝著馬云當年越來越便宜的方向運行。
在進入到2026年之后，網上一些人假借馬云之前對房地產市場的精準預測，說馬云預測2026年起，中國房地產市場或迎來3大轉變。但事實上，近期馬云并沒有對2026年房地產市場進行過任何預測。但從他在2017-2019年期間，對未來房地產市場趨勢的核心觀點來看，之前馬云對未來房地產市場看法沒有錯，2026年起，房地產或迎來3大轉變。
第一，由“投資炒房”逐步回歸“居住屬性”
前些年，馬云曾在多個場合反復強調：“房子是用來居住的，而不是用來炒的。”這句話的意思是，未來房價將逐步回歸居住屬性。而現在很多主流觀點認為，未來一線城市房價還要上漲，而中小城市房價將長期筑底。但事實上，現在一線城市房價收入比高達40以上，這意味著，當地居民不吃不喝40年才能買得起房。顯然，這與未來房價逐步回歸屬住屬性的趨勢是背道而馳。
而2026年下半年起，各地房價將出現分化，恰恰是前些年房價跌幅較大的城市，由于泡沫擠去大半，未來房價跌幅會放緩。而前些年，房價跌幅相對較少的一線城市的房價在救市利好效應消失之后，大概率會出現補跌的行情。背后邏輯就是現在當地居民收入增長放緩或下跌，已經支撐不起當地的高房價。高房價不可能長期遠離當地居民的購買能力。
第二，住房總量過剩，持房成本會上升
而早在2019年，馬云曾表示：“30年后，一對年輕人要管理5套房子。”他這句話的意思是：房產已經過剩，持房成本會越來越高，房子不再是必然值增的投資品了。這意味著，過去房子成為稀缺品的時代已經過去，未來房地產市場將長期“供遠大于求”，房子市值縮水成為趨勢，投資房產的風險比較大。
從目前情況來看，我國已經進入到老齡化社會，就是老年人口越來越多（截至2025年底，60歲以上老年人口達到3.1億，預計2035年老年人口數量超過4億）。而年輕人口越來越少（90后1.75億，00后1.45億）。未來城里的年輕人只要繼承父輩的房產，就能擁有多套房產。從2026年起，房價由過去的稀缺資源，逐步轉向嚴重過剩，未來房價上升空間有限，下跌的空間較大。
第三，年輕人買房越來越理性了
前些年，馬云曾建議年輕人“不要過早背房貸”。就是建議年輕人優先將資源投入事業發展和個人成長，而非被高額的房貸所束縛。事實上，現在的90后、00后買房也是越來越理性了，他們不會像80后這一代人那樣掏光家里所有積蓄，欠下幾十年的房貸，過著不敢辭職、不敢消費、不敢生孩子的苦日子，最終就是為了能夠買上一套房。
現在的90后、00后的年輕人越來越理性了，會根據自己的實際情況，來決定是否買房。事實上，現多很多年輕人寧愿選擇租房居住，也不愿意為當前的高房價買單。在他們看來等到將來房價回歸居住屬性，自己收入穩定增長之后，再選擇買房也不遲。事實上，與之前的70后、80后這一代人相比，現在90后、00后這一代年輕人買房更加趨于理性。
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