（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

【案情回顧】

2019 年，蘇先生看中了張先生、陳女士家中的一號(hào)拆遷安置房指標(biāo)（60 平米），雙方協(xié)商一致簽訂《房屋買賣合同》，約定張先生、陳女士將拆遷回遷房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給蘇先生。

合同簽訂后，蘇先生主張自己已經(jīng)全額付清60 萬元購房款。

蘇先生稱：全部房款按照賣方指示，通過中間人吳某，以現(xiàn)金 + 轉(zhuǎn)賬的方式，交付給案外人，對(duì)方也出具了全款收條，同時(shí)賣方還簽署了全款結(jié)清的收款收據(jù)，白紙黑字簽字按手印。

等到 2022 年，拆遷安置房具備選房、交付條件后，蘇先生多次聯(lián)系張先生、陳女士要求交房、辦理手續(xù)。

但賣方一直各種推脫、拒絕交付房屋，導(dǎo)致購房合同徹底無法履行。

無奈之下，蘇先生起訴至法院，訴求：

1、解除雙方房屋買賣合同；

2、要求賣方退還 60 萬全額購房款；

3、要求賣方支付資金占用利息；

4、全部訴訟費(fèi)由賣方承擔(dān)。

【賣方答辯】

張先生、陳女士同意解除合同，但堅(jiān)決否認(rèn)收到過 60 萬購房款。

賣方解釋：

1、當(dāng)年拆遷分得兩套 60 平米回遷房指標(biāo)，通過中間人吳某介紹，打算轉(zhuǎn)讓給蘇先生；

2、當(dāng)初為了方便，自己提前在空白合同、空白收據(jù)、收條上簽字按手印，交由中間人轉(zhuǎn)交，后續(xù)手寫內(nèi)容均不是自己填寫；

3、蘇先生此前只支付過另一套房屋的 45 萬元房款，本案 60 萬元房款從未收到；

4、蘇先生出示的 60 萬收條，是自己此前支付第三方建房補(bǔ)償款的憑證，和購房款毫無關(guān)系；

5、蘇先生拼湊的轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn)記錄，都是他與中間人、第三方的私人往來，和賣方無關(guān)。

【法院審理查明】

本案核心爭議：蘇先生到底有沒有支付 60 萬購房款？

1、雙方確實(shí)存在合法有效的回遷房指標(biāo)買賣合同，雙方一致同意解除合同；

2、蘇先生主張 60 萬是按賣方指示，轉(zhuǎn)給第三方、通過中間人交付，但沒有任何一筆款項(xiàng)直接進(jìn)入賣方賬戶；

3、蘇先生提交的轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn)記錄，時(shí)間混亂、對(duì)象雜亂，均是其與中間人、案外人的私人資金往來，無法對(duì)應(yīng)是本案購房款；

4、蘇先生手中的全款收據(jù)，是賣方提前簽署的空白單據(jù)，后期內(nèi)容由蘇先生自行填寫；

5、涉案 60 萬收條，經(jīng)法院查實(shí)，是賣方支付他人建房補(bǔ)償款的憑證，和購房無關(guān)；

6、無任何有效證據(jù)可以佐證，賣方實(shí)際收到過該筆 60 萬元購房款。

【最終判決結(jié)果】

1、蘇先生與張先生、陳女士簽訂的《房屋買賣合同》于 2024 年 5 月 30 日正式解除；

2、駁回蘇先生要求退還 60 萬購房款、支付資金占用費(fèi)的全部訴求。

簡單說：合同可以解除，但 60 萬房款一分不退！

【核心判決邏輯】

1、僅有合同和收據(jù)，不能證明真實(shí)付款

打官司退房、退款，核心看付款憑證。

哪怕有對(duì)方簽字的全款收據(jù)，如果沒有真實(shí)、對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)賬、交付記錄，法院不予認(rèn)可。

2、轉(zhuǎn)給第三方、中間人錢款，不能認(rèn)定為購房款

買房付款，務(wù)必直接付給房主本人。

未經(jīng)房主書面明確指示，私自轉(zhuǎn)給中間人、第三方的錢款，法律上無法認(rèn)定為購房履約款，風(fēng)險(xiǎn)全部由購房者自行承擔(dān)。

3、空白簽字文件風(fēng)險(xiǎn)極大

賣方提前簽空白合同、空白收據(jù)，購房者私自補(bǔ)填內(nèi)容，不具備真實(shí)交易效力，法院不會(huì)采信。

4、舉證不足，自行承擔(dān)敗訴后果

誰主張、誰舉證。購房者主張付了全款，卻無法證明款項(xiàng)交付給房主，最終只能自行承擔(dān)敗訴損失。

【普法干貨】

1、購買回遷房、拆遷指標(biāo)，務(wù)必規(guī)范付款

所有購房款直接轉(zhuǎn)賬至產(chǎn)權(quán)人本人賬戶，備注清晰：某某房屋購房款，杜絕現(xiàn)金交付、杜絕轉(zhuǎn)給中間人。

2、絕對(duì)不要認(rèn)可、使用空白簽字合同、收據(jù)

空白簽字文件后期私自補(bǔ)填內(nèi)容，一旦產(chǎn)生糾紛，無法作為有效付款證據(jù)。

3、現(xiàn)金買房風(fēng)險(xiǎn)極高，基本無法舉證

大額房款采用現(xiàn)金交付，無轉(zhuǎn)賬記錄、無房主當(dāng)場收款確認(rèn)，事后房主不認(rèn)賬，維權(quán)幾乎無法勝訴。

4、買房交易認(rèn)準(zhǔn)「合同相對(duì)方」

合同是誰簽的，錢就付給誰，私下流轉(zhuǎn)資金全部不算有效履約，所有風(fēng)險(xiǎn)自己承擔(dān)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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