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（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

【案例導(dǎo)讀】

夫妻離婚協(xié)議明確約定回遷房歸女方所有，女方居住十多年，想辦證時(shí)男方卻拒不配合！女方起訴直接要求確認(rèn)房屋歸自己，結(jié)果被法院全部駁回。法院給出關(guān)鍵理由：拆遷安置房屬于全家 13 名安置人口共有，沒(méi)先分家析產(chǎn)，離婚協(xié)議不能直接確權(quán)！

【案情回顧】

李女士與蔡先生于 2006 年登記結(jié)婚，婚后二人共同翻建家中宅基地宅院，李女士戶口也遷入涉案宅院。

2009 年，案涉宅院整體拆遷，屬于家庭拆遷安置，全家共計(jì) 13 名安置人口，享有大額優(yōu)惠購(gòu)房面積，拆遷后全家一共分得 7 套回遷安置房。

2013 年 4 月，以蔡先生為家庭代表，正式認(rèn)購(gòu)兩套房產(chǎn)：一號(hào)房屋（57.9㎡一居室）、二號(hào)房屋（125㎡三居室）。

同年，因夫妻感情破裂，李女士與蔡先生在民政局協(xié)議離婚。

離婚協(xié)議白紙黑字約定：一號(hào)房屋完全歸李女士個(gè)人所有。

離婚之后，李女士一直獨(dú)自居住在一號(hào)房屋內(nèi)，占有使用至今。男方及其他家人從未提出異議。

2023 年，當(dāng)?shù)卮逦y(tǒng)一通知可以辦理回遷房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

因一號(hào)房屋拆遷認(rèn)購(gòu)手續(xù)、購(gòu)房手續(xù)均登記在蔡先生名下，辦證需要男方本人到場(chǎng)配合簽字。

李女士多次聯(lián)系蔡先生協(xié)助過(guò)戶辦證，男方無(wú)故拖延、拒不配合。

無(wú)奈之下，長(zhǎng)期獨(dú)居、身體多病的李女士起訴至法院，請(qǐng)求：直接確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己?jiǎn)为?dú)所有。

【被告辯解理由】

蔡先生經(jīng)法院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴，也未提交任何答辯意見(jiàn)。

【法院查明關(guān)鍵事實(shí)】

1、涉案房屋來(lái)源是整戶家庭拆遷安置

本次拆遷安置人口多達(dá) 13 人，拆遷優(yōu)惠面積、回遷房源均是按照全家人口總數(shù)核算，并非僅屬于夫妻二人的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)。

2、全部 7 套回遷房，全體安置人未做最終分家分割

目前所有回遷房屋的家庭成員內(nèi)部，沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一、有效的分家析產(chǎn)協(xié)議，每個(gè)人對(duì)應(yīng)的安置面積、房屋份額均未明確劃分。

3、離婚協(xié)議約定房產(chǎn)歸屬，不能對(duì)抗家庭共有權(quán)

雖然夫妻離婚時(shí)約定一號(hào)房屋歸李女士，但該房屋本質(zhì)是全家共有回遷財(cái)產(chǎn)，并非單純夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4、涉案房屋至今無(wú)合法不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

房屋尚未完成首次確權(quán)登記，物權(quán)歸屬尚未固定，法院無(wú)法直接判決確認(rèn)歸個(gè)人所有。

【最終法院判決】

駁回李女士全部訴訟請(qǐng)求

【核心判決邏輯】

1、拆遷回遷房≠夫妻共同財(cái)產(chǎn)

宅基地拆遷安置，是以家庭戶、全體安置人口為單位補(bǔ)償分房。即便夫妻出資、婚內(nèi)拆遷，只要存在其他安置人口，房屋屬于家庭共同共有，不是夫妻兩個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。

2、離婚協(xié)議只能分割夫妻份額，不能處分全家房產(chǎn)

離婚協(xié)議僅能約束夫妻二人，無(wú)權(quán)直接分割、處分包含其他家庭成員權(quán)益的回遷房。在沒(méi)有先分家析產(chǎn)前，約定無(wú)效。

3、未辦理整體確權(quán)的回遷房，法院不能直接判歸個(gè)人

回遷安置房需要先經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商、村委完成首次產(chǎn)權(quán)登記，再進(jìn)行家庭成員分家析產(chǎn)，最后才能夫妻分割過(guò)戶，順序不能顛倒。

4、只居住、未析產(chǎn)、未確權(quán)，不擁有完整房屋物權(quán)

哪怕實(shí)際居住十幾年、離婚協(xié)議約定歸你，只要全家沒(méi)析產(chǎn)、房子沒(méi)辦證，依舊無(wú)法通過(guò)訴訟直接確權(quán)到個(gè)人名下。

【律師普法干貨】

? 1、拆遷回遷房，大概率是家庭共有財(cái)產(chǎn)

只要拆遷協(xié)議、安置名單有其他家庭成員名字，回遷房就是全家共有，不是夫妻婚內(nèi)個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

? 2、離婚想分回遷房，必須先走「分家析產(chǎn)」

先起訴確認(rèn)整套回遷房中，屬于夫妻二人的份額，再憑離婚協(xié)議分割，跳過(guò)析產(chǎn)直接確權(quán)，100% 敗訴。

? 3、沒(méi)辦證的回遷房，不能直接判歸個(gè)人

未完成首次登記的安置房，產(chǎn)權(quán)處于待定狀態(tài)，法院不受理直接確權(quán)訴求。

? 4、離婚協(xié)議對(duì)內(nèi)有效，不能對(duì)抗家庭第三人

夫妻之間的房產(chǎn)約定，只約束彼此，不能侵害其他安置人口的合法權(quán)益，也不能跳過(guò)法定流程辦證確權(quán)。

? 5、遇對(duì)方拒不配合辦證，不要直接起訴確權(quán)

正確維權(quán)路徑：先分家析產(chǎn) → 確認(rèn)夫妻份額 → 再起訴對(duì)方配合過(guò)戶，維權(quán)路徑走對(duì)，才能勝訴。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。