北京
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【案情回顧】
2019 年，蘇先生看中了張先生、陳女士家中的一號拆遷安置房指標（60 平米），雙方協商一致簽訂《房屋買賣合同》，約定張先生、陳女士將拆遷回遷房指標轉讓給蘇先生。
合同簽訂后，蘇先生主張自己已經全額付清60 萬元購房款。
蘇先生稱：全部房款按照賣方指示，通過中間人吳某，以現金 + 轉賬的方式，交付給案外人，對方也出具了全款收條，同時賣方還簽署了全款結清的收款收據，白紙黑字簽字按手印。
等到 2022 年，拆遷安置房具備選房、交付條件后，蘇先生多次聯系張先生、陳女士要求交房、辦理手續。
但賣方一直各種推脫、拒絕交付房屋，導致購房合同徹底無法履行。
無奈之下，蘇先生起訴至法院，訴求：
1、解除雙方房屋買賣合同；
2、要求賣方退還 60 萬全額購房款；
3、要求賣方支付資金占用利息；
4、全部訴訟費由賣方承擔。
【賣方答辯】
張先生、陳女士同意解除合同，但堅決否認收到過 60 萬購房款。
賣方解釋：
1、當年拆遷分得兩套 60 平米回遷房指標，通過中間人吳某介紹，打算轉讓給蘇先生；
2、當初為了方便，自己提前在空白合同、空白收據、收條上簽字按手印，交由中間人轉交，后續手寫內容均不是自己填寫；
3、蘇先生此前只支付過另一套房屋的 45 萬元房款，本案 60 萬元房款從未收到；
4、蘇先生出示的 60 萬收條，是自己此前支付第三方建房補償款的憑證，和購房款毫無關系；
5、蘇先生拼湊的轉賬、取現記錄，都是他與中間人、第三方的私人往來，和賣方無關。
【法院審理查明】
本案核心爭議：蘇先生到底有沒有支付 60 萬購房款？
1、雙方確實存在合法有效的回遷房指標買賣合同，雙方一致同意解除合同；
2、蘇先生主張 60 萬是按賣方指示，轉給第三方、通過中間人交付，但沒有任何一筆款項直接進入賣方賬戶；
3、蘇先生提交的轉賬、取現記錄，時間混亂、對象雜亂，均是其與中間人、案外人的私人資金往來，無法對應是本案購房款；
4、蘇先生手中的全款收據，是賣方提前簽署的空白單據，后期內容由蘇先生自行填寫；
5、涉案 60 萬收條，經法院查實，是賣方支付他人建房補償款的憑證，和購房無關；
6、無任何有效證據可以佐證，賣方實際收到過該筆 60 萬元購房款。
【最終判決結果】
1、蘇先生與張先生、陳女士簽訂的《房屋買賣合同》于 2024 年 5 月 30 日正式解除；
2、駁回蘇先生要求退還 60 萬購房款、支付資金占用費的全部訴求。
簡單說：合同可以解除，但 60 萬房款一分不退！
【核心判決邏輯】
1、僅有合同和收據，不能證明真實付款
打官司退房、退款，核心看付款憑證。
哪怕有對方簽字的全款收據，如果沒有真實、對應的轉賬、交付記錄，法院不予認可。
2、轉給第三方、中間人錢款，不能認定為購房款
買房付款，務必直接付給房主本人。
未經房主書面明確指示，私自轉給中間人、第三方的錢款，法律上無法認定為購房履約款，風險全部由購房者自行承擔。
3、空白簽字文件風險極大
賣方提前簽空白合同、空白收據，購房者私自補填內容，不具備真實交易效力，法院不會采信。
4、舉證不足，自行承擔敗訴后果
誰主張、誰舉證。購房者主張付了全款，卻無法證明款項交付給房主，最終只能自行承擔敗訴損失。
【普法干貨】
1、購買回遷房、拆遷指標，務必規范付款
所有購房款直接轉賬至產權人本人賬戶，備注清晰：某某房屋購房款，杜絕現金交付、杜絕轉給中間人。
2、絕對不要認可、使用空白簽字合同、收據
空白簽字文件后期私自補填內容，一旦產生糾紛，無法作為有效付款證據。
3、現金買房風險極高，基本無法舉證
大額房款采用現金交付，無轉賬記錄、無房主當場收款確認，事后房主不認賬，維權幾乎無法勝訴。
4、買房交易認準「合同相對方」
合同是誰簽的，錢就付給誰，私下流轉資金全部不算有效履約，所有風險自己承擔。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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