最近接待了不少客戶，能明顯感受到微弱的情緒變化。

越來越多的客戶主動問：XX區(qū)域房價是不是跌差不多了。

這個心態(tài)變化，可能比所有的救市都重要。

全市數(shù)據(jù)不貼了，大家都知道二手房成交不錯。

之前熱度高的的都是剛需小區(qū)，現(xiàn)在有些改善小區(qū)也開始火了。

上周御橋萬科金色城市89平連續(xù)賣掉4套。

自從750萬降到6字頭，成交一直不錯。

徐家匯地標(biāo)小區(qū)東方曼哈頓4、5月各網(wǎng)簽11套，兩個月超過了過去半年的量。

還有十幾套付了定金沒網(wǎng)簽。

5月份的成交中一半是96平的兩房，這個戶型去年賣1200萬，今年降到了1100萬以內(nèi)，瞬間搶購一空。

如果你覺得還不夠改善，那就看看融創(chuàng)濱江壹號院，黃浦區(qū)的豪宅。

去年下半年成交13套，今年4月份就成交13套。

一個月頂過去半年，很多老中介也嚇壞了。

170多平的戶型降到2100多萬后，突然就激活了潛在買家。

東方曼哈頓1100萬大家買得起，1200萬就買不起嗎？

大家只是覺得1100萬差不多了，不會再降很多了。

這種心態(tài)早就支撐了郊區(qū)的火爆。

南翔森蘭公館、格林公館兩房只要300萬多點，都跌穿了2020年，很多人也說差不多了。

周四客戶來辦公室，竟然在問臨港是不是跌到底了。

“我知道臨港漲不起來，但是應(yīng)該不會再降很多了吧？”

越來越多的人這樣問，樓市可能真的要變了。

房價下降不是沒底，房價的底也不是租金回報率、房價收入比。

房價的底是大家的心態(tài)。

這幾年房價下滑，很多人都有自己理解。

老齡化到來、城市化結(jié)束、失業(yè)率高、生育率下滑等等。

聽起來都很有道理。

但是房價不是自然下滑的，是我們主動打下去的。

2020年全國打壓樓市489次，很多地方還是沒打下去，逼的官方出來唱空。

2021年6月，ld出來喊話不要買了。

上海市民還是不聽，還要買。

你勸他不要買房，他立馬懟你：你買房賺的錢給我嗎？

2021年8月6日上海出了三價就低，二手房市場這才老實了。

不是大家不想買，是實在買不了。

三價就低基本就參考涉稅評估價，只有成交價的5-7折。

按照房價5-7折給你批貸款，二套還只能批30%。

1000萬的房子評估價600萬，只能貸30%，也就是180萬。

實際首付82%。

當(dāng)時還認(rèn)房又認(rèn)貸，二套比例很高。

購買力被抽走，房價終于調(diào)頭向下。

開啟了5年的惡性循環(huán)。

房價下滑后，大家就找到了前面那些理由。

其實老齡化高、城市化放緩這些早就出現(xiàn)了，不是2021年突然惡化的。

2024年后又換方向，開始拉樓市，該松開的基本松開，三價就低早就沒了。

二套首付從70%降到25%，社保年限五年降到一年。

效果很差。

房地產(chǎn)跟放風(fēng)箏一樣，你用政策往下拉容易。

直接限購、限貸，有多少購買力消滅多少，分分鐘拉到底。

往上推可使不上勁，風(fēng)箏忽忽悠悠往下掉，你往上推風(fēng)箏線有用嗎 ？

取消限購、限貸，大家也不一定買。

官方輿論早就呼吁買房，還是沒人聽。

只能等他們心態(tài)慢慢轉(zhuǎn)變。

有些客戶去年心態(tài)就在轉(zhuǎn)變。

“都說島國房價慘，我們也差不多了吧 ，都降一半了。頂多再降10%，那就不怕了”

聽起來很有道理，其實也是給自己找的理由。

先有直覺，再找了島國的數(shù)據(jù)論證。

其實我們跟島國完全不一樣。

島國1995年經(jīng)濟(jì)總量占全球17.41%，2025年降到了3.65%。

我們沒這么慘吧。

大家覺得房價會下滑，能找出來一堆理由。

覺得房價該企穩(wěn)了，也會找出很多理由。

買房人99%都是散戶，買賣經(jīng)驗也很匱乏，基本都是靠感覺。

老破小、遠(yuǎn)大新降的最多，剛需先有房價差不多觸底的直覺。

嘉定北動遷房3萬多降到1萬多，降了60%。

房價跟老家差不多了，應(yīng)該不會再降了。

這種樸素的想法支撐了剛需入場。

還有一些人原來不指望買上海的房子，現(xiàn)在突然買得起了。

剛需入場幫一些中產(chǎn)解套，中產(chǎn)拿了現(xiàn)金，但是不敢再買房。

他們要買的房子跌得少，還沒到閾值。

而且中產(chǎn)也謹(jǐn)慎，好容易從底層爬上來，特別怕階層下滑。

賣房后拿錢還了銀行貸款，導(dǎo)致中長期貸款迅速萎縮。

去年底中產(chǎn)小區(qū)有一輪集中回調(diào)，有些中產(chǎn)心態(tài)慢慢變了。

出現(xiàn)了開頭幾個小區(qū)的集中成交。

隨著中產(chǎn)的入場，后面幾個月貸款數(shù)據(jù)可能好看一些。

當(dāng)然中產(chǎn)小區(qū)成交量高，靠的是降價。

剛需小區(qū)已經(jīng)進(jìn)入房源枯竭期，開始成交僵尸房（掛牌一年以上的庫存房源）。

僵尸房的成交，拉高了成交周期。

一些掛牌兩年、三年的庫存房源都被買走。

這些僵尸房源并沒有大幅降價，議價空間還下滑了。

反映在房價上就是微漲。

好在新掛牌的房子并未漲價，庫存房源也未調(diào)價。

如果房東調(diào)價，就不會是下面這么溫柔了。

東方曼哈頓、尚海灣豪庭、融創(chuàng)濱江壹號院性價比高的房子也出清了。

還剩下不少僵尸房源，看會不會消化掉。

如果中產(chǎn)也開始消化僵尸房源，市場就有啟動的可能。

如上，市場能不能啟動，就看觀望的中產(chǎn)能不能入場。

目前只是個別小區(qū)集中成交，還沒引發(fā)連鎖效應(yīng)。

中產(chǎn)這次太痛了，房價下降打擊最慘、經(jīng)濟(jì)調(diào)整打擊最慘，內(nèi)心的痛，勝過一切理性分析、感性呼吁。

完全不敢買房，不敢貸款，信貸數(shù)據(jù)觸目驚心。

其實也說明上海房價去掉了很多泡沫。

2021年三價就低行政去杠桿，2022年后買房人主動降杠桿。

這幾年一直沒怎么加杠桿，現(xiàn)在房價已經(jīng)是降杠桿后的。

如果越來越多的人覺得房價跌差不多了，心態(tài)企穩(wěn)，房價就會在當(dāng)下杠桿率水平企穩(wěn)。

上海居民還在創(chuàng)造財富，新增財富總有一些要沉淀到樓市，市場就會慢慢復(fù)蘇。

新出現(xiàn)高附加值行業(yè)、高收入群體繼續(xù)向上海匯集，上海樓市還是會領(lǐng)跑全國。

我們會繼續(xù)觀察買房人心態(tài)，不斷向大家匯報。

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