商貿(mào)新政風(fēng)向

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

封面&頭圖來(lái)源 · 視覺(jué)中國(guó)

2026年5月28日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)《城市更新"十五五"規(guī)劃》（國(guó)發(fā)〔2026〕12號(hào)）。作為"十五五"時(shí)期全國(guó)城市更新工作的總綱，這份文件系統(tǒng)回答了三個(gè)核心問(wèn)題：城市更新往哪里走？錢從哪里來(lái)？存量資產(chǎn)怎么辦？

對(duì)于零售商業(yè)行業(yè)而言，這份文件的意義遠(yuǎn)不止于政策宣示。仔細(xì)研讀全文可以發(fā)現(xiàn)，從消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)到存量資產(chǎn)盤活，從街區(qū)改造到REITs退出，從土地混合開發(fā)到功能靈活轉(zhuǎn)換——這些與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、城市商貿(mào)消費(fèi)等直接相關(guān)的制度安排，實(shí)質(zhì)上為行業(yè)打開了一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的存量市場(chǎng)。

本文逐一拆解。

01.

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)：

六大"新經(jīng)濟(jì)" 重塑商業(yè)空間

規(guī)劃在"培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能"部分明確提出："推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)，發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、冰雪經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)、賽事經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)等。培育國(guó)際消費(fèi)中心城市。"

信號(hào)很明確：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施不再是"翻新外立面"式的硬件升級(jí)，而是圍繞新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的場(chǎng)景重構(gòu)。

• 政策明確支持“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”和“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”：首發(fā)經(jīng)濟(jì)需要高品質(zhì)主題商業(yè)體來(lái)承載品牌首店和旗艦店，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)則鼓勵(lì)顛覆傳統(tǒng)零售的空間邏輯，融合互動(dòng)、社交、文娛的復(fù)合空間成為競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)。

• 銀發(fā)經(jīng)濟(jì)：隨著“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”被納入國(guó)家戰(zhàn)略，針對(duì)老年群體的康養(yǎng)商業(yè)、老年大學(xué)、適老型購(gòu)物中心及社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

• 冰雪/賽事經(jīng)濟(jì)：圍繞冰雪運(yùn)動(dòng)、低空飛行體驗(yàn)、大型賽事周邊等新興領(lǐng)域的商業(yè)配套將迎來(lái)爆發(fā)期。

同時(shí)，規(guī)劃要求推動(dòng)"老舊街區(qū)廠區(qū)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等轉(zhuǎn)型升級(jí)"——這些存量空間恰恰是承載新消費(fèi)業(yè)態(tài)的最佳載體——區(qū)位成熟、改造成本可控、空間靈活度高，是布局新型消費(fèi)場(chǎng)景的"天然試驗(yàn)場(chǎng)"。

02.

存量資產(chǎn)盤活：

從"沉睡"到"蘇醒"

規(guī)劃要求"全面摸清城市存量資產(chǎn)資源底數(shù)"，"盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等"，并明確"促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新"。

三重機(jī)遇：

• 第一，不良資產(chǎn)的并購(gòu)重組窗口已經(jīng)打開。城市中的低效商辦物業(yè)——高空置率的寫字樓、經(jīng)營(yíng)困難的老舊商業(yè)綜合體、停工多年的在建項(xiàng)目等，規(guī)劃的出臺(tái)為這些資產(chǎn)的處置提供了頂層政策依據(jù)，AMC與產(chǎn)業(yè)資本的合作空間正在急劇擴(kuò)大。

• 第二，房企轉(zhuǎn)型的路徑已被政策"認(rèn)證"。規(guī)劃明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商參與城市更新。對(duì)于具備策劃設(shè)計(jì)、改造施工、招商運(yùn)營(yíng)全鏈條能力的企業(yè)而言，從"蓋樓賣樓"轉(zhuǎn)向"改樓運(yùn)營(yíng)"不再是被動(dòng)選擇，而是政策鼓勵(lì)的戰(zhàn)略方向。

• 第三，"已供未開發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置"為資金充裕的企業(yè)提供了低成本獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

03.

老舊街區(qū)廠區(qū)改造：

文商旅融合的黃金賽道

規(guī)劃以專門章節(jié)部署"改造提升老舊商業(yè)街區(qū)、生活街區(qū)"，要求"豐富文商旅體展等融合業(yè)態(tài)，創(chuàng)新沉浸式體驗(yàn)等多元消費(fèi)場(chǎng)景"。對(duì)于老舊廠區(qū)，則明確"推動(dòng)老舊廠區(qū)功能轉(zhuǎn)換""加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用""盤活利用閑置低效廠區(qū)、廠房和設(shè)施，植入新業(yè)態(tài)新功能"，特別強(qiáng)調(diào)"鼓勵(lì)以市場(chǎng)化方式推動(dòng)老舊廠區(qū)改造提升"。

歷史街區(qū)的商業(yè)化活化：政策強(qiáng)調(diào)避免同質(zhì)化，要求保護(hù)歷史文脈的同時(shí)引入新業(yè)態(tài)。

改造后的老廠房和老街區(qū)，天然具備社交傳播力，消費(fèi)者為"故事"而來(lái)，為"體驗(yàn)"買單。文創(chuàng)零售、特色餐飲、非遺手作、小型劇場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)有機(jī)共存，"文化賦能商業(yè)、商業(yè)反哺文化"的閉環(huán)由此形成。"文商旅體展融合業(yè)態(tài)"的提法，實(shí)質(zhì)上是在鼓勵(lì)打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)壁壘。

值得注意的是，規(guī)劃同時(shí)劃了兩條紅線——"堅(jiān)決防止大拆大建、拆真建假"和"避免過(guò)度商業(yè)化、同質(zhì)化"。這意味著項(xiàng)目必須在保護(hù)與創(chuàng)新之間找到平衡，對(duì)運(yùn)營(yíng)方的文化素養(yǎng)和創(chuàng)意策劃能力提出了更高要求，但這恰恰構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)壁壘，為有品位、有能力的運(yùn)營(yíng)者擋住了低水平競(jìng)爭(zhēng)者。

04.

一刻鐘便民生活圈：

社區(qū)商業(yè)的藍(lán)海

規(guī)劃要求"逐步補(bǔ)齊便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施短板"，"完善城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施"，"推動(dòng)一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)"。同時(shí)提出"鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、文化、健康、助殘等領(lǐng)域延伸"。

社區(qū)商業(yè)正從"配角"走向"主角"。

從品牌方視角看，品牌便利店、社區(qū)生鮮、連鎖藥房等便民商業(yè)品牌，有望借助政策東風(fēng)加速在社區(qū)場(chǎng)景下沉擴(kuò)張。盒馬"超盒算NB"等硬折扣社區(qū)超市的出現(xiàn)，已經(jīng)印證了這一趨勢(shì)。

從物業(yè)企業(yè)視角看，這是一次價(jià)值重估的機(jī)會(huì)。物業(yè)公司掌握社區(qū)入口和業(yè)主資源，具備天然的渠道優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃鼓勵(lì)其向養(yǎng)老、托育、家政等領(lǐng)域延伸服務(wù)——如果能夠成功轉(zhuǎn)型為"社區(qū)綜合服務(wù)商"，不僅打開了新的收入增長(zhǎng)曲線，還大幅提升了用戶黏性和客戶生命周期價(jià)值。比如萬(wàn)物云成立社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司推出了社商品牌-萬(wàn)芊薈。

從運(yùn)營(yíng)企業(yè)視角看，社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施的建設(shè)需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)方。具備社區(qū)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)，可以通過(guò)與政府合作、參與招投標(biāo)等方式，獲得穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入和長(zhǎng)期服務(wù)合同。

05.

老舊交通樞紐一體化改造：

POD模式加速

規(guī)劃明確要求："實(shí)施老舊交通樞紐與周邊街區(qū)一體化更新改造。"

老舊交通樞紐——火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、老式公交總站，往往占據(jù)城市核心位置，周邊卻存在大量低效、雜亂、缺乏活力的街區(qū)空間。過(guò)去，樞紐改造和街區(qū)更新分屬不同主體、不同規(guī)劃、不同資金渠道，"各改各的"，導(dǎo)致樞紐"孤島化"，與城市肌理割裂。

"一體化更新改造"意味著要把交通樞紐和周邊街區(qū)作為一個(gè)整體來(lái)策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

這是TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）模式在中國(guó)的加速落地。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)反復(fù)驗(yàn)證，一個(gè)成功的交通樞紐綜合體可以實(shí)現(xiàn)交通換乘、商業(yè)零售、辦公酒店、公共服務(wù)、城市公園的垂直混合，讓"經(jīng)過(guò)的人"變成"留下來(lái)的人"，把"流量"轉(zhuǎn)化為"消費(fèi)"。

具備TOD操盤經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)將獲得顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這類項(xiàng)目涉及交通組織、空間復(fù)合、多主體協(xié)調(diào)，門檻遠(yuǎn)高于普通商業(yè)改造。

06.

REITs退出通道打通：

資本循環(huán)閉環(huán)

規(guī)劃明確："推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等"，允許"采用綜合開發(fā)、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等市場(chǎng)化模式給予支持"。

這解決了行業(yè)最大痛點(diǎn)——退出機(jī)制不完善。

過(guò)去項(xiàng)目只能靠租金回收或整棟出售，回本動(dòng)輒十年以上。REITs打通后，"開發(fā)—運(yùn)營(yíng)—證券化退出—再投資"的資本循環(huán)正式形成。具體來(lái)看：

具備持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)（如成熟運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)），將獲得更高的市場(chǎng)定價(jià)和更多的融資渠道。

城市更新參與者可通過(guò)"前端改造+中端運(yùn)營(yíng)+后端REITs退出"模式快速回籠資金，顯著提升資本效率。

銀團(tuán)貸款、綜合開發(fā)等市場(chǎng)化融資模式的推廣，也為大型城市更新項(xiàng)目提供了更靈活的融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)空間。特別是在"不得新增地方政府隱性債務(wù)"的約束下，純市場(chǎng)化運(yùn)作的城市更新項(xiàng)目將成為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標(biāo)的。

07.

土地制度破局：

功能轉(zhuǎn)換與混合開發(fā)

規(guī)劃在"更大力度支持盤活存量土地"部分，做出了多項(xiàng)對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)具有直接影響的突破性制度安排。

• 功能轉(zhuǎn)換通道明確：制定"土地混合開發(fā)和空間復(fù)合利用的正面清單"，推動(dòng)"建筑功能依法合理轉(zhuǎn)換"。商辦改住、廠房改商業(yè)等用途變更有了政策依據(jù)。

• 5年過(guò)渡期大幅降低試錯(cuò)成本：存量資產(chǎn)可先低成本改造為新業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，驗(yàn)證商業(yè)模式后再辦正式手續(xù)。

• 工商業(yè)用地續(xù)期方向明確：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值將被重新評(píng)估，持有型資產(chǎn)估值有望系統(tǒng)性提升。

• 不動(dòng)產(chǎn)登記適應(yīng)混合利用：為垂直混合開發(fā)（底層商業(yè)、中層辦公、上層住宅）提供產(chǎn)權(quán)登記保障，TOD項(xiàng)目將成最大受益者。

存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)為王。

綜合以上分析，《城市更新"十五五"規(guī)劃》在商業(yè)零售領(lǐng)域釋放了以下核心機(jī)遇信號(hào)：

■存量盤活是主線——從"增量開發(fā)"轉(zhuǎn)向"存量運(yùn)營(yíng)"，低效商辦、老舊廠房、閑置商業(yè)的改造運(yùn)營(yíng)是最大市場(chǎng)

■業(yè)態(tài)融合是方向——文商旅體展融合、沉浸式體驗(yàn)、首發(fā)經(jīng)濟(jì)等新消費(fèi)場(chǎng)景催生新型商業(yè)空間需求

■社區(qū)商業(yè)下沉——一刻鐘便民生活圈與嵌入式服務(wù)將社區(qū)商業(yè)推向新量級(jí)

■退出通道打開——REITs和資產(chǎn)證券化為城市更新項(xiàng)目提供金融退出路徑，吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入

■土地政策松綁——5年過(guò)渡期、功能轉(zhuǎn)換、混合開發(fā)等政策極大降低了存量資產(chǎn)改造的制度門檻

窗口期已打開，關(guān)鍵在于誰(shuí)先行動(dòng)。

（本文引用政策內(nèi)容均出自《城市更新"十五五"規(guī)劃》國(guó)發(fā)〔2026〕12號(hào)原文）

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