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(注：以下素材來自于問政湖南平臺上網(wǎng)友投訴)

夢想江悅和鳴商改住費用問題與業(yè)主出現(xiàn)爭議

近期，有夢想江悅和鳴業(yè)主向長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、長沙市自然資源和規(guī)劃局等部門提出求助，希望主管部門叫停開發(fā)商的不合理收費行為，明令禁止將簽署不公平協(xié)議作為辦理房屋性質(zhì)變更的前置條件；同時督促開發(fā)商嚴格履行施工合同，確保按期交房。

該投訴主要集中在開發(fā)商借“商改住”之機強制收費一事上。

投訴人向主管部門反映，2024年購買該公寓時，開發(fā)商承諾業(yè)主可配套入讀長郡外國語第一附屬小學(xué)及長郡外國語實驗中學(xué)。2024年7月“商改住”政策出臺后，開發(fā)商主動聯(lián)系業(yè)主簽署了其預(yù)先擬定的《夢想江悅府業(yè)主申請“公寓改住宅”的申請函》。簽署過程中，開發(fā)商口頭承諾“商改住業(yè)主不需要承擔(dān)什么費用，最多是一點點手續(xù)費”，但申請函中包含了“承擔(dān)本人所購房屋建筑面積應(yīng)增加的費用（由開發(fā)商代收并交政府指定收款單位）”的模糊表述。

2026年2月“商改住”手續(xù)完成后，開發(fā)商卻以該條款為由，要求業(yè)主簽署《商改住協(xié)議》，并按每平方米1710.57元的標(biāo)準(zhǔn)補交房款差價，否則不予辦理房屋性質(zhì)變更。業(yè)主稱，開發(fā)商還將子女入學(xué)事宜作為逼迫交錢的籌碼。

業(yè)主質(zhì)疑這一收費標(biāo)準(zhǔn)缺乏法定依據(jù)，認為開發(fā)商將補繳土地價款、教育配套專項資金及相關(guān)稅費自行核算后按住宅建筑面積平攤，強行向已購公寓業(yè)主收取。多名業(yè)主表示，若事先知曉需要補交如此高額的費用，“根本就不會同意商改住”。

投訴背景情況

江悅和鳴項目位于長沙市天心區(qū)新開鋪路與志清路交匯處，由長沙悅夢置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)（系夢想置業(yè)與越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)）。2024年7月，長沙市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合出臺《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項的通知》（長資規(guī)發(fā)〔2024〕25號），明確開發(fā)、去化存在困難的公寓經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。江悅和鳴S09-A421地塊因此啟動了“商改住”規(guī)劃調(diào)整，于2026年初完成調(diào)規(guī)，原規(guī)劃公寓產(chǎn)品將改為住宅產(chǎn)品銷售。

項目進度：逾期交房風(fēng)險

除了收費爭議，業(yè)主還對項目施工進度表示嚴重關(guān)切。根據(jù)購房合同約定，江悅和鳴1#樓應(yīng)于2026年8月30日前交付。但業(yè)主反映，目前項目1棟僅完成主體框架施工，工程建設(shè)進度嚴重滯后。開發(fā)商已口頭告知無法按期交房，需延期至2027年底，但至今未出具正式書面說明、未明確具體交付時間，也未制定后續(xù)施工方案及賠償方案。

值得注意的是，此前長沙市住建局已對長沙悅夢置業(yè)有限公司的不良信用信息進行過曝光。2026年1月5日，長沙市住建局曝光了包括長沙悅夢置業(yè)在內(nèi)的8家房企的不良信用信息，曝光事由為“建設(shè)工程竣工驗收后，建設(shè)單位未向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項目檔案，主管部門指定期限內(nèi)未整改，且逾期6個月以上未改正”。

問政湖南平臺原文如下：

網(wǎng)友爆料：您好！我是天心區(qū)江悅和鳴（夢想江悅府）1棟的一名業(yè)主。2024年購買該公寓時，因可配套入讀長郡外國語第一附屬小學(xué)及長郡外國語實驗中學(xué)，我支付了房款及相關(guān)費用并完成了網(wǎng)簽備案。2024年7月2日政府職能部門出臺“商改住”政策【長資規(guī)發(fā)[2024]25號】，作為本政策的最大受益者，開發(fā)商（房屋升值、去化加快、庫存減少、資產(chǎn)增值）主動聯(lián)系并誘導(dǎo)我們簽署了開發(fā)商提供的《夢想江悅府業(yè)主申請“公寓改住宅”的申請函》。因函件中未明確費用，在簽署時開發(fā)商口頭向我們承諾：“商改住業(yè)主不需要承擔(dān)什么費用，最多是一點點手續(xù)費”，我們才在申請函上簽字。

然而，2026年2月“商改住”手續(xù)剛完成，開發(fā)商卻以申請函中“根據(jù)政府政策具體執(zhí)行細則……承擔(dān)本人所購房屋建筑面積應(yīng)增加的費用（由開發(fā)商代收并交政府指定收款單位）”這一條款為由，強制要求我們簽署《商改住協(xié)議》，并按每平方米1710.57元的標(biāo)準(zhǔn)補交巨額房款差價，否則不予辦理房屋性質(zhì)變更。更卑劣的是，他們把“辦理子女入學(xué)”當(dāng)成了逼迫業(yè)主交錢的籌碼。

同時，該項目施工進度嚴重滯后。根據(jù)購房合同約定，房屋應(yīng)于2026年8月交付，但開發(fā)商已明確表示無法按期交房，需延期至2027年底。

同時，該項目施工進度嚴重滯后。根據(jù)購房合同約定，房屋應(yīng)于2026年8月交付，但開發(fā)商已明確表示無法按期交房，需延期至2027年底。開發(fā)商違法轉(zhuǎn)嫁成本、脅迫交易、逾期交房等多重違法違規(guī)行為疊加，嚴重侵害全體業(yè)主合法權(quán)益，現(xiàn)本人向主管部門求助：

一、開發(fā)商違法違規(guī)事實

（一）以欺詐方式利用預(yù)先擬定的模糊的“商改住申請函”誘騙業(yè)主簽字，同時簽署過程中未盡法定提示說明義務(wù)，隱瞞費用關(guān)鍵信息，事后單方定價、強制收費，嚴重侵害業(yè)主知情權(quán)、選擇權(quán)與公平交易權(quán)。

首先，開發(fā)商提供業(yè)主簽署的申請函屬于預(yù)先擬定的格式條款，其中涉及業(yè)主出資的關(guān)鍵條款僅籠統(tǒng)表述為：“根據(jù)政府政策執(zhí)行細則……承擔(dān)本人所購房屋建筑面積應(yīng)增加的費用（由開發(fā)商代收并交政府指定收款單位）”，存在嚴重信息模糊、關(guān)鍵要素缺失，未明確收費項目名稱、收費依據(jù)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、單價及總金額。

其次，條款中“根據(jù)政府政策執(zhí)行細則”、“代收交由政府指定收款單位”的法定本義，應(yīng)當(dāng)是：先由自規(guī)局、住建局、財政局等政府部門出具蓋章生效的應(yīng)由業(yè)主繳費的正式收費文件，文件里應(yīng)明確列明是否由購房業(yè)主承擔(dān)、按建筑面積計費標(biāo)準(zhǔn)及具體金額，經(jīng)業(yè)主知情并同意后，開發(fā)商方可依規(guī)代為收取、上繳政府；絕非開發(fā)商在事前不告知、不出示政府正式收費文件、不明確金額的前提下，擅自自行定價、單方確定收費標(biāo)準(zhǔn)，再強行向業(yè)主攤派收取費用。

按照開發(fā)商現(xiàn)在要收取的高昂費用，完全不是業(yè)主真實意思表示，如果我們知道要交這么多錢，根本就不會同意“商改住”。開發(fā)商的行為嚴重侵害業(yè)主知情權(quán)、選擇權(quán)與公平交易權(quán)。

（二）違法轉(zhuǎn)嫁土地出讓金、教育配套專項資金、契稅、印花稅等開發(fā)成本，脅迫業(yè)主簽署按1710.57元/㎡土地補差款的商改住協(xié)議，違規(guī)要求業(yè)主撤銷已簽署備案的公寓合同，重新簽署高價住宅合同，否則不給業(yè)主辦理網(wǎng)簽變更備案；

本人就1710.57元/㎡的收費標(biāo)準(zhǔn)向售樓部咨詢核實后，開發(fā)商提供三類材料作為收費依據(jù)來源：

（1）長沙市自然資源和規(guī)劃局與開發(fā)商簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓條件修改補充合同（S09-A421地塊）》，約定項目需補繳土地價款60782300元；

（2）長沙市教育局出具的《關(guān)于夢想﹡天悅項目教育配套專項資金核算的函》，明確項目教育配套專項資金18524881.92元一并計入補繳土地價款范疇；

（3）開發(fā)商按上述兩項費用自行測算的契稅、印花稅，合計3211940.87元。

開發(fā)商將補繳土地價款、教育配套專項資金及自行測算的稅費三項費用總額，直接按項目住宅總建筑面積平攤，單方核算出1710.57元/㎡的收費標(biāo)準(zhǔn)，并強行要求已購為收房公寓業(yè)主承擔(dān)。上述補繳土地價款、教育配套專項資金及相關(guān)稅費的法定繳費主體均為開發(fā)商，屬于其拿地、調(diào)規(guī)及開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營成本與法定義務(wù)，開發(fā)商私自將企業(yè)履約成本轉(zhuǎn)嫁給已購未收房公寓業(yè)主。

在業(yè)主拒絕繳納不合理費用、拒絕簽署權(quán)利義務(wù)不對等的“商改住”補充協(xié)議，且堅決反對撤銷已網(wǎng)簽備案的公寓買賣合同、重新簽訂高價住宅買賣合同時，開發(fā)商拒不配合依規(guī)為業(yè)主辦理網(wǎng)簽備案變更（僅變更房屋用途與土地使用年限，無需撤銷原合同、不向業(yè)主額外收取任何費用）等相關(guān)手續(xù)，變相脅迫業(yè)主妥協(xié)繳費、違心簽署協(xié)議。該行為嚴重違反政策規(guī)定與公平交易原則，侵害了購房業(yè)主的合法物權(quán)及合同權(quán)益，屬于典型的脅迫交易與霸王條款，違反了《民法典》《消費者權(quán)益保護法》《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)。

（三）項目施工進度嚴重滯后，明確無法按期交房，惡意違約

本人與開發(fā)商簽訂的商品房購房合同已明確約定：房屋應(yīng)于2026年8月30日前交付。目前項目1棟僅完成主體框架施工，整體工程建設(shè)進度嚴重滯后。開發(fā)商已口頭明確告知業(yè)主無法按期交房，至今未出具正式延期交房書面說明，未明確延期交房的具體時間、也未制定后續(xù)施工整改方案及賠償方案，存在故意拖延、惡意延期交付的情形，已構(gòu)成合同違約，嚴重侵害業(yè)主按期收房的合法權(quán)益。

二、求助訴求

1.懇請長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、長沙市自然資源和規(guī)劃局、長沙市教育局、長沙市稅務(wù)局等各主管部門，聯(lián)合嚴查開發(fā)商違法向購房業(yè)主轉(zhuǎn)嫁土地出讓金、違規(guī)分割分攤教育配套專項資金的違規(guī)違法行為，立即叫停案涉1710.57元/㎡ 的不合理補差收費；明令禁止開發(fā)商將業(yè)主簽署不公平、不合理的商改住補充協(xié)議，作為辦理房屋性質(zhì)網(wǎng)簽備案變更的前置條件，杜絕違規(guī)捆綁設(shè)卡行為。

2.懇請長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局督促開發(fā)企業(yè)長沙悅夢置業(yè)有限公司嚴格履行商品房買賣合同約定，壓實項目建設(shè)主體責(zé)任，全面管控施工進度，制定并落實工期追趕、質(zhì)量管控保障措施，確保案涉房屋嚴格按照合同約定2026年8月30日前保質(zhì)保量按期交付，確保業(yè)主按期收房合法權(quán)益的違約行為。

3.懇請長沙市信訪局、天心區(qū)屬地街道辦事處、住建綜合行政執(zhí)法部門聯(lián)合介入、專項督辦協(xié)調(diào)，責(zé)令開發(fā)商嚴格遵照長資規(guī)發(fā)〔2024〕25號文件規(guī)定，無條件為業(yè)主依規(guī)辦理房屋性質(zhì)變更手續(xù)，切實維護廣大購房群眾的合法財產(chǎn)權(quán)益與合同權(quán)益。

項目建設(shè)現(xiàn)狀圖

官方回復(fù)：網(wǎng)友您好！您的留言已收悉，現(xiàn)將相關(guān)情況回復(fù)如下：

長沙市房屋交易管理中心（以下簡稱交易中心）在收到來信后第一時間與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系。經(jīng)核實，江悅和鳴項目由長沙悅夢置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，目前該項目1#棟已辦理商改住相關(guān)手續(xù)。一、關(guān)于您反映開發(fā)企業(yè)將補交差價作為辦理“商改住”網(wǎng)簽變更的前置條件問題。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號）規(guī)定：新建商品房買賣，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂買賣合同時辦理網(wǎng)簽備案。根據(jù)《夢想江悅府業(yè)主申請“公寓改住宅”的申請函》，其中已明確業(yè)主同意“無條件配合開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)”。因此，對于符合辦理條件的合同備案撤銷或變更申請的，我中心將依法依規(guī)予以辦理，但補交差價是買賣雙方的民事行為，不是辦理合同備案撤銷或變更的前置條件。二、關(guān)于逾期交房問題。經(jīng)核實，您與開發(fā)企業(yè)簽訂的購房合同中已明確約定房屋交付時間，若開發(fā)企業(yè)未能按期交付，建議您依據(jù)合同約定與開發(fā)企業(yè)協(xié)商解決。如雙方因合同內(nèi)容或履約問題引起糾紛且協(xié)商無果的，您可通過仲裁、訴訟等司法途徑維護自身的合法權(quán)益。

感謝您對我們工作的關(guān)心、理解和支持！

值得欣慰的是，相關(guān)部門及時給予了回答，相信相關(guān)問題可以得到妥善解決。如雙方因合同內(nèi)容或履約問題引起糾紛且協(xié)商無果的，業(yè)主也可通過仲裁、訴訟等司法途徑維護自身的合法權(quán)益。