你或許已經(jīng)習慣每天向AI助手提問、生成文案或處理工作——每一次流暢的交互背后，都是云端算力的瞬間響應。而當個人習慣演變?yōu)槠髽I(yè)行動——科技巨頭爭相訓練大模型、各行各業(yè)加速部署AI應用——算力需求呈指數(shù)級攀升。這股浪潮疊加“東數(shù)西算”工程的持續(xù)推進，正推動中國數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)從過去以規(guī)模擴張為主的階段，邁向以運營能力、能源協(xié)同與資本效率為導向的新周期。2025年，中國數(shù)據(jù)中心行業(yè)規(guī)模突破三千億元人民幣，這也意味著數(shù)據(jù)中心不再只是傳統(tǒng)意義上的不動產(chǎn)，而是同時受到數(shù)字經(jīng)濟、能源體系與資本市場共同影響的新型基礎設施。

在此背景下，仲量聯(lián)行正式發(fā)布《算力新基建價值重構：AI驅動下數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)估值管理》白皮書，圍繞現(xiàn)階段數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)價值變遷、未來發(fā)展趨勢以及資本關注點，為行業(yè)提供前瞻洞察。

AI推動數(shù)據(jù)中心從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉為基礎設施

白皮書指出，隨著AI大模型訓練、高密度算力與液冷需求快速增長，能否持續(xù)輸出穩(wěn)定算力服務是數(shù)據(jù)中心的核心競爭力，這也使得其價值邏輯發(fā)生了根本變化：過去，市場更多以建筑面積、機柜數(shù)量等傳統(tǒng)地產(chǎn)指標衡量項目價值；而如今，決定項目價值的因素已經(jīng)轉為如電力容量、供電穩(wěn)定性、制冷效率以及持續(xù)運營與現(xiàn)金流管理能力等維度上。因此，數(shù)據(jù)中心行業(yè)正在告別“重建設”，進入“重運營、重資源、重協(xié)同”的新階段。

從估值角度看，收益法仍然是數(shù)據(jù)中心的核心評估方法，但上述的價值因素變化使其估值邏輯比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)更加復雜和精密。關鍵不是僅看合同簽約面積，而是判斷合同是否對應實際投產(chǎn)能力、客戶是否具備穩(wěn)定付款能力、上架爬坡是否與機電交付和客戶測試周期匹配。

韓晶|仲量聯(lián)行評估咨詢服務部資深董事：“在確定關鍵的折現(xiàn)率與資本化率時，不僅需要考察行業(yè)風險、運營成熟度、區(qū)位能級、運營管理能力及租約結構，還需要重點關注能評與合規(guī)風險、市場供需格局、交易流動性補償以及未來增長預期等變量。同時，由于數(shù)據(jù)中心交易活躍度相對較低、運營復雜度更高、資產(chǎn)差異性更強，其折現(xiàn)率通常也高于同區(qū)位高標物流資產(chǎn)，以反映更高的風險回報要求?！?/p>

“算電協(xié)同”趨勢將至能源成為估值核心變量

在算力需求高速增長與電力指標趨緊的雙重背景下，對數(shù)據(jù)中心來說，能源不再只是運營成本，而是決定其能否形成收入能力的基礎資源。在中國，綠電、長期購電協(xié)議(PPA)、分布式新能源以及“源網(wǎng)荷儲”一體化，正在從ESG概念逐漸轉變?yōu)橛绊戫椖繑U容能力以及融資能力的核心因素。特別是在部分電力資源緊張的區(qū)域，能源保障能力甚至直接決定了數(shù)據(jù)中心未來的可開發(fā)容量與上架能力。但仲量聯(lián)行也同時強調，新能源要素并不等同于“天然增值”，項目的實際價值仍取決于供電穩(wěn)定性、成本結構、政策機制以及是否能夠真正提升項目的可租賃能力與現(xiàn)金流水平。

此外，隨著BESS儲能、微電網(wǎng)以及多能互補體系逐步成熟，數(shù)據(jù)中心行業(yè)也正在從單一算力資源競爭，逐漸升級為“算力+電能”協(xié)同能力的競爭。從估值邏輯來看，“算電協(xié)同”的核心作用在于通過提升供電穩(wěn)定性和降低擴容不確定性，改善項目未來收入兌現(xiàn)概率，從而對折現(xiàn)率形成下行支撐。對于資本市場而言，具備長期穩(wěn)定電力來源、清晰能源邊界以及較高綠色能源占比的數(shù)據(jù)中心項目，往往意味著更強的收入確定性與更低的融資風險。

容量定價、運營系統(tǒng)、基礎設施組合數(shù)據(jù)中心估值三大主線

隨著持有型不動產(chǎn)ABS、REITs等資本證券化工具逐步將算力基礎設施納入底層資產(chǎn)，資本市場也正在重新發(fā)現(xiàn)和理解數(shù)據(jù)中心的定價邏輯。白皮書認為，進行證券化并不會自動推高項目估值，資本市場的定價上限最終仍取決于資產(chǎn)自身能否持續(xù)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。具備長期穩(wěn)定電力來源、成熟客戶結構以及高運營透明度的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，將更容易獲得認可；而客戶集中度過高、能評權屬不清或長期上架率偏低的項目，則可能面臨更嚴格的風險定價。

展望未來，白皮書進一步勾勒出數(shù)據(jù)中心估值將會呈現(xiàn)的三條主線趨勢——即“從面積定價走向容量定價”、“從靜態(tài)資產(chǎn)走向運營系統(tǒng)”以及“從單一物業(yè)走向基礎設施組合”。今后，高價值數(shù)據(jù)中心將打破傳統(tǒng)建筑面積的限制，轉而以可交付功率和能源韌性為核心進行計價。同時，估值口徑也將從傳統(tǒng)物業(yè)評估逐步過渡到基礎設施型房地產(chǎn)評估。仲量聯(lián)行建議，未來的估值工作需要立足于‘資源邊界、現(xiàn)金流歸因、風險映射’三個層面，以提高其在資本市場問詢中的可解釋性。

熊建平|仲量聯(lián)行評估咨詢服務部中國區(qū)總監(jiān)：“當前，數(shù)據(jù)中心正處于投資上行周期，作為新一代能源敏感型基礎設施，‘算電協(xié)同’正在成為衡量資產(chǎn)價值的重要維度?；谠赗EITs、持有型不動產(chǎn)ABS、Pre-REITs，特別是新能源資產(chǎn)證券化領域的長期實踐，仲量聯(lián)行形成了包括價值評估:在內，覆蓋綠色能源與算力基礎設施的跨品類服務。能力。我們致力于以專業(yè)價值賦能優(yōu)質算力與新能源資產(chǎn)，助力中國新型基礎設施高質量發(fā)展，共筑數(shù)字經(jīng)濟與綠色金融協(xié)同發(fā)展的新生態(tài)?！?/p>