北京
文/廣州進深 嚴明會
這兩天，天河的能建·天河麓譽府（備案名：麓譽花園）13#住宅獲批，又掏出155套房源出售。
這也是今年以來，項目的第二次加推。
能建·天河麓譽府上次拿預售證，是在3月底，當時推出5#住宅，123套房源。
然而兩個月過去，5#一套房也沒網簽。
如今再度加推，這個推盤節奏還是挺出人意料的。
能建·天河麓譽府于2024年5月拿到首張預售證，拿證一個多月才開盤。
官方當時披露，項目首開賣了83套，并自稱是“天河第一紅盤”。
但據查閱，2024年它僅網簽了64套，去化很是一般。
說實話，能建·天河麓譽府整體素質并不差。
地處天河，央企打造，又是新規產品，使用率超100%，戶型上基本沒得挑。
離地鐵還近，6號線高塘石站距項目僅約700米，步行可達。
教育方面，對面的高塘石小學，早在2023年就加入華陽教育集團，是廣州家長圈公認的TOP級名校。
項目價格也不貴，甚至很占優勢。
當時首開時，建面約80㎡三房總價360萬元起，單價4.5萬元/㎡左右。
這個價買天河，算是很香了。
但很神奇的是，這樣一個產品好、價格低、有地鐵、學校還好的樓盤，賣得卻并不好。
究其原因，主要還是地段。
能建·天河麓譽府雖位于天河智慧城板塊，但項目在天河的最東北部，處在天河和黃埔交界的地方。
周邊一眼望去，多是城中村、舊廠房等，城市界面成色一般。
另外，旁邊不遠就是廣汕公路，日常易受車流噪音、揚塵影響，也是一個很明顯的短板。
于是，開盤半年多，它就走上了降價促銷的道路。
2025年3月，項目加推的2#住宅，建面約80㎡三房總價降至320萬元起，低樓層單位疊加優惠后，最低316萬元。
單價來到“3字頭”。
降價后，效果還是有的，整個2025年網簽了190套。
但值得注意的是，這當中可能有不少網簽來自于“房票”。
能建·天河麓譽府很早就加入了房票大軍，憑借央企背書、地鐵與教育配套，一度成為房票客群的熱門選擇。
項目全盤規劃1346戶，按照目前網簽數據，尚有約1000套房未售。
光靠房票去化，顯然不太現實。
后期想要出貨，大概只能繼續降價。
能建·天河麓譽府項目開發主體是廣州蘭園房地產開發有限公司，背后控股股東為中能建城市投資發展有限公司（簡稱“能建城發”，原中國葛洲壩集團房地產開發有限公司）。
蘭園房地產現任董事長、經理為楊磊。
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