北京進(jìn)深 徐迪 最近北京的開發(fā)商都太拼了！

北京城建石景山新盤拿地3天出總圖，而今天（6月2日）下午才成交的大興地塊，當(dāng)晚八點多，設(shè)計方案就公示了。

三合莊0202-0188地塊，由綠城中國以8.87億元低價摘得。

項目占地約2.14公頃，總建面約6.38萬㎡，其中地上計容建面約3.85萬㎡，容積率1.8，限高36米。

規(guī)劃8棟洋房，住宅建面總計約3.82萬㎡，共388戶，戶均建面98.5㎡。

壓低建筑高度，打造純洋房住區(qū)

8棟洋房南北兩排，中間一座獨棟單元樓靠西設(shè)置，與東側(cè)景觀大門遙遙相對，整體形成圍合式布局。

這一點非常符合城市設(shè)計引導(dǎo)規(guī)定：建議主體建筑南北方向布局，在內(nèi)部形成集中的綠化空間。

北排4棟：

3#樓為11層，總高33.75米，也是小區(qū)最高的建筑；

其余均為10層，其中1#、4#樓首層架空，樓棟總高度為32.65米；2#樓高31.75米。

西邊5#樓：共9層，總高27.65米。

南排3棟：均為11層，總高33.75米。

地塊出讓文件顯示限高36米，項目沒有把高度做到上限，而是以超過3米層高的標(biāo)準(zhǔn)，打造了全洋房的社區(qū)。

出讓文件也提到，地塊內(nèi)主體建筑退讓用地東側(cè)邊界線不小于3米。

但在報規(guī)圖上，東邊的兩棟住宅樓，退線僅有2.5米左右。

小戶型出道，與兄弟盤錯位互補

項目戶均建面98.5㎡，定位偏剛需或首改客群。

曉月和風(fēng)是住宅總建面12萬㎡，不到1000套房源，主力戶型是121㎡大三居。

新地塊面積段更小更極致。

預(yù)計上車戶型是當(dāng)前最主流的78㎡左右小三居；

主力是99㎡三面寬舒適三居；

保留少量四居選項，面積段121/139㎡。

總圖上建筑四周有明顯的外延輪廓線，立面大概率會延續(xù)曉月和風(fēng)的法式新古典風(fēng)格。

來到四代宅時代，得房率肯定是會創(chuàng)區(qū)域新高了。

贈送手段主要有：

1、南向開敞陽臺+飄窗；2、北向設(shè)備平臺；3、側(cè)邊飄窗。

為綠城“定制”的地塊

這是綠城繼曉月和風(fēng)之后，又一次落子大興核心區(qū)。

拿地主體北京榮意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2017年9月，注冊資本5億元，由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)100%持股。

項目公司法定代表人、董事長、總經(jīng)理由綠城北京總經(jīng)理陸建強一肩擔(dān)任。

綠城上一次在北京拿地還是限價時代。

2024年底以51.75億元的封頂價，搖中了海淀功德寺西側(cè)001號地塊，成功開發(fā)出和樾玉鳴這個大爆款。

上周，綠城也參與了豐臺蒲黃榆地塊的競爭，但在拍賣現(xiàn)場舉牌顯得比較謹(jǐn)慎。

相較于上面這兩塊核心區(qū)地塊，大興地塊具有更高的安全邊際。

地塊樓面價2.3萬元/㎡，對比曉月和風(fēng)3.15萬/㎡的地價，擁有更充裕的利潤空間，可以更好的打磨產(chǎn)品。

拿地之后，綠城也是同步發(fā)出了喜報。

文案上提到的“以和敬興賢”，結(jié)合綠城北京最近的兩個項目，和樾玉鳴、曉月和風(fēng)，盲猜新項目案名也是帶“和”字的。

這塊地在今年2月5日公示了規(guī)劃綜合實施方案，正式掛牌前，根據(jù)公眾反饋意見做了一些優(yōu)化，主要有三點：

1、優(yōu)化住宅地形

前一版方案中，0188地塊接近正方形，調(diào)整之后，雖然多出了邊角空間，但整體面寬更好。

2、調(diào)整綠地位置

西側(cè)部分綠地，調(diào)整至住宅用地北側(cè)。

上面這兩點拉開了與北側(cè)星光城小區(qū)的樓間距，最大程度地減少采光影響。

調(diào)整后，小區(qū)四面都有綠地包裹，穿過公園回家，宜居性也更好了。

按照規(guī)劃，這一片公園綠地將建為社區(qū)級戶外文化廣場，結(jié)合1000平米社區(qū)室外運動場地統(tǒng)籌設(shè)置。

3、增加商服配套

本次調(diào)規(guī)，還在小區(qū)隔著綠地的東南角位置，增加了一處社區(qū)級商業(yè)服務(wù)設(shè)施，建面約1100平方米，可有效補充民生配套。

同時保留南側(cè)沿富華路的停車場用地，緩解路側(cè)停車問題。

接檔曉月和風(fēng)

項目所在的0202街區(qū)現(xiàn)狀實施程度高，配套設(shè)施齊全，且有一定品質(zhì)。

距離4號線清源路站步行超過1.5公里，不算特別合格的臨鐵盤。

比較近的商業(yè)有新辰天地，能滿足日常購物，往遠(yuǎn)一點還有薈聚——南城最大的購物中心之一。

教育資源有國教院附實學(xué)校、北京小學(xué)(大興分校)、大興區(qū)第一幼兒園。

此外還有產(chǎn)業(yè)支撐，距離生物醫(yī)藥基地5公里。

板塊內(nèi)樓盤眾多，且樓齡普遍較新，包括招商雍合府、金地江山風(fēng)華、大興星光城等。

南邊一街之隔就是綠城開發(fā)的曉月和風(fēng)，2023開盤，目前已交付，還有少量尾盤在售。

曉月和風(fēng)總建面約12.5萬平方米，容積率約2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。

曉月和風(fēng)的樓面價是3萬出頭，銷售指導(dǎo)價期房5.9萬，現(xiàn)房6.1萬。

目前累計網(wǎng)簽920套，去化超九成，成交均價5.16萬元/平方米。

對標(biāo)曉月和風(fēng)的話，0202-0188地塊2.3萬/平方米的拿地成本，地貨比45%左右，現(xiàn)階段來講利潤空間還是比較充裕的。

并且綠城一向以改善產(chǎn)品見長，曉月和風(fēng)入市之初，法式美學(xué)立面、高得房率戶型以及全齡園林體系等，當(dāng)時在大興都是比較超前的。

新地塊不僅樓面價更低，且經(jīng)過調(diào)規(guī)優(yōu)化后，四面環(huán)綠、樓間距拉大，疊加四代宅規(guī)劃，產(chǎn)品打造的空間會比曉月和風(fēng)更加從容。