前幾日，行業內有個大新聞。

5月22日，國務院正式印發《城市更新 “十五五”規劃》，這是我國首部國家層面城市更新專項五年規劃，標志著中國城市建設正式從增量擴張，全面轉向存量提質的新時代。

這篇國家級的規劃，有很多信息量值得分析解讀。

其中，最值得關注的部分是推進老舊街區廠區改造提升板塊，這里明確說到了三大類物業設施：

1、改造提升老舊商業街區、生活街區。

規劃提出要完善功能布局，補齊基礎設施和公共服務短板，優化交通組織，提升公共空間品質，豐富文商旅體展等融合業態，創新沉浸式體驗等多元消費場景。

2、實施老舊交通樞紐與周邊街區一體化更新改造。

3、推動老舊廠區功能轉換。

規劃提出完善廠區及周邊配套設施，優化景觀環境，加強工業遺產保護利用，盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，植入新業態新功能，鼓勵以市場化方式推動老舊廠區改造提升。

從數量上看，新的5年規劃要在老舊街區廠區領域完成1500個改造提升項目，平均下來每年需要落地300個左右。如果按照單個項目下限投資2億，上限投資6億的投資規模來測算，這個市場總投資量將達到3000~9000億。

由此可見，這個近萬億的市場，將成為未來五年最確定的政策賽道與投資主線。

注意：這不是簡單的 “修修補補”，而是國家層面對城市發展模式的一次重塑，更是資本、產業、運營方必須抓住的時代級機遇。

01 告別棚改邏輯！這一次，規則徹底變了

還記得曾經的拆遷狂歡嗎？推土機一響、黃金萬兩，靠拆房、賣地、蓋樓拉動增長。

但這一輪城市更新，國家直接劃下死紅線，這輪更新的模式是：

嚴禁大拆大建、嚴禁房地產化、嚴禁面子工程；以留、改、提為主：保留風貌、改造設施、提升功能；從流程上看，是先做城市體檢、先消除安全隱患，再談更新升級；在總體模式上，是由政府引導、市場主導、多方共擔、自求平衡。

所以，相比之下，過去是 “政府全包、土地變現”的房地產模式；現在是 “民生打底、產業造血、運營為王”的新模式。

老舊街區不再是拆遷池，老舊廠區不再是廢棄地，它們要變成城市活力新節點、產業轉型新載體、現金流永續資產。

02 1500個片區，近萬億資金投向兩類項目，完成兩大使命

1、老舊街區更新：煙火氣 + 新消費，重塑城市生活封面

這部分的街區更新重點是聚焦建成超 20 年、設施老化、功能缺失的生活街區、商業老街和交通樞紐片區。

國家要求很明確，這類更新重點在四個方面：

• 保安全：危房整治、消防升級、管網改造

• 補配套：養老、托育、停車、慢行系統、一刻鐘生活圈

• 提風貌：保留肌理、守住文脈、拒絕千街一面

• 旺業態：文商旅體展融合、沉浸式消費、夜經濟、社區商業

所以，在這樣的更新要求下，它不是復古，而是老街區的價值重生。

2、老舊廠區更新：工業遺產 + 新經濟，喚醒城市沉睡產能

針對閑置低效廠房、倉庫、老工業區，國家也給出最清晰方向：

• 保遺產：廠房結構、工業風貌、歷史印記需要保留；

• 轉功能：原有的工業用地，轉換為科創、文創、辦公、文旅、公共服務功能；

• 活存量：不新增占地、不搞新增量開發；

• 強產業：植入數字經濟、孵化空間、總部辦公、體驗經濟等新型業態內容。

所以，如今的一片老廠區，在未來就是一個新產業生態圈。

03 政策對收益的硬核要求——能活下去，才配得上政策

在這次城市更新政策中，重點提到了一個全新的政策支持，那就是：

在老舊街區、老舊廠區、城中村、老舊小區四類城更項目，專項債資金可作為項目資本金，這就打破過去城更專項債只能做建設貸、不能入資本金的紅線。

從實操情況看，專項債里用于資本金的金額，不能超過項目總投資額 30%（試點地區資本金占比放寬至總投 50%）；剩余由社會資本和配套銀行貸款補齊。

相比之下，在十四五時期城更專項債嚴禁作為資本金，只能做項目建設資金，項目前期資本金全靠地方平臺自籌，十五五則直接松綁大幅降低項目落地門檻。

這種專項債作為啟動資金的做法，相當于給各地市嗷嗷待哺的項目輸入了一筆國家的資金血液。

但是，這數千億的資金不會大水漫灌，能拿到錢、能落地、能持續的項目，必須滿足一條鐵律：

這里的投資不靠財政兜底、不能以土地出讓和單一商品房銷售作為主要還款來源，而是要靠運營收益自我造血。

所以，在這種約束條件下，項目投資的收益模式成為了大家最關心的問題。

這里我梳理了三個重要條件：

1、專項債有硬門檻：收益覆蓋本息≥1.2倍，這是財政部不可突破的底線：

從具體項目的資金收益來源來看，又可以分為四種：

• 項目經營過程中的租金、停車、廣告、物業、商業運營等經營性現金流才算數；

• 項目中的土地出讓收益占比不得超過50%；

• 嚴禁政府兜底、保底收益、承諾回購；

• 純公益、無收益項目，一律排除在外。

2、堅持市場化底線，自負盈虧，長期穩定

對于老舊街區，政策提出允許連片打包，街區里口袋公園、養老托育、慢行道路等無收益公益配套，但必須依靠沿街商鋪、沉浸式商業、夜經濟等經營性業態收益跨板塊兜底平衡。

這就打破十四五單個子項目必須單獨自平衡的硬性限制，這是老舊街區申報專項債的關鍵政策依據。

對于老舊廠區，政策給予了5年過渡期紅利。

在這期間，可以不改變用地主體、不補繳地價款、按原工業用途計稅，這就大幅壓縮前期土地成本、抬升項目收益率，是廠區項目拉高IRR的核心政策紅利，全力提升項目收益；

而對于國開行、農發行配套長期政策性貸款和專項債配套融資，銀行風控統一要求城更項目全周期稅后IRR落在4.5%~6.5%區間，經營性現金流足額覆蓋本息與長期貸款，這屬于市場化落地硬性底線。

3、可以利用REITS機制退出投資

本輪《十五五城市更新規劃》明確：老舊工業遺存園區、歷史街區、存量社區商業正式納入公募REITs申報底層資產目錄。

相比十四五只有產業園、保障性租賃住房能上REIT，本輪新增城更街區、廠區賽道，打通項目資本退出路徑。

但是，這類項目要想要進入資本市場實現退出與增值，必須滿足：

• 連續3年以上穩定運營、凈現金流為正

• 現金分派率≥4%

• 出租率穩定、租金市場化、不依賴補貼

這意味著：能運營、能賺錢、能持續的項目，才是真正的頭部資產。

04 一個判斷：這不是工程賽道，是運營賽道

過去做城市更新，拼的是拿地、拆遷、開發、賣房；未來做城市更新，拼的是定位、招商、運營、現金流。

所以這一輪的老舊街區廠區的城市更新，只會搞建設的，會被淘汰；只會賺快錢的，會被排除；只有懂產業、懂消費、懂運營、懂資產盤活的專業團隊，才能吃下這數千億的蛋糕。

國家要的不是一錘子買賣，而是能養活城市、帶動就業、提升價值、永續經營的城市新底盤。

十五五15萬億城市更新大潮已起，老舊街區與老舊廠區這個數千億的細分賽道，不是短期風口，而是長期國策、底層賽道、資產范式。

它的核心邏輯早已寫定：

不留危房、不搞大建、不依賴土地、不靠財政兜底；以民生為底、以產業為核、以運營為王、以平衡為綱。

看懂這一輪規則，你就看懂了未來五年城市發展的最大主線，那就是：在存量時代，運營制勝；城市更新，長期為王。

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