撰文| 劉虎 張夢云

春夏之交，陜西省西咸新區秦漢新城的原野上，殘存的果樹在風中搖曳。對于香港老牌上市公司香港南華集團控股有限公司（下稱南華集團）而言，這里曾是其打造的現代農業“夢工廠”，如今卻成了項目投資的“滑鐵盧”。

十余年前，南華集團響應當地政府招商引資號召，成立陜西泰添農林發展有限公司（下稱泰添公司），流轉了超過1.6萬畝農地。然而，隨著國家級新區——西咸新區的規劃落地，上述土地被納入了城市化的版圖。在西咸新區大規模擴張的浪潮中，該公司8000余畝果園在未獲任何補償的情況下被清退和收儲，至今仍有4400余畝土地征而未賠。

占用南華集團流轉農地建設的咸陽機場T5航站樓。張夢云攝

南華集團認為，該公司作為上市公司，在該項目中投入和損失巨大，當地政府按照農民青苗費標準對企業進行補償，既不合理也不合法。圍繞補償標準、征占程序、賠償數額等問題，南華集團累計派員與地方政府協調逾百次，但始終未取得實質性進展。

在西咸新區高樓迭起、開發商拿地開工之時，南華集團曾經規模逾萬畝的果園，如今只剩1500余畝碎片散落各處。那些掛果期的蘋果樹與葡萄藤，連同超過2億元的投資，已深埋于關中的黃土之下。

01

流轉農地1.6萬余畝，累計投資超2億元

故事的起點要追溯到2008年。彼時，為了發展高效農業，咸陽市渭城區政府（現屬西咸新區管轄范圍）向南華集團拋出了橄欖枝，后者通過招商引資落地關中。同年9月，泰添公司成立，注冊資本1600萬港元，成為咸陽市第一家大型農業投資公司。

南華集團歷史悠久，1987年在香港聯交所主板上市，集團及其附屬公司的業務網絡覆蓋中國內地、香港、澳門及海外地區，業務橫跨貿易及制造、物業投資及發展、農林業務三大板塊。

2009年3月24日，南華集團屬下騰發投資有限公司作為乙方，與甲方咸陽市渭城區政府簽訂《合作框架協議》，約定由該公司作為投資經營主體，在咸陽市渭城區機場周邊的周陵鎮、底張鎮、窯店鎮、正陽鎮等鄉鎮建設“現代農業綜合開發示范基地”項目。

雙方約定，渭城區政府將其所屬地區大約3萬畝耕地經營權，流轉承包給乙方進行項目經營。乙方計劃5年內投資總額約1.5億元，主要用于基地內土地流轉、蘋果、葡萄等水果的種植和生產條件的改善，以及發展生態農業、旅游觀光等產業。

合作框架協議。受訪者提供

按照協議約定，乙方土地流轉承包期限為30年，到期后同等情況下再續約20年。甲方將該項目確定為重大項目，給予重點支持，除提供必要基礎設施和政府職能服務外，還承諾積極為乙方協調、爭取各級優惠政策和支持。雙方還約定，不履行該協議應承擔違約責任。

同年12月3日，雙方又簽訂《補充協議》，將原《合作框架協議》約定的流轉耕地總面積約3萬畝調整為約5萬畝，將投資總額約1.5億元調整為約5億元。

隨后，泰添公司累計流轉農地1.6萬余畝，并進行了大規模生產投入，將大片耕地改造為高標準果園。至項目穩步推進階段，投入的資金已形成規模化優質果園，且絕大部分果樹已進入掛果期。

“當時政府很支持，我們也是按最高標準投入的。”南華集團中國區一位高管稱，從2009年至2025年6月，企業累計凈投入加上融資成本和預期收益，賬面總價值超過2億元。

然而，一紙紅頭文件徹底改變了這一切的走向。

02

決策翻云覆雨，8000余畝果園沒了

2010年5月，咸陽市涇渭新區管委會向咸陽市政府提交由時任管委會主任楊占文簽發的《關于制止渭城區在涇渭新區規劃范圍內實施土地流轉項目的緊急報告》（下稱《緊急報告》），請求市政府責令渭城區立即停止土地流轉項目，并對既成事實的土地流轉行為進行整改。

《緊急報告》。受訪者提供

彼時，涇渭新區管委會彼時隸屬于咸陽市管理。此后，隨著西咸新區的設立和體制調整，該區域的管理權限經歷了多次變更。

公開信息顯示，2010年2月至2011年6月?，楊占文任咸陽市?涇渭新區黨工委副書記、管委會主任?，同時兼任?陜西省推進西咸新區建設工作委員會辦公室副主任?，參與了西咸新區早期推進工作。2011年6月起，隨著西咸新區的正式開發，他轉任西咸新區黨工委委員、管委會副主任，并出任秦漢新城黨工委書記、管委會主任，全面主持秦漢新城的工作。

《緊急報告》叫停土地流轉的理由是，泰添公司等企業的項目“會對涇渭新區總體規劃和產業布局規劃的實施造成嚴重影響。特別是在涇渭新區秦漢歷史文化聚集區內實施大面積的土地流轉項目，將給咸陽宮國家遺址公園項目造成巨大的障礙，同時也將極大地增加該項目的建設成本”。

“這份《緊急報告》明確要求終止我公司正在推進的土地流轉工作，并對已流轉農地進行清退。”泰添公司向有關部門反映稱，在未簽訂任何解除協議、未獲得任何違約賠償、正常經營的果園未得到分文補償的情況下，該公司被剝奪了對8000余畝果園地的經營控制權。“上述土地隨后被收儲至西咸新區包括秦漢新城在內的四個新城名下，導致企業投入的巨額成本付諸東流。”

西咸新區管委會。張夢云攝

在泰添公司看來，這次清退和收儲行為既沒有履行合法的土地征收程序，也沒有經過協商和補償。企業以“配合國家建設”為由交出了自己最核心的農業資產，換來的卻是多年的拉鋸與等待。

03

4400余畝土地征而未賠，企業血虧

2010年的清退并非終點。此后數年間，隨著西咸新區建設的推進，泰添公司剩余的土地持續面臨被征占的壓力。

泰添公司稱，在被清退和收儲8000余畝土地之后，西咸新區相關部門對該公司名下土地展開了大規模、不間斷的征用，而且所有征地均未事先與企業達成一致或簽訂補償協議。“部分土地征收既不給予企業補償，也不是為了公益事業，而是賣給開發商牟取暴利。”

據統計，泰添公司此后又被征占土地6800余畝，其中已賠付結算2400余畝，未獲賠付4400余畝。加上此前被清退的8000余畝果園，企業累計凈投入超過2億元的農地資產，實際處于“征而不賠”或“占而未補”的狀態。

已賠付結算的2400余畝土地，補償款僅約972萬元，均價僅為4001元/畝。這一標準遠低于正常市場水平，也明顯低于企業實際投入成本。”泰添公司相關負責人以集團在廣州市增城區的荔枝種植項目為參照，當地政府征地前主動協商，給出的果樹補償標準為5.4萬元/畝，是陜西補償價格的十余倍。

更大的問題是尚未賠付的部分。泰添公司已被征用但未獲任何補償的土地面積為4400余畝，分布于秦漢新城和空港新城的五個街道。“我們招商引資進來投入了真金白銀，果樹剛進入掛果期就被收走了，連個正式的補償協議都沒簽。

秦漢新城管委會（上圖）和空港新城管委會（下圖）。張夢云攝

該負責人稱，目前泰添公司在西咸新區尚留存剩余農地1500余畝，但這些土地碎片化明顯，相關基礎設施被損毀，無法開展連片規模化生產經營。而且這些僅存的土地亦位于空港新城、秦漢新城的規劃范圍之內，未來走向仍不明朗。

“為維護社會穩定，我公司仍按合同約定持續繳納土地流轉租金。”泰添公司認為，政府征地沒有任何補償，企業還要一直支付土地租金，于法于理不容。

04

征地過程中的各種違規操作

泰添公司提供的資料顯示，當地政府在征地過程中還存在多種違規操作，涵蓋“以租代征”“補償漏項”“少征多用”“程序違規”等類型，呈現出系統性問題而非個案。

一是以租代征。2013年4月，北杜鎮以修渠名義占地，以租賃名義回避正式征地程序，屬于典型的以租代征行為。2010年11月，正陽鎮白廟村村委會占用土地，同樣采用租賃代替征收方式，規避法定補償標準。

二是補償漏項。秦漢周陵趙家村的油氣管道改遷工程，企業雖收到了果樹賠償，但對照政策，缺失了臨時用地補償、復墾費以及最關鍵的限制開發補償（管道安全距離內土地長期無法利用的損失）。類似情況也出現在許趙村的高壓線塔項目中，施工通道、作業區域等“隱形占地”往往被忽略不計。

秦漢新城土地儲備中心。張夢云攝

三是少征多用。比如機場高速擴建征地項目，實際使用面積遠超口頭通知面積。

四是程序違規。在秦漢新城東大寨區域，泰添公司于2016年至2019年間投資將蘋果園升級改造為有機葡萄園，然而隨著2018年寶能汽車產業園建設征地啟動，葡萄園建設被迫終止，至今該項目既無任何土地征收手續，也未獲得任何補償。

泰添公司稱，西咸新區各新城自行制定征遷補償標準，存在“既當裁判員，又當運動員”的不合理情形，所制定的果園地補償標準遠不足以覆蓋企業實際損失。此外，部分未辦理合法征遷手續的果園地，被直接出讓給開發商以獲取收益。

05

十余年協調百余次，征地補償至今未付

“我們每年都在虧——租金照交，樹被挖了沒人賠，剩下的地也沒法種，企業損失還在不斷擴大。”泰添公司相關負責人稱，多年來，南華集團累計派員協調逾百次，多次通過書面報告、專題會議、當面溝通等方式，向空港新城管委會、秦漢新城管委會及上級部門反映訴求，要求依法解決遺留問題，僅差旅費用便已數額驚人，但始終未取得實質性進展。

政企雙方爭議的焦點，是土地價值評估和補償標準界定。

首先，補償標準不一樣。

“政府征收我公司土地，不協商、不通知、不補償，硬套農民青苗費補償，造成企業投資巨額虧損。”泰添公司認為，該公司是規模化農業企業，不是普通農戶，前期投入大，回報周期長，按農戶青苗標準補償，無法覆蓋企業在長周期投入、融資成本、管理投入、品牌建設等方面的實際損失，希望按企業實際投入與損失來定，已征土地補償標準不低于4.5萬元/畝。而當地政府堅持按統一政策只補地面附著物，認為企業訴求超出標準。

占用企業流轉農地建設的寶能汽車產業園。張夢云攝

其次，補償范圍不一樣。

泰添公司主張，除了地上果樹設施，還應包含前期投入、停產損失、員工安置、剩余租期預期收益，以及現在已經沒法經營的碎片化剩余土地一并回收補償。而當地政府只同意補償地面附著物，不承擔經營損失和預期收益。

再次，程序與責任認定不一樣。

泰添公司認為當地政府存在未先補償就征收、協商多年拖延未解決的問題，應承擔相應責任。當地政府認為征收流程合規，補償款已撥付到位，是企業未領取，不存在違規違約。

2019年，泰添公司致函時任西咸新區秦漢新城管委會主任楊占文稱，其巨大投入因政府征地造成巨額損失，政府不按實際情況給予補償，作為上市公司無法向股民交代。“西咸新區建設發展需要企業犧牲長遠預期收益，也希望政府合情合理解決企業的損失。”

楊占文在該函件上批示要求，南華集團“征地后的遺留問題一定要處理好，防止在外界對管委會造成不良影響”。

此后，南華集團方面多次派員與當地政府有關部門協商，但問題仍然沒有得到解決。

2025年8月25日，西咸新區自然資源和規劃局在《信訪事項處理意見書》中回應稱，泰添公司在秦漢新城和空港新城確實流轉了大量土地，并因寶雞峽渠道遷改、恒大童世界、機場城際鐵路等項目被征收。秦漢新城與空港新城在泰添公司流轉土地的征地補償工作中，均依照相關政策規定執行，泰添公司補償訴求過高，不符合地面附著物據實補償的原則。南華集團提出的有關訴求，秦漢新城和空港新城將指派專人負責對接，與泰添公司就具體補償事宜展開溝通。

隨后，此事又沒了下文。2025年11月至12月，泰添公司又連續向秦漢新城管委會發函。

2026年1月，陜西省商務廳就此事致函西安市投資合作局，建議由該局牽頭，商請有關部門組織多方座談會協商，推動問題解決。這意味著，這起土地補償糾紛已引起更高層面的關注。

占用企業流轉農地建設的恒大童世界項目（上圖）和其它房地產項目（下圖）。張夢云攝

“我公司多次致函西咸新區相關領導，要求協商解決，都石沉大海。”泰添公司稱，陜西省商務廳、港澳辦多次與之溝通協調，相關領導亦拒不出面協商。

這場曠日持久的糾紛，也對南華集團的經營造成了負面影響。筆者查閱南華集團公開財報發現，2025年上半年，集團農林業務板塊錄得經營虧損約1090萬港元，較上年同期顯著擴大。在集團的業務版圖中，農林業務被明確定位為非核心且持續虧損的板塊，正處于收縮或剝離進程中。