買了個“不存在的家”：西安男子購房13年，34層變32層，勝訴卻難退款

“合同上白紙黑字寫著34層，可等到交房那天，我站在樓下數了一遍又一遍，樓只建到了32層。我的家，在物理空間上直接‘蒸發’了。”

2026年6月，陜西寶雞人沈先生（化名）攥著一紙勝訴的仲裁調解書，站在西安市中級人民法院的門口，滿臉無奈。距離他2013年在西安買下那套“空中樓閣”已經過去了整整13年。從滿懷期待到維權無門，沈先生的遭遇不僅是個人的悲劇，更揭開了部分城改項目與預售制度下購房者維權的艱難現實。

一紙合同，買到了“不存在的樓層”

時間回溯到2013年2月，當時在北京工作的沈先生打算回西安老家買房安家。經親戚介紹，他看中了西安市三橋街道賀家村的一個城中村改造項目——“加貝花園”。

盡管當時該項目“五證不全”，但售樓部工作人員信誓旦旦地向他保證：“證件以后肯定會補全，絕對能辦下房產證。”抱著對未來的憧憬，沈先生當天便交納了1萬元定金，次日又補交了10萬余元，共計11.77萬元的首付款。雙方簽訂的《房屋買賣合同》明確約定：沈先生購買的是12幢B單元34層3401號房，建筑面積88.92平方米，交房日期為2015年5月3日前。

然而，交房日過后，工地卻陷入了時建時停的僵局。直到2017年夏天，沈先生才接到開發商的交房通知。可當他趕到西安時，卻被告知一個晴天霹靂般的消息：12號樓只建設到了32層，根本就沒有34層。

面對這“縮水”的樓層，開發商起初提出了解決方案：要么申請退款，要么改合同換成32層的房子。考慮到這幾年西安房價已經大幅上漲，沈先生不想退款，便決定換房。然而，就在他春節后籌錢準備辦理換房手續時，開發商卻變卦了：“32層的房子已經賣完了，沒有了。”

維權拉鋸戰：贏了官司，輸了時間

換房無望，沈先生只能無奈選擇退款。但這一退，就陷入了漫長的“拖字訣”。

從2018年春節開始，沈先生每隔兩三個月就催問一次，得到的回復永遠是冷冰冰的“沒有錢，再等等”。在長達數年的拉鋸中，開發商僅在2020年和2022年分別退還了2萬元和5萬元。原本11.77萬元的首付款，在扣掉已退的7萬元后，仍有近5萬元本金，以及長達十余年的資金占用利息和違約金未能追回。

為了討回公道，沈先生向西安仲裁委員會申請了仲裁。2022年6月，在仲裁庭的主持下，雙方達成調解協議：開發商需在6月28日前支付沈先生購房首付款、利息共計74785元，并承擔仲裁費。若逾期履行，還需支付47056元的違約金。

手握具有法律效力的調解書，沈先生以為終于能拿回血汗錢。然而，直到約定的最后期限，開發商依然分文未付。沈先生隨即向西安市中級人民法院申請強制執行。

執行困局：空殼公司與“無財產”可執行

法院立案執行后，通過網絡查控系統對被執行人“西安市賀家村城中村改造有限責任公司”進行了全面調查。調查結果令人絕望：該公司名下既無存款，也無房產、車輛或股票等可供執行的財產。

最終，法院只能依法裁定終結本次執行程序。雖然法官告知沈先生，只要未來發現該公司有任何財產，隨時可以申請恢復執行，但這對于急需資金回籠的沈先生來說，無異于望梅止渴。

更令沈先生感到荒誕的是，當記者介入調查時，該公司的現任法定代表人卻表示，“加貝花園”項目并非他們公司開發，而是其他公司借用資質進行的開發。這一“借殼開發”的說辭，讓本就復雜的維權之路更加撲朔迷離。

輿論熱議：預售風險與監管之問

沈先生的遭遇經媒體報道后，迅速引發了社會的廣泛熱議。網友們紛紛感嘆：“買了個不存在的房子，打贏了拿不到錢的官司，普通人買房的坑太深了。”

這起事件暴露出多個亟待解決的現實問題：

首先是城改項目與“小產權房”的合規風險。據知情人士透露，該樓棟之所以只建到32層，是因為屬于手續不全的小產權房，蓋到32層后被相關部門叫停。既然規劃手續不全，為何當初能順利開盤售賣？監管部門在項目違規建設初期是否知情？

其次是“借資質開發”背后的責任逃避。開發商以“掛靠”“借資質”為由推卸責任，導致購房者面對的是一個沒有償還能力的“空殼公司”。這種行業潛規則，讓購房者在維權時往往找不到真正的責任主體。

最后是執行難的司法困境。仲裁贏了、法院判了，卻因為開發商名下無財產而淪為“法律白條”。當違約成本極低，而購房者的維權成本極高時，如何保障司法判決的落地，成為擺在監管部門面前的一道難題。

截至目前，沈先生唯一的希望，寄托在開發商口中那個“準備轉讓變現的地塊”上。但這虛無縹緲的承諾何時能兌現，依然是一個未知數。沈先生的經歷警示著每一位購房者：在利益交織的房產市場，看清風險，遠比看清房價更重要。