北京
文/上海進深 嚴明會
時隔兩年，萬科又在上海出手了。
6月2日，上海市寶山區規劃和自然資源局發布了一則協議出讓結果公告，寶山區BSP0-0401單元08-06地塊正式完成出讓。
拿地方是上海宜為興置業發展有限公司，成交總價19.3868億元，折合樓面價約23642元/㎡。
穿透股權，這家公司背后站著的，正是萬科聯合體與楊行鎮經濟聯合社。萬科在其中的持股比例約25.5%。
該地塊早在5月1日就進行了協議出讓公示，截止日為5月20日。
雖然結果過了十多天才披露，但最終歸屬并沒有太大懸念。
這是萬科繼2023年拿下05-02地塊、2024年拿下YH-B-1-01-06地塊之后，在楊行老集鎮舊改范圍內拿下的第三宗住宅用地。
持續深耕的路徑，已經十分清晰。
嘗到甜頭
08-06地塊位于楊行鎮老集鎮范圍，出讓面積3.28公頃，容積率2.5，規劃建筑面積約8.2萬平方米。
從位置來看，地塊最大的優勢是交通。
項目距離地鐵1號線富錦路站不足500米，屬于真正意義上的軌交盤。對于北上海剛需及改善客群而言，1號線始終具備較強吸引力。
出讓條件相對友好。
沒有設置中小套型比例要求，僅需按照綠色民用建筑一星級標準建設，并配建生活垃圾房、裝修垃圾房等基礎公共設施。
這意味著未來在產品規劃上擁有更大的發揮空間，無論是改善型大戶型，還是差異化產品組合，都少了不少限制。
周邊市場也已經給出了明確的價格參考。
地塊北側緊鄰四季都會·青藤里，該盤最后一批房源在2024年5月中旬開盤，高層備案均價約5萬/㎡，疊排約6.2萬/㎡，聯排約7.3萬/㎡，目前已經是尾盤狀態。
地塊東南方向約2公里處的四季隱秀，在去年入市。高層售價5.25萬-5.45萬/㎡，疊排6.3萬-6.4萬/㎡，累計去化超過八成。
對于開發商而言，最舒服的拿地方式從來不是賭未來，而是復制成功經驗。而楊行，恰恰已經被萬科驗證過。
從容加倉
市場普遍認為，08-06地塊大概率將作為“四季都會”第八期進行開發。
自2019年參與楊行城中村改造以來，萬科聯合體持續以“四季都會”品牌推進開發。整個項目開發規模也從最初約90萬平方米擴展至約200萬平方米，成為北上海少有的大體量連片開發項目。
支撐萬科補倉的核心原因，還是四季都會·青藤里和四季隱秀兩個項目不錯的銷售表現。
萬科在楊行的布局早已超越單個項目的開發邏輯。
隨著項目持續推進，“四季都會”已經成為區域內最具辨識度的住宅品牌之一。
前期配套投入不斷被攤薄，區域認知持續強化，項目對板塊的話語權也在不斷提升。
這種品牌效應和規模效應，遠比單宗地塊的利潤更有價值。
八期會推出什么產品？價格體系是否會繼續上探？市場熱度能否延續前幾期的表現？
這些問題還有待時間給出答案。
但至少從這次拿地來看，萬科并沒有放棄上海。并且，它還在繼續下注熟悉的板塊。
不過，值得注意的是，地塊南側的17A-02地塊此前在2025年11月就已經上架協議出讓，至今未公布成交結果。
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