在全國(guó)多地密集落地樓市以舊換新政策的背景下，繼落地全市首例國(guó)企主導(dǎo)的住房以舊換新實(shí)施方案后，廣州南沙再出樓市調(diào)控新政。

6月2日，廣州南沙正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)南沙區(qū)房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱“南十條”)，從以舊換新、現(xiàn)房銷售、購(gòu)房入學(xué)、保障房收儲(chǔ)、存量盤(pán)活、好房子建設(shè)、15分鐘生活圈建設(shè)、市場(chǎng)化安置、一站式政務(wù)指引、風(fēng)險(xiǎn)防范等十個(gè)方面，疏通住房置換鏈條，同時(shí)依托區(qū)屬國(guó)企平臺(tái)探索舊房收儲(chǔ)、改造、租賃、流轉(zhuǎn)全周期（883436）運(yùn)營(yíng)模式，打造區(qū)域樓市去庫(kù)存、活存量、優(yōu)供給的差異化發(fā)展路徑。

以舊換新最高補(bǔ)貼17萬(wàn)元

當(dāng)前房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)正處于從增量開(kāi)發(fā)到存量提質(zhì)的轉(zhuǎn)型階段，供需結(jié)構(gòu)失衡、置換循環(huán)不暢，已成為區(qū)域樓市發(fā)展的核心痛點(diǎn)。廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前市場(chǎng)改善型需求和剛性需求均客觀存在，核心癥結(jié)在于“循環(huán)不起來(lái)”，因此，政府通過(guò)政策干預(yù)修復(fù)市場(chǎng)循環(huán)動(dòng)力，是當(dāng)前樓市轉(zhuǎn)型的重要之舉。

今年以來(lái)，全國(guó)超130個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)住房以舊換新專項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，聚焦打通居民住房置換通道、盤(pán)活樓市存量資源。

南沙區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)陳榮毅介紹，此次出臺(tái)的“南十條”與“穗八條”聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)，旨在進(jìn)一步暢通住房置換鏈條、優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)、盤(pán)活存量資產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)（881153）與城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、民生保障深度協(xié)同、良性循環(huán)。

“南十條”規(guī)定，2026年1月1日至2027年6月30日，參與南沙區(qū)住房以舊換新的居民個(gè)人，可按所購(gòu)新建商品住宅購(gòu)房款總額的1%獲得專項(xiàng)補(bǔ)貼，單套最高2萬(wàn)元，補(bǔ)貼總額3000萬(wàn)元，用完即止。

值得注意的是，與廣州市“賣舊買新”按貸款總額1%補(bǔ)貼、最高3萬(wàn)元不同，南沙按購(gòu)房總價(jià)進(jìn)行補(bǔ)貼，全款、低貸款購(gòu)房者均可受益，購(gòu)買200萬(wàn)元新房即可拿滿補(bǔ)貼。市、區(qū)兩項(xiàng)補(bǔ)貼可以疊加，并與南沙區(qū)新引進(jìn)人才生活補(bǔ)貼等政策合并享受，符合條件的青年人才最高可獲得17萬(wàn)元補(bǔ)貼，這一政策利好進(jìn)一步凸顯了南沙的置業(yè)優(yōu)勢(shì)。

在置換模式上，由開(kāi)發(fā)商或其指定單位直接收購(gòu)舊房，省去中介掛牌、自主售賣等繁瑣流程，居民僅需與開(kāi)發(fā)商談定價(jià)格、補(bǔ)齊房款差價(jià)即可一站式置換新房。

為激活樓市需求，南沙將教育配套賦能作為重要抓手。自2025年起，南沙常態(tài)化實(shí)施“購(gòu)房入學(xué)”，非本區(qū)戶籍人員購(gòu)買新建商品住宅完成網(wǎng)簽，即可由教育部門(mén)統(tǒng)籌安排義務(wù)教育階段起始年級(jí)區(qū)屬公辦學(xué)位(含政府購(gòu)買的民辦學(xué)校學(xué)位)。

陳榮毅透露，今年將有條件探索購(gòu)買商辦物業(yè)入學(xué)，有效解決購(gòu)房者子女入學(xué)的痛點(diǎn)。

商辦物業(yè)與入學(xué)資格的關(guān)聯(lián)，本質(zhì)上是對(duì)非住宅類資產(chǎn)持有者教育權(quán)益的延伸覆蓋，有望進(jìn)一步降低在南沙安家的門(mén)檻，實(shí)現(xiàn)住房與教育資源的有效銜接。不過(guò)，此前南沙已發(fā)布2025年學(xué)位預(yù)警，部分公辦小學(xué)學(xué)位供給緊張，商辦物業(yè)入學(xué)的落地方式、學(xué)位分配機(jī)制以及公辦學(xué)位承載能力之間的平衡，仍有待進(jìn)一步細(xì)化。

在國(guó)家“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的調(diào)控新思路下，南沙同步優(yōu)化征地安置方式。“南十條”明確，未來(lái)三年內(nèi)，對(duì)于征收項(xiàng)目，原則上不再統(tǒng)籌新建安置房源，依托房票安置、收購(gòu)存量商品房等市場(chǎng)化方式解決安置需求，助力商品房去庫(kù)存。

目前，南沙樓市存量去化成效已逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，房票網(wǎng)簽面積超3000平方米，預(yù)計(jì)第二季度網(wǎng)簽量達(dá)4500平方米，加速釋放市場(chǎng)化安置紅利。截至目前，南沙已累計(jì)采購(gòu)544套、總面積7萬(wàn)平方米的商品房用于征收安置，累計(jì)發(fā)放6.38億元房票額度，已有約120套房票房源完成網(wǎng)簽。

分管房地產(chǎn)（881153）業(yè)務(wù)的南沙區(qū)住建局副局長(zhǎng)周炯介紹，上述房票可在廣州全域使用。南沙同步搭建了“房源超市”，整合了區(qū)域內(nèi)24個(gè)項(xiàng)目的1997套在售房源。居民若選購(gòu)“房源超市”的房源，還可額外享受約11%、單價(jià)約1300元/平方米的政策激勵(lì)。同時(shí)，城市更新領(lǐng)域同步推行“以購(gòu)代建”模式，各鎮(zhèn)街及改造主體已累計(jì)采購(gòu)1904套、總面積22萬(wàn)平方米的存量商品房作為安置房源，持續(xù)盤(pán)活市場(chǎng)存量資產(chǎn)。房企向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型

“南十條”的落地，為南沙房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)規(guī)范化、高質(zhì)量發(fā)展提供了制度框架。在此之前，南沙區(qū)屬國(guó)企南沙開(kāi)建集團(tuán)已率先落地全市首個(gè)國(guó)企主導(dǎo)的以舊換新先行試點(diǎn)，為“南十條”落地提供實(shí)踐樣本。

據(jù)了解，南沙開(kāi)建集團(tuán)以舊換新首批試點(diǎn)收購(gòu)存量房總額度達(dá)30億元，收購(gòu)范圍覆蓋廣州市內(nèi)符合條件的存量住宅，業(yè)主可一站式置換該集團(tuán)旗下8個(gè)在售新房項(xiàng)目的房源。收舊主體為其全資子公司廣州南沙開(kāi)建住房租賃發(fā)展投資有限公司。

南沙開(kāi)建集團(tuán)董事長(zhǎng)葉鎮(zhèn)慧表示，與傳統(tǒng)“中介代賣”不同，本次國(guó)企主導(dǎo)的以舊換新突出國(guó)有平臺(tái)信用優(yōu)勢(shì)，通過(guò)直接收購(gòu)等方式，有效規(guī)避個(gè)人交易、中介交易中的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，保障置換流程穩(wěn)定可控。

同時(shí)，舊房收購(gòu)范圍較為多元，覆蓋符合條件的住宅及部分具有運(yùn)營(yíng)價(jià)值的資產(chǎn)，并積極探索更廣區(qū)域內(nèi)的置換需求導(dǎo)入南沙的可行路徑。

南沙開(kāi)建集團(tuán)董事長(zhǎng)顧問(wèn)宋榮介紹，國(guó)企收儲(chǔ)的舊房將統(tǒng)一實(shí)施微改造、品質(zhì)升級(jí)，改造完成后作為長(zhǎng)租公寓對(duì)外運(yùn)營(yíng)。舊房收購(gòu)資金對(duì)應(yīng)30年長(zhǎng)期貸款，以長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益覆蓋財(cái)務(wù)成本，擇機(jī)出售部分資產(chǎn)回籠本金，形成“買-租-賣-再買”的可持續(xù)循環(huán)。

這種運(yùn)營(yíng)模式打破傳統(tǒng)樓市“賣一買一”的短期交易邏輯，通過(guò)國(guó)有平臺(tái)參與，打通舊房收購(gòu)、新房銷售、租賃運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤(pán)活等環(huán)節(jié)，形成多方受益的住房循環(huán)機(jī)制。對(duì)居民而言，舊房收購(gòu)款可直接抵扣新房購(gòu)房款，大幅縮短置換周期（883436）、降低置換成本；對(duì)市場(chǎng)而言，有效激活改善型住房需求，推動(dòng)新房、二手房和租賃市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)；對(duì)城市發(fā)展而言，也有利于帶動(dòng)裝修、家電、家具等配套消費(fèi)（883434），推動(dòng)房地產(chǎn)（881153）上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

試點(diǎn)落地以來(lái)，南沙開(kāi)建集團(tuán)已接收?qǐng)?bào)名約400組，完成置換64戶，涉及舊房24套、新房36套，舊房評(píng)估總金額及新房成交總金額已達(dá)1.3億元。

當(dāng)前多數(shù)城市收舊范圍仍限定在本市域內(nèi)。宋榮透露，后續(xù)試點(diǎn)規(guī)模有望擴(kuò)大至100億元至300億元，收儲(chǔ)范圍將逐步拓展至深圳、中山等大灣區(qū)核心城市。

李宇嘉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)（881153）行業(yè)已告別增量開(kāi)發(fā)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商從開(kāi)發(fā)銷售主體向城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，是行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的必然趨勢(shì)。

“收儲(chǔ)回來(lái)的房屋如何運(yùn)營(yíng)，考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。市場(chǎng)化企業(yè)在探索存量運(yùn)營(yíng)模式時(shí)，往往會(huì)更多考慮盈利和短期資金回報(bào)，南沙區(qū)屬國(guó)企以國(guó)資力量探索可持續(xù)的存量盤(pán)活路徑，其探索形成的成熟模式，將為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供可參考的示范樣本。”李宇嘉表示。