天津
天津有一些新房的定價邏輯，不科學。
有“金礦”，也有“暗礁”……
| 新房限價，價差拉不開
天津的新房限價政策（備案價調整幅度不能超過10%），確定已執行！
而且非常嚴格，如果降幅超10%，網簽根本過不了。
有房企透露，之前報了好幾輪都沒被批準。
最意外的是，價格浮動的對比并不是以樓棟為單位，而是按品類分：
洋房跟洋房比，高層跟高層，別墅跟別墅比，各論各的。
這就產生一個讓人哭笑不得的局面：
如果先開好位置的樓座，比如2萬/平米，后續再開臨街、擋光、有硬傷的差樓座，按規定最多只能降到1.8萬/平米。
但這點差價，可能磨平不了居住體驗的天壤之別，更別談性價比了。
反過來，如果首開先賣差位置呢？那后面的好樓座，本來就要漲價，這是正常定價。
事實上，限價政策的本質是限跌，而不是限漲。
所以，即便等后面加推位置一般的房子，也便宜不了多少。
如果一個樓盤首開就推出好位置房源，也就能確定這個樓盤的價格更“剛性”。
限價政策已經框定，后面再加推不具備大幅降價的條件，只是樓棟位置帶來的正常價格浮動而已。
| 房價是由“搶”決定的
同一社區，單價賣得最貴的，一定是最好的房源嗎？
還真不一定！
有些房子的定價，不看“質素”，看“熱度”。
也許不是樓王、不是硬件配置最高的，但只要想買的人多，房企就敢把價格拉上去。
比如中海凌云源鏡，洋房特惠3萬2，小高層3萬4，能代表小高層比洋房好嗎？
肯定是洋房出房率更高、占有景觀資源更多。
就因為小高層面積小，總價低，買的人多，把供需關系頂了上去。
這就是定價的玄學：價格不見得是價值的標尺。
房企都是“按需定價”，不是“按質論價”。
開玩笑的說，如果大家排卡時都“不說實話”，最后的房價或許是另一個新版本了。
沒有什么科學算法，簡單粗暴的供需關系而已。
房價本質就是博弈與平衡，是交易的藝術。
| 高層“橄欖形”定價，可能有隱形紅利
高層“橄欖形”定價，是普遍現象。
行業慣性思維是：中間段定價貴，低區和高區便宜。
但在市中心或占據稀缺自然資源，“橄欖形”定價就相當不科學。
“欲窮千里目，更上一層樓”，房價也應該“更上一層樓”。
越高越貴，城市視野也是有價值的呀。
就拿天津金茂府來說，高層的高區明明能遠觀河景以及老城廂的繁華，視野價值拉滿，是整棟樓的靈魂所在。
但在定價上，高區并不是最貴的，妥妥把最好的視野資源，賣成了普惠價。
這是“認知紅利”，只有懂行的人才能看出高區的“性價比倒掛”。
再比如體北金茂府，擁有湖景資源，北向能欣賞天塔和水上公園，原來也是“橄欖型”定價，現在改成了“階梯定價”，越高越貴。
絕大多數城市，尤其是一線城市，景觀是最硬核的定價標尺。
“能看到什么”直接決定房子值多少錢。
核心區有自然資源的房子，頂層都是最貴的。
上海這種復式的頂層，總價都得上億。
像湯臣一品，低區看不到江的單價20多萬，高區視野無敵的將近40萬，價差能拉到快一倍。
深圳的深圳灣一號，高區海景大平層單價輕松賣到30萬，低區只在18萬左右。
廣州珠江新城的僑鑫匯悅臺，一線江景頂復總價能頂兩套低區平層。
天津在這方面的定價體系，還沒跟上腳步。
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