北京
文/廣州進深 嚴明會
果然，廣州老黃埔的英廣瑧榮府，還是給了市場莫大的震撼。
這個曾經一度傳出要賣7萬 /㎡的新晉豪宅，最后只開出了“3字頭”的單價，著實令人大跌眼鏡。
可能有網友不禁要問：
“啥豪宅啊，這么便宜？”
“這么便宜，還是豪宅嗎？”
就項目本身而言，它的確是按照豪宅水準來打造的。
200㎡ 的高端改善大平層，據說看過實體樣板房的都說好。
至于為啥賣這個價格，進深君覺得：
一方面，有了前車之鑒，開發商英廣集團學“聰明”了。
另一方面，即使是豪宅，也不得不向市場低頭。
01
英廣瑧榮府位于老黃埔板塊，地段是沒得說的。
板塊內在售樓盤不少，但大多以剛需、剛改定位為主，豪宅盤則較為稀缺。
這也使得，英廣瑧榮府從冒頭起就備受矚目。
加上英廣集團，向來在廣州豪宅市場有口皆碑，其開發的天麟府·瑧林、英廣瑧尚等樓盤項目，皆是區域標桿。
而同樣延續了豪宅基因的英廣瑧榮府，自然也不會差到哪兒去。
項目由漢森伯盛國際設計集團操刀；香港室內裝潢教父梁志天設計團隊，擔任室內設計；日本國寶級東方園林大師小林政彥，規劃園林設計。
單看這個設計天團，就可知項目不一般。
實景圖也很驚艷，弧形玻璃外立面，品質感拉滿。
與周邊的二手小區一比，大有“鶴立雞群”之感。
早在去年10月，項目主體結構就已封頂。
然而，英廣集團似乎并不著急賣，而是等了半年才正式亮相。
為什么？
因為它在觀望。
作為板塊內稀有的豪宅大平層，具體要賣什么價，這是個值得深思的問題。
實際上，同處老黃埔的另一個豪宅盤——中交四航·珠江春，已經給了它答案。
中交四航·珠江春于2025年1月開盤。
首開價4.5-7.1萬元/㎡，總價590-1310萬元，一舉打破了老黃埔的房價天花板。
據官方披露，開盤當天，勁銷10個億。
但由于定價太高，項目后期去化并不理想。
開盤半年，中交四航·珠江春就搞起了特價，推出一批工抵房源，單價3.9萬元/㎡起，引起了不小的關注。
目前，項目最新成交在“4字頭”。
大概是看到了這種情形，于是，英廣集團一不做二不休。
· 建面約126㎡戶型，單價3.1-4.5萬元/㎡，總價388萬元起；
· 建面約173㎡戶型，單價3.05-4.5萬元/㎡，總價528萬元起；
· 建面約206㎡戶型，單價3.35-5.3萬元/㎡，總價688萬元起；
· 建面約239㎡戶型，單價3.3-5.4萬元/㎡，總價800萬元起。
這個價格，直接驚掉了廣州人下巴。
02
英廣集團的“自降身價”，除了價格，還體現在戶型上。
為了更好地吸引客流，促進去化，項目起步戶型只有126㎡。
疊加3萬元/㎡出頭的單價。
任誰看都不是一個豪宅盤該有的樣子。
而它確實也有200㎡ 、總價上千萬的大平層。
此外，項目全部為新規戶型，得房率很高。
全盤單梯獨戶，很注重私密性。
還引入了全球最大的國際服務公寓運營商——雅詩閣，為業主帶來酒店式服務和管理……
看上去樣樣都好，對不對。
其實，項目也有不足的地方。
1）體量非常小。
只有一棟單體樓，這也意味著園林空間極其有限，業主下樓遛個彎，沒走幾步就出小區了。
所以，它一直在宣傳旁邊的黃埔公園，就是這個原因。
2）產權縮水嚴重。
關于產權方面的問題，不少買家也比較在意。
項目是1992年拿的地，到如今產權已經縮水34年。
3）學校不確定。
項目沒有配建學校，初中要靠搖號，不確定性較高。
結合種種因素來看，英廣集團從一開始就放低身段，務實定價。
確實是一種很聰明的打法。
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