導(dǎo)讀

今年《政府工作報(bào)告》中提出的“好房子”建設(shè)，是重要的政策信號(hào)。當(dāng)下供需落差明顯，為了不讓政策目標(biāo)淪為曇花一現(xiàn)的口號(hào)，制度配套必須跟上。首先，要把質(zhì)量寫進(jìn)供給側(cè)規(guī)則，從土地出讓到監(jiān)管交付都要有硬約束；其次，不能將“好房子”窄化為新建高端住房，存量?jī)?yōu)化應(yīng)是“主戰(zhàn)場(chǎng)”；第三，金融結(jié)構(gòu)要更新思路，引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金。若以上三方面協(xié)同推進(jìn)，“好房子”有望成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的結(jié)構(gòu)性錨點(diǎn)。

本文為中國(guó)觀察智庫獨(dú)家約稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源：中國(guó)日?qǐng)?bào)中國(guó)觀察智庫。

作 者

陸嘉駿

浙江大學(xué)金融研究院研究員
浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院助理教授

王尚宇

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院研究助理

今年的《政府工作報(bào)告》提出建設(shè)“好房子”，這不是一句普通的提法，而是一個(gè)值得重視的政策信號(hào)，也透露出頂層思路的一次重要調(diào)整。當(dāng)然，光有理念還不夠，如果制度不跟著配套，“好房子”很可能停在口號(hào)層面，甚至被高端項(xiàng)目拿去做賣點(diǎn)，寫進(jìn)營(yíng)銷話術(shù)。要讓它真正落地，關(guān)鍵還得看后面的制度建設(shè)能不能接得上。

平心而論，眼下供需兩頭的落差已經(jīng)比較明顯。需求端早就在升級(jí)，老百姓越來越在意房子安不安全、住著舒不舒服、夠不夠綠色智能?？晒┙o端大體上還是過去那一套，以規(guī)模擴(kuò)張和高周轉(zhuǎn)為核心，從土地出讓、開發(fā)激勵(lì)到融資結(jié)構(gòu)，處處帶著舊模式的影子。于是就出現(xiàn)一個(gè)矛盾：政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)“質(zhì)量”，真正在起作用的卻仍是那些獎(jiǎng)勵(lì)“數(shù)量”的機(jī)制，質(zhì)量的分量被一點(diǎn)點(diǎn)沖淡了。

所以第一件要緊的事，是把“質(zhì)量”真正寫進(jìn)供給側(cè)的規(guī)則，而不是指望開發(fā)商自覺。土地出讓不能只拼價(jià)格，還得綁上一些有約束力的質(zhì)量指標(biāo)，比如設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能環(huán)保水平，以及宜居方面的硬要求。規(guī)劃和審批的著眼點(diǎn)也得往前挪一挪：過去盯的是建筑面積和容積率，今后更應(yīng)該看戶型合不合理、隔音好不好、通風(fēng)順不順，還有適老化設(shè)施等直接關(guān)系日常居住的細(xì)節(jié)。

更要緊的是，監(jiān)管不能只管到規(guī)劃階段就收手，而要一路盯到交付，讓當(dāng)初定下的質(zhì)量承諾做得到位、查得清楚。少了這樣的制度安排，“好房子”政策就很難在市場(chǎng)上建立起穩(wěn)定的預(yù)期。在這方面，新加坡的經(jīng)驗(yàn)或許可以參考。當(dāng)?shù)貜墓┑睾烷_發(fā)環(huán)節(jié)開始，就把可持續(xù)和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)放了進(jìn)去。當(dāng)然，重點(diǎn)不在照搬，而在“次序”：質(zhì)量得在制度里先講清楚，而不是事后再塞進(jìn)銷售說辭里。

圖片來源：中新社

第二件要緊的事，是別把“好房子”窄化成新建的高端住房。真要這么理解，它的政策分量就被大大壓縮了。從中國(guó)眼下所處的城鎮(zhèn)化階段看，居住條件的改善，越來越多的是靠把現(xiàn)有社區(qū)提一提、改一改，而不是另起爐灶重新蓋。這背后其實(shí)是重心的轉(zhuǎn)移：從“以新建為主”慢慢轉(zhuǎn)到“以存量?jī)?yōu)化為主”。城市更新、老舊小區(qū)改造、城中村改造，再加上適老化改造，理應(yīng)成為“提升品質(zhì)”的主戰(zhàn)場(chǎng)。說到底，房子的品質(zhì)和社區(qū)的品質(zhì)本就分不開。

重慶江北區(qū)塔坪片區(qū)的更新項(xiàng)目，就把這個(gè)方向講得比較清楚。這個(gè)項(xiàng)目涉及44棟居民樓、1487戶人家，從居民最在意的事入手，比如推進(jìn)架空線纜入地、排除安全隱患、做好雨污分流，同時(shí)也修整了房屋本身，辟出了公共活動(dòng)的小廣場(chǎng)，還開起了社區(qū)食堂。這個(gè)例子讓人看到，再宏大的政策目標(biāo)，也能在社區(qū)層面落到地上，變成一樁樁貼著居民需求的具體改善。它還點(diǎn)出一個(gè)關(guān)鍵：“好房子”越來越需要靠整個(gè)社區(qū)一起改、系統(tǒng)地改，而不是單棟樓小修小補(bǔ)就能辦到的。

第三件要緊的事，是讓金融結(jié)構(gòu)跟上新的發(fā)展思路。老的融資模式高度依賴預(yù)售，靠資金快周轉(zhuǎn)，那是為高速擴(kuò)張的年代量身定做的；可如今這套體系，更看重保交付、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和一步步的更新，老辦法就有點(diǎn)跟不上了。這里缺的，其實(shí)不是更多的錢，而是另一種性質(zhì)的錢：它更看重穩(wěn)，而不是一味求快；更看重長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，而不是眼前回報(bào)。中長(zhǎng)期資金，應(yīng)當(dāng)有章法地往項(xiàng)目竣工、城市更新、節(jié)能改造、社區(qū)配套這些地方引。要做到這點(diǎn)，一方面得有合適的金融工具，包括基礎(chǔ)設(shè)施投資基金、綠色債券、支持長(zhǎng)租的資金安排等等；另一方面也得有配套的制度，去鼓勵(lì)“耐心資本”，給更長(zhǎng)的投資周期托底，讓回報(bào)更穩(wěn)、更可預(yù)期。

圖片來源：中國(guó)日?qǐng)?bào)

讓人欣慰的是，近來的政策信號(hào)正是朝這個(gè)方向去的。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”用得更開，再加上國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的指導(dǎo)，都在釋放同一個(gè)信號(hào)：要給新模式下那些真正可行的項(xiàng)目，把融資支持做得更到位。

在這方面，廣州的做法是個(gè)典型案例，代表了從“銷售驅(qū)動(dòng)型金融”向“交付與更新導(dǎo)向型金融”的轉(zhuǎn)型。當(dāng)?shù)匾延?2個(gè)獲批的城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，授信總額達(dá)到4096億元。這些錢主要花在了項(xiàng)目前期、補(bǔ)償安置、安置房建設(shè)，以及安置社區(qū)的配套上。真正要緊的，不是錢多錢少，而是錢往哪兒流：它流向了交付、安置和配套，而不是用在短期沖銷量上。想讓品質(zhì)提升一直走下去，而不是“刮一陣風(fēng)就停”，這樣的轉(zhuǎn)變很有必要。

歸根結(jié)底，“好房子”政策有多大分量，要看它能不能成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一塊結(jié)構(gòu)性錨點(diǎn)，更要看它能不能把老百姓的獲得感，同城市更新、新型城鎮(zhèn)化、高質(zhì)量發(fā)展這些大目標(biāo)銜接到一起。這種銜接不會(huì)自己發(fā)生。它能不能成，取決于這個(gè)理念能不能落實(shí)為有約束力的供給規(guī)則，能不能把重心真正往存量更新上挪，能不能再配上一套相稱的金融體系。這三方面要是能一塊往前走，“好房子”完全可以跳出口號(hào)本身，成為一種更有韌性、更可持續(xù)的房地產(chǎn)模式的根基。反過來講，如果配套遲遲跟不上，“好房子”便可能只是這個(gè)還在尋找新平衡的行業(yè)里，又一句一閃而過的政策表述。不過從各地眼下的探索看，把它做實(shí)、做好，是有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的。

圖片來源：中國(guó)日?qǐng)?bào)

本文英文原文發(fā)表在中國(guó)日?qǐng)?bào)國(guó)際版，原標(biāo)題為 "Beyond buildings to neighborhoods"，點(diǎn)擊文末“閱讀原文”可查看。

出品：中國(guó)日?qǐng)?bào)中國(guó)觀察智庫

責(zé)編：杜娟 王哲

編輯：張釗

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