北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

手頭一套郊區300萬步梯房閑置，想出手。在目前行情下，不知該持幣觀望，還是至少置換一套在手里？（可以接受長期租房住）如果置換，總預算在800-1000w。不考慮通勤問題（東南西北都可以），您認為買哪些小區最保值，乃至升值？可以推薦具體的小區嗎？孩子預計32年上學。

A：

1、您這問題都沒太看懂。您現在是只有一套郊區房是嗎？但卻手里拿著大幾百萬長期租房??？這種情況可不多見。

2、簡單說吧，既然是步梯房，那一般都是老小區。閑置說明租金不太高，畢竟多數郊區板塊的租金收益率都低于市區。如果既不自住，也不出租，老小區的價格走勢也不會占優，那您這套房的優勢在哪里??？

可以持幣觀望，不著急就看看樓市行情再說，如果有成交量持續上漲或特殊的利好政策就買，沒有的話就等著。反正您的預算不低，這種房一般來說不會錯過行情。

另外現在北京的平均租金收益率1.8%，所以如果有超過這收益的穩定理財渠道，那長期租房才更劃算。如果找不到穩妥+高息的理財，那再考慮買房吧，畢竟現在五大行存款利息才1.3%。

3、另外您的要求也有點兒怪，而且也偏高了。哪兒有買房不考慮通勤的啊？而且既要最保值升值的小區，還要考慮孩子上學問題，既要又要的不太好建議，主要是您預算不太高。因為北京所有學區都有統一特點，就是總價越高的，學區溢價才越低，這也才好聊保值升值。否則如果溢價高了，就意味著居住的性價比下降+保值風險上升。

常規建議是看朝陽的吧，典型的太陽宮人朝學區，太陽公元沒什么學區溢價，價格走勢也是拍北京第一序列，肯定算保值升值。不過這里比較貴，千八百萬一般只能買到一居室。

其他的也可以看朝外學區的，博世祥園，也是學校好還沒溢價，保值升值都不錯，1000萬應該能買到兩居室。其他類似的商品房小區也行，千萬左右基本都沒什么溢價了，居住的性價比正常。

此外還有嘉銘學區的東區，這小區就多了，選擇板樓戶型好的就行。千萬左右買兩居沒問題，三居有可能吧。

再有就是望京陳分學區，現在跌的差不多了，又是低點的時候。東湖灣、新航線等等，也是兩居能買到，三居看情況吧。

4、簡單就是這情況，我感覺您這問題不太像認真的似的，要不再考慮一下吧。先做好預算，然后再列出需求，最好自己選擇大致的方向或地段兒，否則不好聊。

僅供參考。

二

Q:

還想請教您幫忙分析一下北京樓市后面的行情走勢好嗎？房價預計什么時候能真正止跌？如果賣珠江綠洲的房子估計得多久呢？另外，家里人都覺得現在住的小南莊的房子有點老，居住體驗不是太好，有意向換個大點的、新點的房子，這樣的話，可能還是要賣小南莊的房子。如果還是選在海淀區，想離現在的住處不要太遠，有推薦的區域或小區嗎？什么時候入手比較好呢？怎么個操作比較好呢？

A：

1、我不敢說北京樓市會有多好，只能說不至于更差，也就是沒什么下跌的空間，即便漲不起來也會是橫盤。

2、現在全國主要城市都基本止跌了，跌不動了。畢竟房子是天然的投資品，所有業主就算不懂行情，也會在潛意識里計算自己房子的價值+租金收益率。

即便那些只有一套房子的。比如您家珠江綠洲的鄰居吧，房子能賣340萬，租金6500。在沒有貸款的情況下，他如果賣掉房子存銀行，每個月的利息最多4000多?？少I他房子的新業主卻能收6500的租金，扣除物業費取暖費和空置期之后也得小6000。那在這種情況下，您的鄰居還愿意繼續降價嗎？掛牌+成交周期我不知道，只有當地中介他們熟悉本地業務。

3、如果不需要學位，那就買東邊那幾個學區的唄，學院路、北太平莊和花園路，學區溢價都不高，居住的性價比就高了，保值風險自然小。小區有的是，品質好的宜居小區溢價更低，大戶型這種時期都沒什么溢價了。

4、房子是用來住的，什么時候想改善了再換唄。反正是海淀同區內置換，又是從溢價高的換到低的，怎么都不至于吃虧。

5、正常操作就行，普通置換沒什么特殊的。

僅供參考。

三

Q:

1、我們滿打滿算，有將近2000w。本想只花800-1000左右買房子。但二環內1000-2000價位的產品也都看過?，F在猶豫應該定什么預算去買房。（高價位的次新房產，價格稍微震蕩一點.損失就很明顯。但一說到保值、稀缺，大家推薦的都是2000w左右的。給我們一種1000左右沒有保值產品可買的感覺）

2、再說房源。以二環內、1500-2000預算南北通透三居為例，我們在次新小區和新房之間猶豫。城區新房：展欣、百萬佳苑是回遷，小三居夠得上，但單價高，面積小，老化速度可能會快？

次新：

（1）西城：萬和世家、清芷園、麗水蓮花、熙府桃園、盛景嘉園；

（2）東城：新世界、新怡家園；本家潤園一期、海晟名苑、禾風相府；

（3）海淀：萬柳的觀山園、晴雪園、遠大園、澗橋泊屋，西直門長河灣、金暉嘉園等都有點老態；還有清河那邊感覺配套差點、也略遠。

（4）朝陽：太陽宮四大神盤多是25層左右的高層，勝古譽園單價略高，還只是朝陽學籍。走公立體系的話，同價位感覺不如買西城？自住的話，太陽國際公館價格很實惠，但不知道有沒有坑。還有雙井那邊富力城、樂成國際等，感覺維護也一般，另外周邊可能比較堵。

（5）豐臺：璽萌公館、戀日花都、戀日嘉園一區。800左右只求自住，交通方便。至于中海三號院等新房沒考慮，不如買上述東西海朝的產品？

我們目前在三環內或附近只盤點了這么多區域和盤。通勤都很方便。想請您看看該怎么選擇。

3、目前總說北京三環內次新跌的少，相對保值，但我們記得是否也暗含傳導滯后性的問題，這些次新盤后面是否還會補跌？我們的孩子32年上學，五年后現在所謂的次新也20年以上了。是不是再租幾年，晚點再買更安全、合算？

A：

1、既然是學區房，那一般都是總價高的更合適，溢價相對低=居住的性價比高+保值風險小。這還是自己算賬吧，或者讓中介給算，用數字說話更直接。

2、太陽國際就是典型的老公寓，名字就已經說明了性質。這種小區在朝陽有的是，談不上什么坑。優勢是居住的性價比高，劣勢是價格走勢弱，長期落后大盤，否則也不會現在的價格。以后最好的成績就是不再落后，逆襲的可能性幾乎沒有。

其他您這列的小區太多了，我這是免費咨詢，聊不過來那么多，還是看自己的喜好吧。而且學區的差距也不小，或者說很大差距，后邊還有不算學區房的。我看不太懂您家的想法，不知道怎么選擇，還是自己決定更合適。

不過多說一句，如果買學區房最好是計算溢價率，或者說是居住的性價比也行，用數字才好比較，至少比“感覺”有說服力。

3、次新盤不會補跌，一般都是在來了行情的時候漲的慢而已，先例都是如此。但學區房說不好，看溢價高低吧。

房子是用來住的，學區房是用來上學的，有需求就買，不著急就租房唄。我還是這話，如果有高息+問題的理財就租房合適，沒有的才買房呢。另外現在情況是北京的平均租金回報率已經超過同期銀行利率，歷史上這種情況就三次，每次都是相對的房價低谷期，現在是第四次。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。