人民法院案例庫是由最高人民法院統一建設的案例資源庫。人民法院案例庫收錄最高人民法院發布的指導性案例和經最高人民法院審核入庫的參考案例，供各級人民法院和社會公眾查詢、使用、學習、研究。其中收錄的參考案例，是裁判已經發生法律效力，且對類案審判具有參考示范價值的案例。

物業服務合同糾紛關乎業主與物業的切身利益，爭議焦點往往集中在物業費、公共區域管理、業主共有部分使用及業主委員會法律地位等問題上。為便于讀者快速、準確掌握人民法院在審理此類案件中的裁判要點，本期小編將人民法院案例庫中收錄的物業服務合同糾紛匯總成專題，方便大家學習~

1.未盡安全隱患排查義務的物業服務單位應當對林木傾倒造成的損害承擔侵權責任

——劉某建訴某福州市某物業管理有限責任公司物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】物業服務單位的管理職責通常覆蓋整個小區的公共區域，包括公共區域的綠化林木。民法典第一千二百五十七條規定林木造成他人損害采用過錯推定原則，故在審查物業服務單位是否具有過錯，是否已充分履行法定管理職責時，應由物業服務單位一方舉證證明其作為小區綠化林木管理人已充分履行了小區安全管理義務，包括根據氣象預警及時排查林木傾倒的安全隱患，針對臺風暴雨等極端天氣提前加固高危樹木等職責。在物業服務單位未采取適當措施的情況下，以極端天氣構成不可抗力，或者個別業主暫時未繳納相關物業費用為由主張免責的，人民法院不予支持。

【案號】（2024）閩0102民初8640號民事判決

【入庫編號】2025-07-2-121-001

2.物業公司以斷電方式催交物業費造成業主損失的，應當承擔賠償責任

——趙某訴珠海市某物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】物業服務人已經按照約定和有關規定提供了物業服務，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主未及時交納物業費時，物業公司應當通過合理催告或者訴訟、仲裁等合法方式主張權利。物業服務人采取停止供電、供水、供熱、供網等手段催交物業費，造成業主損失的，應當承擔賠償責任。

【案號】（2023）粵0491民初105號民事判決

【入庫編號】2025-10-2-121-001

3.物業費訴訟時效應當按照所約定的每期物業費支付時間分別確定起算點

——某物業公司訴韓某物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】分期履行合同之債可分為定期重復給付的債務和同一債務的分期履行。定期重復給付的債務是基于同一債權原因，經常發生重復給付的債務。欠交的多期物業費應當認定為定期重復給付的債務，每期物業費的給付具有獨立性，訴訟時效期間應當根據物業服務協議所約定的每期物業費的交納時間進行確定。

【案號】（2023）晉05民終1582號民事判決

【入庫編號】2024-07-2-121-0024

4.物業費標準約定不明時，可遵循費用與服務水平相適應的原則確定

——上海某物業管理有限公司訴上海某置業有限公司物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】物業服務合同條款中就物業費標準等事項約定不明的，應適用合同漏洞填補規則，由當事人協商補充，若雙方仍無法達成一致意見，則法院應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，結合行業慣例和交易習慣加以認定。

【案號】（2019）滬0105民初12737號民事判決

【入庫編號】2023-07-2-121-004

5.建設單位訂立前期物業合同后，物業費的計算應根據實際情況綜合認定

——某物業公司訴某銀行青島分行、某商業公司物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】個別業主與建設單位在商品房買賣合同中約定排除前期物業服務合同，對物業服務企業不發生效力，業主依然應受到前期物業服務合同的約束。在承認前期物業服務合同對業主具有約束力的基礎上，考慮到前期物業服務合同系建設單位與物業服務企業簽訂，與業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同相比，在合同簽訂主體、價格協商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業主接受度、合同終止等方面仍有不同，在單個業主和業主團體均沒有機會參與前期物業服務合同的磋商談判的情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡，物業費計算應以前期物業合同物業費標準計算的數額為基數，根據實際情況綜合認定。

【案號】（2022）最高法民再223號民事判決

【入庫編號】2023-07-2-121-001

6.未簽訂物業服務合同但構成事實上的物業服務合同關系的，應繳納物業費

——中山市某物業管理有限公司訴方某某物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】涉案商業樓雖不在物業服務合同約定的物業服務管理范圍內，涉案商業樓所有權人也并非物業服務合同的相對方，但在物業公司已向涉案商業樓履行基本的養護、管理、清潔、安全保障等義務且涉案商業樓所有權人也長期未提出異議的情況下，雙方形成事實上的物業服務合同關系，涉案商業樓所有權人應向物業公司繳納物業費。

【案號】（2022）粵20民終849號民事判決

【入庫編號】2023-16-2-121-002

7.居民委員會依法代行職責簽訂的物業合同對業主具有約束力

——開平某物業分公司訴陳某權、吳某桃物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，新一屆業主委員會產生之前，物業所在地的居民委員會可在政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責，簽訂的物業服務合同對小區全部業主均具有法律約束力。

【案號】（2022）粵07民終3418號民事判決

【入庫編號】2023-16-2-121-004

8.解聘物業服務人應當依照法定程序由業主共同決定

——琿春市某業主委員會訴琿春市某物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】業主委員會根據授權監督物業服務企業履行物業服務合同，依據合同的履行情況向業主大會提出續聘或解聘物業服務企業的議案，當議案經過業主大會議事規則的程序形成決議后，由業主委員會執行決議，當物業公司對解聘決議有異議，業主委員會可依據業主大會授予的訴權以司法途徑解決。選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

【案號】（2021）吉2404民初1036號民事判決

【入庫編號】2023-07-2-121-002

9.建筑物區分所有權的構成識別與合理限制

——陸某某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】（1）人民法院在區分認定建筑物區分所有權中的“專有部分專有權”與“共有部分共有權”時，應當明確如下的識別規則：第一，在物權歸屬上，兩者存在非此即彼的邏輯關系；第二，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款所規定的三項“專有部分(專有權)”的識別要素中，“構造上的獨立性”和“使用上的獨立性”應當進一步明確為“專有部分”的實質要件，而“能夠登記”則是形式要件；第三，能夠全部滿足上述實質要件和形式要件的某項建筑物區分所有權的物權客體，當屬專有部分；若僅因未獲明確登記但卻已符合實質要件的某項建筑物區分所有權的物權客體，亦可基于不動產附合等其他物權規則而構成《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款中所規定的“專有部分的組成部分”。

（2）建筑物區分所有權中“人法”屬性的業主成員權可得通過集中行使而依法合理限制其“物法”層面的特定業主專有權的部分權能或內容。人民法院在依法審查上述對業主專有權限制的合理性時，應當明確如下的裁判規則：第一，限制的有限性。業主成員權對特定業主專有權的限制應當是有限度的，我國并不存在所謂的“建筑物區分所有權的剝奪制度”。第二，限制的合理幅度。業主成員權對特定業主專有權的限制幅度一般可得略高于傳統民法上不動產相鄰關系或者物權共有規則之于所有權上的制約力度。第三，司法審查的具體法律適用。我國物權法對于專有權受成員權不當限制的特定業主提供的救濟途徑明確區分了內部關系和外部關系：對于前者，人民法院應當以決議行為的撤銷權規則作為適法根據；對于后者，則應當以物業服務合同等相應約款的效力審查規則作為裁判規范。

【案號】（2014）滬高民一（民）再提字第14號民事判決

【入庫編號】2023-16-2-121-005

10.業主依法享有對其建筑物共有部分合理使用的權利

——賴某標訴廈門某物業管理有限公司三明某服務部物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】業主依法對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主要求安裝新能源汽車充電樁，在不違反法律規定的前提下，屬于業主的正當權利，業主基于對專有部分特定使用功能的合理需要，可以對共有部分進行合理利用。而在安裝充電樁時因布電線等需要使用共有部分，即屬于建筑物區分所有權人為提升專有部分使用價值，對共有部分的合理使用。

【案號】（2022）閩0403民初134號民事判決

【入庫編號】2024-11-2-121-001

11.物業服務企業應為業主安裝電動汽車充電設施提供便利

——聶某訴碧某生活服務集團股份有限公司東莞分公司等物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】小區業主在自有車位上加裝充電設施系對車位的合理使用。在未對用電安全、消防安全、道路交通、人防效能等產生影響的情況下，物業服務公司不得徑行以出具安裝證明涉及業主公共利益或公共安全需征得小區業主同意為由，消極對待業主的安裝申請。業主安裝充電樁后，物業服務公司發現充電設施存在安全隱患時，可以及時行使物業管理職權予以制止、糾正，相關權益人也應當配合物業服務企業的監管。

【案號】（2021）粵19民終12866號民事判決

【入庫編號】2024-07-2-121-001

12.業主為了自有車輛充電需要在其車位上加裝充電樁，物業服務企業應予配合辦理相關安裝手續

——陳某某訴珠海某物業公司物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】（1）業主為了自有車輛充電需要，在其車位上加裝充電樁，是為了更好利用車位，同時符合綠色環保理念，物業公司應予配合辦理相關安裝手續。
（2）業主基于專有部分享有的權利，難免有利用共有部分的現實需要，這種需求應是業主專有權利行使的合理延伸，是為了更好地利用專有部分。該利用只要不違反法律、法規、管理規約的規定或影響小區其他業主的共同利益，即可認定為合理使用。

【案號】（2022）粵0402民初1029號民事判決

【入庫編號】2023-16-2-121-001

13.業主委員會的選舉結果未經備案不影響其訴訟主體資格

——福建省某物業管理有限公司訴福州市臺江區某業主委員會物業服務合同糾紛案

【裁判要旨】（1）業主委員會成立及成員的選任是業主自治權行使的結果，是對外代表全體業主、維護全體業主整體利益的手段、形式、載體。因所有權核心權能是基于真實意思表示的處分權，除非法律、行政法規有強制性規定，否則應尊重所有權人基于整體利益而為的團體意思表示，即業主委員會不因任期屆滿而喪失訴訟主體資格。

（2）《物業管理條例》第十六條規定了業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，該條中的備案為程序性要求，屬行政主管部門單純接受備案的行為，未備案對于業主委員會的訴訟主體資格并不產生影響。

【案號】（2022）閩民再304號民事裁定

【入庫編號】2023-07-2-121-003