//前言//

　　澳洲樓市風向真的變了！

　　工黨稅改落地后，

　　悉尼、墨爾本房價率先轉跌，

　　投資者開始撤退，

　　拍賣清盤率跌至疫情以來低點…

　　新稅改沖擊市場，

　　悉尼和墨爾本率先降溫

　　澳洲樓市正在經歷一場微妙但重要的轉折…

　　就在聯邦政府宣布調整負扣稅（Negative Gearing）和資本利得稅（CGT）優惠政策之際，原本已經降溫的房地產市場進一步承壓。

　　圖片來源：The Guardian

　　工黨政府在5月12日預算案中公布房地產稅制改革后，樓市迅速出現反應。

　　根據新規，未來購買投資房的投資者將無法繼續無限期享受負扣稅優惠，只有購買新建住宅的投資者例外。政府希望借此引導投資資金流向新房建設，從而增加住房供應。

　　事實上，在預算案出臺之前，澳洲房地產市場已經開始降溫。連續加息、家庭財務壓力增加以及國際油價危機削弱了買家信心，購房需求明顯放緩。

　　悉尼和墨爾本這兩個全國最大的房地產市場早已出現溫和下跌。

　　數據顯示，州府城市房價在5月初曾短暫回升，但預算案公布后很快回落，最終全月表現持平，而悉尼和墨爾本則重新轉為負增長。

　　圖片來源：The Guardian

　　財政部預計，新稅改將在未來兩年內拖累房價約2個百分點。但AMP首席經濟學家Shane Oliver的預測更為悲觀，他認為未來12個月房價可能因此額外下跌5%。

　　換句話說，如果沒有稅改，未來一年房價原本可能保持穩定；如今則可能錄得約5%的跌幅。

　　Oliver指出，這種影響不會在未來十年慢慢釋放，而是會在短期內迅速體現。由于稅務優勢減少，許多投資者將暫時退出市場，等待租金回報率進一步提高后再重新入場。

　　澳洲聯邦銀行（CBA）經濟學家也認為，市場對于稅改的反應速度比預期更快，因此未來數月房價出現更明顯調整的風險正在增加。不過他們同時強調，相比利率、住房供應和人口增長，稅改對房價的影響仍屬于次要因素。

　　投資者撤退成交驟降

　　利率與供應決定未來走向

　　稅改帶來的沖擊在悉尼表現得尤為明顯。

　　新州投資者貸款占住房貸款總額超過43%，遠高于全國平均水平。而悉尼同時又擁有全國最低的租金回報率。在房價極高、租金收益偏低的背景下，過去許多投資者依賴負扣稅來彌補持有成本。

　　如今稅務優惠被削弱后，部分悉尼投資房的投資邏輯已經發生根本變化。

　　對于政府而言，這正是改革希望達到的效果——減少投資者競爭，為首次置業者騰出更多購房空間。

　　墨爾本的租金回報率同樣偏低，因此房價在5月也出現下滑。不過維州投資者占比遠低于新州，因此受到的影響相對有限。

　　Domain首席經濟學家Nicola Powell表示，預算案幾乎在一夜之間改變了投資者的決策模式。過去投資者更愿意持有負現金流房產，如今他們開始轉向能夠產生正現金流的物業，即租金收入高于持有成本的房產。

　　圖片來源：The Guardian

　　投資者撤離市場后，拍賣清空率進一步下跌。目前全國部分地區清空率已跌破50%，降至疫情初期以來最低水平。

　　房地產數據機構Cotality亞太區研究總監Tim Lawless表示，如此低的清空率并不常見。但他也指出，市場疲軟并非完全由稅改造成。

　　在預算案公布前，加息和油價危機已經嚴重打擊市場信心，而稅改只是進一步放大了這種悲觀情緒。

　　未來房價調整也不會平均發生。過去投資者高度集中的區域將面臨更大壓力，部分依賴投資需求支撐的房產甚至可能出現兩位數跌幅。在悉尼、布里斯班和阿德萊德部分地區，過去幾年投資者大量涌入推高房價，因此這些區域更容易受到沖擊。

　　相反，那些受到自住買家歡迎的住宅需求依然穩健，即使市場調整，房價跌幅預計也將相對有限。

　　不過，經濟學家普遍認為，決定澳洲房地產長期走勢的仍然是利率和住房供應。

　　今年以來澳洲已經經歷三次加息，而四大銀行中已有兩家預計2026年還會繼續加息至少一次。高利率不僅壓縮購房者貸款能力，也顯著提高了房貸還款成本。

　　與此同時，澳洲長期存在的住房短缺問題并未得到根本解決。

　　盡管稅改短期內可能壓低房價，但隨著未來利率逐漸回落，市場消化新政策影響后，持續不足的住房供應仍可能重新推動房價上漲。

　　本周清盤率

　　悉尼

　　圖片來源：Domain

　　墨爾本

　　圖片來源：Domain

　　布里斯班

　　圖片來源：Domain

　　阿德萊德

　　圖片來源：Domain

　　堪培拉

　　最后

　　對于許多期待房價大幅回落的購房者而言，

　　稅改確實正在改變市場格局，

　　然而，

　　這并不意味著澳洲住房將迅速變得“買得起”。

　　未來澳洲樓市究竟會降溫到什么程度，

　　最終仍將取決于利率走向

　　以及住房供應能否真正跟上需求增長。

　　Ref：

　　https://www.theguardian.com/australia-news/2026/jun/06/australia-housing-house-prices-supply-before-budget-after-cgt-capital-gains-tax-negative-gearing-changes